縱觀(guān)近十年樓市調控，調控政策頻繁出臺，而效果卻越來(lái)越短期化：史上最為嚴厲的“限購令”僅在一年時(shí)間內就已消化，而近期國五條新政前的“搶購潮”更是反映了民眾對房?jì)r(jià)越調越高的心理預期。究其原因，政府往往局限于通過(guò)各項干預來(lái)緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)短期矛盾，對房地產(chǎn)業(yè)的整體運行機制缺乏長(cháng)遠考量和系統規劃。
　　助推房?jì)r(jià)上漲的機制體制癥結猶在，房?jì)r(jià)豈能真正平抑？反思歷史教訓，樓市調控應立足長(cháng)遠，以健全市場(chǎng)機制、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉型為出發(fā)點(diǎn)，做到有“四破”有“四立”：從根本上破除土地財政根源，建立土地經(jīng)營(yíng)有效競爭機制；破除投資流向集中化，建立房地產(chǎn)投資疏導渠道；破除稅收結構失衡，建立分階段稅收轉型框架；破除經(jīng)營(yíng)模式單一化，建立集約型資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。
　　一方面，破除助推房?jì)r(jià)上漲的體制根源；另一方面，逐步建立有利于房地產(chǎn)業(yè)長(cháng)遠發(fā)展的新機制。唯有此，才能真正走出“調控一松房?jì)r(jià)即漲”的怪圈，確保樓市長(cháng)期可持續發(fā)展。
　　首先，要從根本上破除土地財政根源，建立土地經(jīng)營(yíng)有效競爭機制。當前，地方政府對土地的壟斷性賣(mài)地權是助推房?jì)r(jià)上漲的制度根源，現行財稅體制的不合理因素則助長(cháng)了地方政府利益動(dòng)機，直接導致地方政府越來(lái)越依賴(lài)土地出讓金等“資源型財政收入”來(lái)支撐地方財政支出，這不利于房?jì)r(jià)穩定與房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期良性發(fā)展，也不利于地方產(chǎn)業(yè)結構升級和經(jīng)濟可持續發(fā)展。
　　因此，緩解政府土地供應壟斷對市場(chǎng)的影響，必須改變地方政府作為土地壟斷經(jīng)營(yíng)者的角色：一方面，鼓勵土地儲備中心的跨區、跨城市經(jīng)營(yíng)，形成政府間土地供應的有效競爭市場(chǎng)，提高土地配置效率；另一方面，在嚴格限制規劃用途的前提下，允許部分擁有土地的企業(yè)成為土地供應主體，以鼓勵土地出讓市場(chǎng)形成競爭，提高土地利用效率。
　　發(fā)達國家經(jīng)驗表明，貨幣流動(dòng)性缺乏有效的疏導和調節機制，是房?jì)r(jià)上漲的重要原因。如日本在整個(gè)上世紀80年代M2年增長(cháng)率沒(méi)有低于過(guò)7%，其主要投資渠道集中于證券市場(chǎng)和房地產(chǎn)投資，致使其房?jì)r(jià)在1990年之前一直呈上漲趨勢。從當前國內情況來(lái)看，M2處于高位，在貨幣流動(dòng)性缺乏其他投資渠道加以疏導的情況下，通過(guò)住房買(mǎi)賣(mài)來(lái)實(shí)現資本利得，仍然是主要的民間投資渠道。
　　因此，當前還需要破除投資流向集中化，建立房地產(chǎn)投資疏導渠道。當前，需形成有效的房地產(chǎn)投資疏導機制，避免貨幣流動(dòng)性過(guò)度集中于房地產(chǎn)投資而引發(fā)房?jì)r(jià)上漲�？赏ㄟ^(guò)租賃環(huán)節稅收減免等來(lái)降低房地產(chǎn)租賃投資成本，將房地產(chǎn)投資渠道從房屋買(mǎi)賣(mài)投資向房地產(chǎn)租賃投資等方向引導，緩解貨幣流動(dòng)性對房地產(chǎn)終端市場(chǎng)的沖擊。
　　縱觀(guān)發(fā)達國家房地產(chǎn)稅收制度變遷，“重保有、輕流轉”是共同趨勢，保有稅成為各國地方政府財政收入的主要來(lái)源，而開(kāi)征差別化累進(jìn)稅率，也成為各國遏制投機炒房行為、緩解房地產(chǎn)財富分配不公的重要手段。
　　目前來(lái)看，亟待破除稅收結構失衡，建立分階段稅收轉型框架。當前，我國房產(chǎn)稅全面開(kāi)征箭在弦上，而與此同時(shí)，我們應看到，房地產(chǎn)業(yè)稅負結構失衡現象仍很突出：開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中需要繳納的各種費用多達20余種，土地和房屋開(kāi)發(fā)環(huán)節稅費占比仍很高。因此，稅收制度改革應從整體出發(fā)，分階段穩步推進(jìn)：首先，稅收框架調整應遵循總量平衡原則，在減少開(kāi)發(fā)、交易環(huán)節稅費的基礎上，有節奏地推進(jìn)房產(chǎn)稅征收力度；其次，加大流通環(huán)節的稅收級差，一方面調節社會(huì )財富分配，一方面起減稅作用。
　　此外，考慮到我國目前貧富差距較大的現狀，在征收新稅時(shí)應避免對中產(chǎn)階級產(chǎn)生過(guò)大沖擊，同時(shí)避免新稅可能對社會(huì )道德帶來(lái)負面影響，如離婚潮。
　　最后，東南亞金融危機告訴我們，當房地產(chǎn)市場(chǎng)供需達到平衡后，靠增量投資拉動(dòng)的粗放型房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式無(wú)法持續帶動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)。急需破除經(jīng)營(yíng)模式單一化，建立集約型資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。
　　我們也可以借鑒發(fā)達國家的模式。比如，逐步培育以租金回報為基礎、以金融創(chuàng )新為載體、以資產(chǎn)管理為核心的集約化經(jīng)營(yíng)模式。一方面，通過(guò)稅收優(yōu)惠、簡(jiǎn)化管理手續等方式鼓勵居民將多余的住房出租，引導居民樹(shù)立購買(mǎi)與租賃并重的二元化消費觀(guān)念，并通過(guò)采取“代理經(jīng)租”方式，提高租賃的市場(chǎng)化運作水平；另一方面，引入REITs試點(diǎn)工作，培育以房地產(chǎn)作為信用擔保品的金融工具創(chuàng )新，通過(guò)集約化的經(jīng)營(yíng)模式轉型來(lái)持續發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的拉動(dòng)作用。