全面征收房產(chǎn)稅是健全稅收體系、優(yōu)化財政收入結構的必然選擇，為了讓該稅設計得更加科學(xué)、合理，推出時(shí)更加平穩，征收效果更加良好，政府采取了先行試點(diǎn)的辦法。通過(guò)試點(diǎn)可以發(fā)現問(wèn)題、總結經(jīng)驗。而試點(diǎn)也選擇了一個(gè)范圍從小到大的推進(jìn)過(guò)程。最先試點(diǎn)的城市是上海和重慶，目前有關(guān)部門(mén)正在積極部署試點(diǎn)范圍的擴大。對此，筆者有以下幾個(gè)方面的建議。
房產(chǎn)稅作為稅收的一種，首要目的自然是獲取稅收收入。隨著(zhù)分稅制的實(shí)行、政府機構和人員的不斷膨脹以及政府經(jīng)濟建設功能的超常發(fā)揮，各地政府紛紛陷入收不抵支的困境。為了解決這一問(wèn)題，它們尋找到了出賣(mài)土地這種既便捷又高效的手段，“土地財政”由此風(fēng)行一時(shí)�！巴恋刎斦币环矫嬗行Ь徑饬说胤秸斦罩Р黄胶獾睦щy，另一方面也產(chǎn)生了許多問(wèn)題。時(shí)至今日，“土地財政”的生存空間已經(jīng)越來(lái)越小，政府收入轉型勢在必行。房產(chǎn)稅就是一個(gè)非常重要的收入替代手段。
房產(chǎn)稅的征稅對象是住房，住房同時(shí)具備消費和投資兩種功能，是一項非常重要的資源。從國際上看，一些發(fā)達國家對于居民占有住房這種資源總是有這樣或那樣的限制。我國是一個(gè)人均土地面積世界排序非常落后的國家，土地資源極為寶貴，因此，限制居民擁有過(guò)多的住房，不僅是控制房?jì)r(jià)的需要，更是合理配置和節約使用社會(huì )資源的需要。因此，房產(chǎn)稅的征收除了獲取稅收收入外，還需要引導居民能夠合理地擁有房產(chǎn)，也就是說(shuō)對于過(guò)多擁有房產(chǎn)的居民要通過(guò)稅收的方式進(jìn)行調節，以避免過(guò)多住房被少數人不合理地集中占有。在此過(guò)程中，房產(chǎn)稅還起到了調節收入的作用因為擁有更多住房的人繳納了更多的稅收。
正因如此，我們不僅要考察房產(chǎn)稅試點(diǎn)為政府獲取財政收入的能力情況，還要考察它對住房合理化擁有的調節情況，其中包括對以房產(chǎn)為表現形式的收入進(jìn)行調節的情況。重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案中規定存量房中只對獨棟別墅征稅，其主要意義就在于調節居民收入差異。
上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)工作雖然積累了一些經(jīng)驗，但從總體上看可以說(shuō)是不成功的，因為它們在一定程度上起到的是負面作用讓人們嚴重低估了房產(chǎn)稅的作用。為什么會(huì )這樣呢？問(wèn)題就在于它們的試點(diǎn)方案制定得不合理，無(wú)法有效體現房產(chǎn)稅應該具有的兩大目標。
上海只對增量房征收房產(chǎn)稅，重慶雖然對存量房也征收房產(chǎn)稅但僅僅限于獨棟別墅，很顯然這種規定會(huì )將絕大多數的房產(chǎn)排除在房產(chǎn)稅征收范圍之外。就是增量房征稅的門(mén)檻也設置得非常高，如重慶規定只有房?jì)r(jià)達到當地均價(jià)兩倍以上的高檔公寓才征稅。由此不難看來(lái)，兩地征收房產(chǎn)稅的對象范圍是多么的狹窄。說(shuō)這種試點(diǎn)只具有象征意義毫不為過(guò)。
從稅率來(lái)說(shuō)，上海為0.4%~0.6%；重慶為0.5%~1.2%。其中0.6%和0.5%分別是兩地的主體稅率。這樣的稅率水平顯然是非常低的。
正是因為征稅范圍極為狹窄、稅率又非常低，所以上海、重慶這兩個(gè)試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅試點(diǎn)在組織財政收入、引導房地產(chǎn)市場(chǎng)需求以便有效控制房?jì)r(jià)等主要政策目標方面都沒(méi)有起到應有的作用。許多不了解具體情況的人還會(huì )由此得出“房產(chǎn)稅沒(méi)什么用”這樣一個(gè)讓人擔心的結論。
