對于樓市的關(guān)注，目前的焦點(diǎn)更多地放在了長(cháng)效機制建設上，而不再是價(jià)格是否還會(huì )繼續上漲。對于樓市調控長(cháng)效機制建設的關(guān)注點(diǎn)有很多，討論較多的是如何破除地方政府的土地財政。大家認為，樓市之所以屢屢落入“空調”和房?jì)r(jià)居高不下，從根本上來(lái)講是因為，如果房?jì)r(jià)下跌或形成下跌預期，不僅地價(jià)會(huì )下跌，而且開(kāi)發(fā)商拿地熱情也會(huì )明顯消退，土地市場(chǎng)會(huì )非常冷清�！　　　�
　　目前，地方政府土地出讓收入主要用于基建項目（如地鐵、高速公路、機場(chǎng)等），我們以此為例來(lái)說(shuō)明土地財政的要害�；�建項目的投融資模式是，地方政府將未出讓的土地（甚至是生地）注資給基建項目開(kāi)發(fā)方，開(kāi)發(fā)方以土地抵押獲得銀行貸款來(lái)啟動(dòng)基建項目。同時(shí)，項目開(kāi)發(fā)方單獨或聯(lián)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)開(kāi)發(fā)未來(lái)若干年后才能入市的房地產(chǎn)項目，最后以房地產(chǎn)銷(xiāo)售償還銀行貸款和覆蓋基建運營(yíng)費用和短期虧損�？梢�(jiàn)，如果房?jì)r(jià)下跌或形成下跌預期，基建項目的投融資模式就無(wú)法維持。因此，不管有沒(méi)有泡沫，房地產(chǎn)調控不能?chē)绤�、房�(jì)r(jià)不能下跌已經(jīng)成為地方政府維持項目投資的前置條件。
　　如果有替代性的融資渠道，地方政府維持房?jì)r(jià)上漲和高房?jì)r(jià)的內在激勵也就不存在了。一方面，地價(jià)和相關(guān)稅費占房?jì)r(jià)60%以上的局面就會(huì )全面改觀(guān)，另一方面地方政府也不會(huì )對房地產(chǎn)調控陽(yáng)奉陰違而導致調控陷入“屢調屢敗”、“屢調屢漲”的局面。近期，征收房產(chǎn)稅被認為有望取代土地財政，進(jìn)而建立房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制。很多機構和學(xué)者都在測算房產(chǎn)稅各種征收方案對于地方政府土地出讓收入的替代。大多數認為，1%左右的稅率和人均30平方米免稅的情況下，房產(chǎn)稅可以彌補未來(lái)幾年土地出讓收入下滑形成的缺口。在未來(lái)向成熟房產(chǎn)稅過(guò)渡以后，房產(chǎn)稅完全可以達到替代土地財政的目的。
　　土地財政，言下之意就是財政收支失衡需要土地出讓收入來(lái)補缺口并形成了剛性依賴(lài)。近年來(lái)，土地出讓收入已經(jīng)占到地方政府本級收入的50%，2010年最高達到70%，看似地方財政對于土地的依賴(lài)確實(shí)很深，土地收入外的預算收入失衡問(wèn)題嚴重。但是，市場(chǎng)經(jīng)濟條件下構建公共財政，就是要建立符合現代市場(chǎng)經(jīng)濟運行體系的財政預算制度，關(guān)鍵的問(wèn)題是地方政府是否回歸到解決市場(chǎng)失靈和提供公共產(chǎn)品的本位，是否避免職能以外的支出對于地方政府收入增加的倒逼。只有完全屬于地方政府職能范圍內且受人大監督的支出才屬于公共財政支出，不受監督的支出、侵入市場(chǎng)和民間領(lǐng)域的支出就不屬于公共財政支出。
