經(jīng)典的房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)教材告訴我們，商品住房?jì)r(jià)格是由供給和需求決定的�；�于自己的商品住房支付能力，城市居民會(huì )內生出不同層次的住房需求，同時(shí)，商品住房供給必然會(huì )順應商品住房需求的層級性。今天的房?jì)r(jià)，讓人們覺(jué)得已經(jīng)高得離譜，其實(shí)，如果考慮到住房供給的層級性，并予以科學(xué)的統計，你或許會(huì )發(fā)現，房?jì)r(jià)本來(lái)并沒(méi)有那么高。
　　商品住房?jì)r(jià)格是一個(gè)復雜的經(jīng)濟范疇，房與地是不可分割的統一體，商品住房?jì)r(jià)格是這個(gè)統一物的價(jià)格。建筑物與一般商品價(jià)值的形成是相同的。但是，土地是一種特殊商品。原始土地是自然界的產(chǎn)物，并不包含人類(lèi)勞動(dòng)在里面，其所以具有價(jià)格是因為土地壟斷引起的地租的資本化。所謂地租實(shí)質(zhì)上就是土地使用者為使用土地而向土地所有人支付的費用，反映了土地的自然資源價(jià)值。但另一方面，現實(shí)生活中的土地已經(jīng)過(guò)了勞動(dòng)加工，又凝結了大量的人類(lèi)勞動(dòng)，特別是作為建筑地塊的土地投入的基礎設施等費用更多，而且越往后投入的勞動(dòng)積累越多。所以，商品住房?jì)r(jià)格中投入土地價(jià)值占主要部分。大城市或中心城市以及城市中心區的房?jì)r(jià)之所以更高，主要原因就是這些區域的土地價(jià)值更高（由勞動(dòng)投入形成的公共服務(wù)配套價(jià)值更高）。以一、二線(xiàn)城市為例，商品住房建筑裝修成本在1500元/平方米至2000元/平方米之間，扣除20%-30%的稅費，地價(jià)占房?jì)r(jià)的比例在70%左右。
　　一般商品供應渠道比較單一、產(chǎn)品同質(zhì)性較強，而且由于可以運輸，通過(guò)廠(chǎng)商之間的競爭還會(huì )形成均衡價(jià)格，在價(jià)格統計上較為簡(jiǎn)便，市場(chǎng)價(jià)格可以反映和調節供求、引導資源配置和居民消費，也便于指導行業(yè)發(fā)展政策的修訂。商品住房同質(zhì)性很差，而且供應渠道有很多。在商品住房?jì)r(jià)格統計上，應當將所有市場(chǎng)化供應的住房都納入統計標的范圍。首先，在大多數一、二線(xiàn)城市，二手商品住房交易已經(jīng)超過(guò)了新房，完全有理由納入房?jì)r(jià)統計；其次，產(chǎn)權型保障房本質(zhì)上也是市場(chǎng)化供應。特別是，目前產(chǎn)權性保障房主要向城市公務(wù)員、國有企事業(yè)單位職工、人才來(lái)分配，與商品住房的邊界非常模糊。目前，全國城鎮保障房規模已經(jīng)占到存量房的15%左右，在價(jià)格上僅相當于同區域商品住房?jì)r(jià)格的40%-80%，應當納入商品住房?jì)r(jià)格統計中；最后，大城市房?jì)r(jià)快速上漲的背景下，催生了城中村小產(chǎn)權房地下交易的出現，而且規模越來(lái)越大�！栋朐抡劇放�露，在北京和深圳等房?jì)r(jià)較高城市，小產(chǎn)權房已占到房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售總量1/10至1/5。小產(chǎn)權房交易本質(zhì)上也是通過(guò)市場(chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題的渠道，而且在集體土地市場(chǎng)化大趨勢、高房?jì)r(jià)輿論的情況下，小產(chǎn)權房交易在事實(shí)上已經(jīng)“合法”，這部分房?jì)r(jià)交易數據也應當納入城市房?jì)r(jià)統計。
　　如果將所有通過(guò)市場(chǎng)交易來(lái)解決購房需求的房?jì)r(jià)數據統計起來(lái)，實(shí)際房?jì)r(jià)水平應當比公布的房?jì)r(jià)水平低很多，深圳的商品住房?jì)r(jià)格至少要低1/4，即其平均價(jià)格應當在15000元/平方米至16000元/平方米。另外，根據土地租資本化房?jì)r(jià)統計原理（房?jì)r(jià)是土地使用期內各年土地租金貼現現值加建筑物價(jià)格），也應根據租期占土地使用期的比例和折舊，將房租的價(jià)格納入房?jì)r(jià)的統計。由于一、二線(xiàn)重點(diǎn)城市租賃占比很大，特別是像北京、廣州、深圳等地舊住宅區、城中村租賃占很大比重，如果將這些商品住房的供應渠道考慮進(jìn)來(lái)，商品住房?jì)r(jià)格就會(huì )更低一些。
　　既然住房?jì)r(jià)格實(shí)際上并不高，為什么我們都感覺(jué)到房?jì)r(jià)很高呢？原因就是“純商品住房”購買(mǎi)價(jià)格太高，而商品住房?jì)r(jià)格之所以太高，是因為購買(mǎi)商品房的人太多。大家之所以爭著(zhù)搶著(zhù)購買(mǎi)商品房，是因為商品住房承載了太多的東西。首先，很多城市的商品住房購置與戶(hù)口、教育資格直接掛鉤，進(jìn)而就與社會(huì )保障資格掛鉤。于是，能否擁有商品住房不僅是一個(gè)人或家庭能否在城市安定和立足（或歸屬感）的基礎，也是能否獲得體面生活（成為真正市民）的基礎；其次，由于社會(huì )保障的深度不夠，通脹成為常態(tài)，商品住房成為變相儲蓄、抵抗就業(yè)和養老風(fēng)險的最佳選擇；最后，資本項目不開(kāi)放和資本市場(chǎng)投資功能日益退化，商品房市場(chǎng)成為投資集聚區。因此，擁有商品住房便成為很多居民在住房需求上的終極夢(mèng)想，而商品住房以外的其他市場(chǎng)化住房供應渠道也就不被重視，能分流商品住房購置市場(chǎng)的供應體系也就無(wú)法形成。