“量跌價(jià)穩”是當下樓市的現實(shí)寫(xiě)照，國家統計局最新公布的數據顯示，4月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格延續了新年以來(lái)的上漲態(tài)勢，無(wú)論是同比還是環(huán)比，全國主要城市房?jì)r(jià)幾乎全線(xiàn)上漲，但多數城市房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅明顯縮小。目前樓市已進(jìn)入新一輪政策效果觀(guān)察期，短期內房?jì)r(jià)仍會(huì )延續前期上漲態(tài)勢，但其上漲的空間及延續的時(shí)間，將主要取決于地方政府對樓市調控的決心及對政策的執行力度。
　　當下擾動(dòng)房?jì)r(jià)的因素依然活躍。一方面，房?jì)r(jià)漲勢雖趨緩，但上漲預期猶存。受前期房?jì)r(jià)上漲慣性作用的影響，70個(gè)大中城市中房?jì)r(jià)上漲的城市個(gè)數依然較多，房?jì)r(jià)上漲的預期尚未解除。土地市場(chǎng)熱度不減，一線(xiàn)城市高價(jià)地頻現便是佐證，如近日北京市土地整理儲備中心成功出讓通州區臺湖鎮兩宗土地，其中，臺湖鎮B-23多功能用地以8.25億成交，溢價(jià)率高達230%。
　　另一方面，由于一季度業(yè)績(jì)大增、融資成本下降以及房貸增加，房企資金狀況明顯好于往年，部分大型房企開(kāi)始取消價(jià)格優(yōu)惠措施。上海易居房地產(chǎn)研究院5月22日發(fā)布的《2013年一季度全國房企資金報告》指出，一季度，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金狀況為偏松，這是自2010年三季度以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金首次告別緊張狀態(tài)。另?yè)�中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，截至目前，今年年內，10大標桿房企融資額度已經(jīng)達到了380億，已接近2012年全年的413億融資額。相比去年下半年151.6億的融資額上漲了150%。
　　第三，從供求關(guān)系看，部分熱點(diǎn)城市供應依然偏緊，在需求動(dòng)力強勁的情況下，價(jià)格下調難度增大。亞豪機構數據顯示，截至5月19日，今年北京僅新增供應22378套商品住宅，而成交量則達到了48910套，高達2.6萬(wàn)套的供需缺口，導致庫存急劇減少。目前北京商品住宅存量?jì)H61000余套，相比去年同期下滑了39%。中國指數研究院統計也顯示，1至4月，北京新房銷(xiāo)供比達到3.4，為近年最高水平，而從出清周期來(lái)看，為6.1個(gè)月，處于近年調控以來(lái)較低水平。
　　此外，地方政府出于自身利益考慮對樓市調控態(tài)度曖昧，落實(shí)力度不一，也增加了房?jì)r(jià)未來(lái)走勢的不確定性。這從“國五條”地方版細則就可看出端倪，各地細則普遍寬松，房?jì)r(jià)控制目標大多設定為不超過(guò)“同期城鎮人均可支配收入實(shí)際增幅”，而市場(chǎng)最為關(guān)注的20%個(gè)稅問(wèn)題，部分城市僅要求與國務(wù)院一致，但未做進(jìn)一步明確，有的個(gè)別城市甚至在細則中并未提到20%個(gè)稅事項。
　　本輪調控的難度依然不小，盡管政府希望通過(guò)抑制不合理需求來(lái)限制房?jì)r(jià)，但被壓制的需求并沒(méi)有消失，只是暫時(shí)將現有需求后置；一旦調控效果被消解，新一輪房?jì)r(jià)上漲很可能會(huì )卷土重來(lái)。實(shí)踐證明，過(guò)多地依賴(lài)行政手段并不能從根本上為房?jì)r(jià)降溫。
　　毋庸諱言，從深層次看，房?jì)r(jià)上漲源于實(shí)體經(jīng)濟日益呈現的虛擬化特征，消除這一現象應綜合治理。但是，短期看，若要進(jìn)一步鞏固和擴大樓市調控效果，一方面，要斬斷地方政府對“土地財政”的依賴(lài)。目前調控重壓之下，土地市場(chǎng)所呈現的逆勢火爆景象便是“土地財政”在作祟。地方政府通過(guò)控制土地出讓節奏和規模，使得地價(jià)極易被炒高，甚至出現“面粉貴過(guò)面包”的現象，而這直接影響房?jì)r(jià)和購房者的心理預期。另一方面，在限購、限貸仍然嚴格實(shí)施、繼續嚴格抑制投資投機型需求的同時(shí)，要努力增加普通住房的有效供給。只有采用市場(chǎng)手段，增加供給，改變供求關(guān)系，實(shí)現供求平衡才能實(shí)現樓市的平穩健康發(fā)展。但考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與經(jīng)濟增長(cháng)的密切關(guān)系，如何實(shí)現樓市調控與穩增長(cháng)之間的平衡也將是個(gè)考驗。