鑒于上海、重慶試點(diǎn)工作存在的缺陷，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴圍城市在試點(diǎn)時(shí)必須徹底打破這兩個(gè)城市的方案�；镜脑瓌t應該是：征收對象不僅包括增量房還要包括存量房；新舊住房當中，不僅別墅、高級公寓要征稅，普通商品房也同樣要納入征收范圍之內。從稅率來(lái)講，基礎稅率可以參照上海、重慶確定的主體稅率水平，但是在結果上必須實(shí)行累進(jìn)稅率。簡(jiǎn)單概括這兩個(gè)方面的原則，可以這樣表述：無(wú)論什么性質(zhì)的住房，以家庭為單位，第一套房免稅、第二套房低稅、第三套及第三套以上重稅且套數越多稅負越重。
根據這種原則制定的試點(diǎn)方案，一方面可以有效獲取稅收收入，因為它的征稅范圍大大拓寬了、平均稅率也會(huì )因為累進(jìn)原因而有一定幅度的提高；另一方面也可以有效控制房?jì)r(jià)同時(shí)使社會(huì )資源的分布更加合理，因為房子越多稅負越重，這樣就會(huì )使一些持有多套住房的人紛紛出售多余的住房，樓市供求關(guān)系出現逆轉，房?jì)r(jià)上漲勢頭自然就被阻止，進(jìn)而可能會(huì )轉變?yōu)橄陆�，剛需們的需求也就能夠更容易得到滿(mǎn)足。如此，住房這種重要的社會(huì )資源在不同收入水平的民眾之間分布格局就會(huì )逐漸趨向于合理。
上海、重慶都是一線(xiàn)城市，當初進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)的主要目的是為了控制房?jì)r(jià)，所以選擇房?jì)r(jià)上漲幅度最大的一線(xiàn)城市進(jìn)行試點(diǎn)完全可以理解。如果僅僅從這個(gè)角度考慮問(wèn)題，那么，現在房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴大范圍仍然只需要選擇一線(xiàn)城市即可。因為近年來(lái)房?jì)r(jià)持續上漲的大多是一線(xiàn)城市以及少量的二線(xiàn)城市，而三四線(xiàn)城市，不少地方房?jì)r(jià)不僅沒(méi)有上漲反而還不同程度地下跌，個(gè)別地區甚至出現了大量房子積壓賣(mài)不出去的所謂“鬼城”現象。
然而房產(chǎn)稅的征收目的并不限于控制房?jì)r(jià)，它更大的作用是為了組織稅收收入，顯然這并不只是一線(xiàn)城市才有的需求�！巴恋刎斦爆F在雖然仍有存續的空間，但這種空間已經(jīng)越來(lái)越小，遲早有一天會(huì )徹底終結。替代龐大的賣(mài)地收入需要多種途徑，房產(chǎn)稅無(wú)疑是其中的一種。一二三四線(xiàn)城市相互之間情況差異很大，因此，要全面開(kāi)征房產(chǎn)稅，不僅一線(xiàn)城市需要通過(guò)試點(diǎn)積累經(jīng)驗，二三四線(xiàn)城市同樣需要。這就要求房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴圍一定要涵蓋不同層級的城市。
房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴圍需要認真總結上海、重慶正反兩方面的經(jīng)驗，充分認識到兩地試點(diǎn)方案的嚴重缺陷以及由此帶來(lái)的不良效果。否則，不僅難以讓房產(chǎn)稅起到應有的作用，而且還會(huì )在社會(huì )公眾的心理上形成錯誤的指引。
中央政府簡(jiǎn)政放權政策已定，“不該管的堅決不管”、“該歸市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”必將成為實(shí)際的行動(dòng)。由此不難預料，房地產(chǎn)市場(chǎng)“限購”、“限貸”等行政手段將難以持續，引導房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展還得靠經(jīng)濟手段，房產(chǎn)稅就是其中一個(gè)最為重要的選項。為了使房產(chǎn)稅能夠平穩地走上我國市場(chǎng)經(jīng)濟的大舞臺，我們有必要精心設計、合理操作，先行做好試點(diǎn)工作。試點(diǎn)工作做得好、做到位，房產(chǎn)稅未來(lái)所起的作用才會(huì )越大、越積極！