近期土地市場(chǎng)火熱，折射出開(kāi)發(fā)商對未來(lái)行政調控手段退出、享受城鎮化“盛宴”的樂(lè )觀(guān)預期。應當承認，樓市調控模式從行政主導向市場(chǎng)主導切換已現端倪，但需要警惕的是，調控轉軌不可能朝發(fā)夕至，更不等于政策放松。事實(shí)上，轉軌成功更需既有政策的護航和市場(chǎng)環(huán)境的平穩。
　　樓市調控轉軌的預期是近期土地市場(chǎng)和新房市場(chǎng)升溫的主要原因�，F行的樓市調控模式是行政主導，突出表現在限購、限價(jià)、限貸“三限”上。這種行政主導的模式對于短期內抑制房地產(chǎn)泡沫放大有一定效果，但也遭遇了“越調越漲”、假結婚、假離婚怪相叢生的尷尬。目前經(jīng)濟結構調整步入“深水區”，新型城鎮化建設強調去房產(chǎn)化，政府簡(jiǎn)政放權、推動(dòng)職能轉變，樓市調控模式向市場(chǎng)主導型轉軌顯得更為迫切和必要。
　　多種跡象顯示樓市調控步入轉軌期。從今年3月以來(lái)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議和高層表態(tài)來(lái)看，房地產(chǎn)調控言之甚少，提及時(shí)主要強調兩方面內容：一是保障房建設，強調加快落實(shí)建設任務(wù)，健全分配制度，推進(jìn)公租房、廉租房并軌；二是加快建立房地產(chǎn)穩定健康發(fā)展的長(cháng)效機制。房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)下半年可能會(huì )有實(shí)質(zhì)動(dòng)作，此項改革被視為樓市調控模式加速向市場(chǎng)主導切換的風(fēng)向標�？梢灶A期，市場(chǎng)主導的調控模式將以保障房為核心，以保有環(huán)節征稅為抓手。
　　調控轉軌不能誤解為調控放松，恰恰相反，著(zhù)眼于樓市短期穩定的周期性政策應保持穩定，以防止房?jì)r(jià)脫韁式上漲，保障市場(chǎng)環(huán)境的平穩，為調控模式的成功切換護航。歷次房地產(chǎn)調控顯示，行政主導的模式將重心放在抑需求上，在地方財稅體系等長(cháng)期制度改革未完成的情況下，如果匆匆放開(kāi)“三限”，房?jì)r(jià)的報復性反彈恐難避免。
　　從目前的市場(chǎng)走勢看，一線(xiàn)城市的樓市環(huán)境有脫離“平穩”狀態(tài)的風(fēng)險，而“平穩”狀態(tài)是調控部門(mén)、開(kāi)發(fā)商、購房者都能接受的市場(chǎng)環(huán)境。風(fēng)險的直接表現就是搶地大戰和房?jì)r(jià)上漲預期再度強化。公開(kāi)資料顯示，北京、上海、廣州等地在5月份出現總價(jià)或單價(jià)“地王”，并且前5個(gè)月的土地出讓收入逼近去年全年水平。部分熱點(diǎn)區域地塊樓面價(jià)短短1個(gè)月上漲近50%，超過(guò)兩個(gè)月前的在售商品房?jì)r(jià)格。地價(jià)上漲強化了房?jì)r(jià)上漲預期，并與目前新房市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊升的局面疊加，加劇一線(xiàn)城市樓市可能“不穩”的擔憂(yōu)。此外，不少地方對新型城鎮化的認識仍未打破“造城運動(dòng)”的思維，做大土地收入“蛋糕”的動(dòng)力強勁。一些地方政府追求GDP增長(cháng)的政績(jì)觀(guān)也尚未打破，舍不得房地產(chǎn)這個(gè)政績(jì)工具，落實(shí)樓市調控政策不積極。
　　鑒于此，目前探討行政調控的全面退出不合時(shí)宜，更可行的是在堅持市場(chǎng)邏輯的前提下，對既有政策進(jìn)行完善和修正。例如，優(yōu)化預售證管理，加大市場(chǎng)供給；強化閑置土地監管，重罰囤地行為。當然，更緊迫的是又好又快地推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴圍，使其發(fā)揮樓市“穩定器”作用。