近日,建議用中國外匯儲備投資美國樓市的報道,不斷見(jiàn)諸媒體。這種建議值得商榷。
過(guò)去一年,美國房市的確有見(jiàn)底回升的跡象,但美國樓市真正回春還有待時(shí)日,我敢斷言,美國房?jì)r(jià)甚至很快將跌回原來(lái)的價(jià)位。其主要原因是:
首先,這次房市復蘇是由投資者(甚至是投機炒房者)引導的,他們利用了當前的低利率和低房?jì)r(jià),一旦利率和房?jì)r(jià)一齊上漲,這部分投資者就會(huì )退市。
在過(guò)去的兩個(gè)世紀中,美國已經(jīng)完成了城市化的進(jìn)程。目前,有五分之四以上的美國人居住在城市地區。所以,美國不存在所謂住房“剛需”的先決條件。
其次,從100多年來(lái)美國房?jì)r(jià)的走勢圖可以看出,美國房?jì)r(jià)僅僅和通脹呈正相關(guān),而不會(huì )隨著(zhù)經(jīng)濟增長(cháng)和股票收益一起上漲。
第三,美國的持房成本巨大,僅房產(chǎn)稅平均每年2%以上,還需加上其它的費用。而且,在美國投資房產(chǎn)即便賺錢(qián)了,也要打很多折扣。
且舉一例:假如2010年7月,我在邁阿密花16萬(wàn)美元買(mǎi)到一棟獨立大洋房,再花費4萬(wàn)美元把老舊的廚房裝修一新,這樣,我買(mǎi)房的實(shí)際成本是20萬(wàn)美元。
再假設2012年9月,美國房?jì)r(jià)反彈,經(jīng)紀人幫我以25萬(wàn)美元賣(mài)掉了洋樓,由此我獲得了5萬(wàn)美元的名義收益。但是,扣除資本利得稅、中介費和律師費之后,凈得所剩無(wú)幾。而賣(mài)房所得的資本收益,只有同時(shí)滿(mǎn)足以下條件,才可享受聯(lián)邦免稅(若無(wú)特殊情況,資本利得稅為15%):
1、我或者我太太是這棟洋樓的屋主;2、我和太太在這棟洋樓里5年內居住時(shí)間超過(guò)24個(gè)月;3、我或者我太太并沒(méi)有在兩年之內出售過(guò)其它任何房子。
否則,當你出手獲利時(shí),就不能享受免稅優(yōu)惠,炒房的資本收益就不如想象的豐厚了。
第四,目前美國的按揭利率非常低,30年期僅為3.5%,這個(gè)利率遲早會(huì )升的,一旦升起來(lái)人們買(mǎi)房的負擔壓力就會(huì )增加很多,到那時(shí)很多人又會(huì )交不起按揭了。2008年的次貸危機就將有可能重演。
最后,還有一大關(guān)鍵原因,由于房?jì)r(jià)低,其實(shí)有大量待售的房子根本還未進(jìn)入市場(chǎng),如美國的金融機構還有140萬(wàn)套法拍屋,當樓市穩定后就會(huì )陸續推上市,從而限制房?jì)r(jià)的進(jìn)一步回升。
對于美國來(lái)說(shuō),樓市的復蘇將是美國從經(jīng)濟危機走出來(lái)的關(guān)鍵點(diǎn),而用中國人的血汗錢(qián)去投資美國樓市,顯然幫助了美國,但是對于中國的外儲,其結局就將好似肉包子打狗——很可能有去無(wú)回!20多年前,日本就曾發(fā)出豪言“買(mǎi)下美國”,大肆投資美國樓市,結果深陷泥潭,以巨虧而告終。前車(chē)之鑒,不可不察!