　　1994年分稅制改革，解決了政府的“收入”問(wèn)題，卻沒(méi)有解決政府支出的公開(kāi)性和透明性問(wèn)題。目前地方政府收支失衡的根本原因在于，缺乏預算監督和支出可行性研究的情況下，地方政府無(wú)序、無(wú)效和無(wú)監督支出的失控，倒逼其四處尋求財政收入。一方面，地方政府侵入市場(chǎng)和民間領(lǐng)域的支出很?chē)乐�，突出的例子就是突破政策扶持邊界，直接介入新型產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)。近年來(lái)，光伏、多晶硅、LED等行業(yè)紛紛走向產(chǎn)能過(guò)剩、行業(yè)龍頭破產(chǎn)重組境地，地方政府不得不為直接介入市場(chǎng)而買(mǎi)單。例如，2012年江西省新余市政府將本地光伏龍頭企業(yè)——江西賽維一筆5億元到期信托貸款償還納入財政預算；另一方面，地方政府投資支出缺乏可行性研究，支出的效率不高，反哺財政收入能力不強。根據財政部的數據，2012年中國地方國企的利潤總額為6914億元，但凈資產(chǎn)收益率只有4.2%，僅略高于一年期定期存款3%的利率，不僅無(wú)法為財政收入增長(cháng)提供反哺，反而成為財政負擔。反觀(guān)，2012年非國企工業(yè)企業(yè)的利潤總額為4.1萬(wàn)億元，所有者權益19.5萬(wàn)億元，凈資產(chǎn)收益達到了21.2%，是地方國企的5倍。
　　再回到對土地財政的討論。盡管基建投資有彌補歷史欠賬的需要，因為長(cháng)期工業(yè)化趕超戰略使得我國在城市基礎設施方面確有歷史欠賬，但是，自從上世紀末，我們一直拿基建投資來(lái)緩沖各種內外部沖擊（如亞洲金融危機、“非典”和2008年國際金融危機），導致基建投資已超出了彌補歷史欠賬的范疇，近年來(lái)投資的經(jīng)濟性和可行性非常值得懷疑，重復投資（一個(gè)經(jīng)濟區域數個(gè)機場(chǎng)）和不經(jīng)濟投資（廣場(chǎng)、博物館等）比比皆是，但依然無(wú)法阻擋地方政府的投資熱情。例如，云南省2011年高速公路共收取車(chē)輛通行費69.6億元，扣除管養費用23.9億元之后，尚不足以支付貸款利息65.9億元，虧損20.2億元。投資成本和收益對比如此懸殊，直接原因就是云南省多山地形導致高速公路建設過(guò)程中橋梁和隧道投資成本上升，全省32條高速公路橋隧比例為20.64%。但是，如此明白的成本為什么沒(méi)有阻擋可行性報告的通過(guò)，深層次的原因還是地方政府對于國內生產(chǎn)總值（GDP）增速的迷戀，工程“招投標”和材料采購中的利益輸送到了無(wú)以復加的地步，可行性報告只是一個(gè)走過(guò)場(chǎng)的東西。
　　因此，所謂的土地財政并非是地方公共財政收支存在缺口，被迫轉向土地出讓收入來(lái)“貼補家用”，而是無(wú)序、無(wú)效和無(wú)監督財政支出的失控，倒逼地方政府四處尋求可支配收入，土地出讓由于具有成本低、價(jià)值大、能撬動(dòng)銀行貸款、啟動(dòng)項目投資、拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資等特點(diǎn)成為最佳選擇。值得注意的是，地方政府支出失控和“越位”的情況下，卻對醫療、教育、社保等方面缺位的情況視而不見(jiàn)，欠賬越來(lái)越多。近年來(lái)，城市建成區和房地產(chǎn)市場(chǎng)的物理邊界越來(lái)越大，而相應的公共服務(wù)配套建設非常滯后、貨不對板，這些投資對于地方短期利益關(guān)系不大而不受重視，看來(lái)我國的財政收支和預算距離公共財政建設失之千里。
　　因此，土地財政的叫法不僅不準確，而且具有很大的迷惑性，可能會(huì )誘使地方政府以彌補財政收支缺口之名而行GDP增長(cháng)和利益驅動(dòng)下的亂支出之實(shí)，掩蓋了地方政府無(wú)序、無(wú)效和無(wú)監督支出失控和公共財政建設的問(wèn)題。不改變“GDP政績(jì)”考核機制、不厘清政府和市場(chǎng)的關(guān)系、不建立人大和社會(huì )各界對于預算監督和約束的機制，就難以根除地方政府無(wú)序、無(wú)效和無(wú)監督支出失控的局面和公共財政建設的難題，進(jìn)而所謂的土地財政也就難以破除，樓市的長(cháng)效機制也就無(wú)法建立。