土地市場(chǎng)近期異�；馃�，京、滬、穗和杭州等熱點(diǎn)城市相繼誕生樓面地價(jià)和總價(jià)的新“地王”。媒體和市場(chǎng)普遍認為，“地王”的出現不僅會(huì )推高所在片區或區域在售新房和二手房的價(jià)格，而且預示著(zhù)未來(lái)該區域房?jì)r(jià)還將會(huì )漲。有觀(guān)點(diǎn)提出，治本之策是切實(shí)、合理加大土地實(shí)際供應量。
　　從表面看，一宗地為很多開(kāi)發(fā)商瘋搶?zhuān)�地價(jià)上漲是難免的，若能在熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)片區多增加土地供應，地價(jià)自然而然就下來(lái)了。但這是一般商品供求失衡的解決思路，沒(méi)有考慮到房地產(chǎn)市場(chǎng)只能在某個(gè)區域內實(shí)現供給和需求平衡的特性。也就是說(shuō)，即使是住房供求在全市總量上實(shí)現了平衡，也不能解決某些區域的供求失衡。這便是時(shí)下熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題。
　　在這些城市，80%以上的新房建設用地供應基本集中在城郊或新區，但凡在城市熱點(diǎn)片區（如中心區）有地塊推出時(shí)，便會(huì )遭到眾多開(kāi)發(fā)商的瘋搶。因為經(jīng)過(guò)長(cháng)期的開(kāi)發(fā)和培育，城市中心區的公共服務(wù)配套設施（交通、教育、醫療等）非常完善，居住配套環(huán)境（社區服務(wù)、娛樂(lè )休閑、生活購物等）也非常成熟，居住的氛圍和品質(zhì)等軟環(huán)境優(yōu)勢很突出，居民在這些片區購房的意愿比較高，片區內住房升值的潛力大。例如，2003年以來(lái)，北京和深圳的商品住房平均價(jià)格分別上漲了5倍和3.8倍，而中心區房?jì)r(jià)則分別上漲了8倍和7.5倍；據我愛(ài)我家統計，2012年，北京二手住房?jì)r(jià)格上漲了8%，而五環(huán)內二手住房?jì)r(jià)格則上漲了30%。
　　相比之下，即便城郊新住宅區房?jì)r(jià)比較低，但由于這些區域房地產(chǎn)建設速度往往快于公共服務(wù)配套設施跟進(jìn)和培育速度，對居民吸引力相對較低，投資需求也較少跟進(jìn)。在房地產(chǎn)長(cháng)周期開(kāi)始下行和投資屬性日漸退去的情況下，只看重房?jì)r(jià)上漲收益而不管居住屬性的“一窩蜂”式購房現象越來(lái)越少了。去年下半年以來(lái)，市場(chǎng)回暖呈現出越來(lái)越明顯的分化特征：一方面，回暖基本上集中在一、二線(xiàn)重點(diǎn)城市，其他城市則苦苦掙扎在“去庫存”的泥潭里。國家統計局數據顯示，2012 年，東部、中部和西部地區商品住宅新開(kāi)工面積分別比上年同期減少14.9%、8.9%和6.5%，熱點(diǎn)城市集中的東部區域供應下降更快。但是，東部、中部和西部地區2012 年的商品住宅銷(xiāo)售面積分別為46649萬(wàn)平方米、26917萬(wàn)平方米、24902 萬(wàn)平方米，分別同比增長(cháng)6.4%、2.1%、-5.5%，熱點(diǎn)城市集中的東部地區銷(xiāo)售增長(cháng)更快。據中國指數研究院的最新統計，今年5月庫存下降最快的4個(gè)城市分別是北京、深圳、廣州和南京；另一方面，城市中心區或熱點(diǎn)片區回暖更為迅速，深圳今年以來(lái)住房銷(xiāo)售旺盛的區域是福田、南山等中心區和龍華新區（準中心區），而原特區外和其他新區則出現了銷(xiāo)售難。
　　近期，京、滬等熱點(diǎn)城市誕生的新“地王”大多位于城市中心區或熱點(diǎn)片區，因此，在熱點(diǎn)城市中心區土地供應幾近枯竭的情況下，即便這些城市能完成年度供地計劃，所供應的土地也基本都位于城郊或新區，無(wú)法扭轉城市中心區住房供求失衡的常態(tài)，也就無(wú)法避免熱點(diǎn)城市中心區“地王”不斷被刷新和前赴后繼的現象。
　　上述“地王”的誕生，在表面上看是熱點(diǎn)城市中心區土地供求嚴重不平衡的結果，實(shí)際上是土地市場(chǎng)價(jià)值（稀缺、中高端物業(yè)需求強勁、抗跌性能力強）的體現，背后的驅動(dòng)因素則是熱點(diǎn)城市公共服務(wù)設施和基礎配套設施供給不平衡。熱點(diǎn)城市人口增長(cháng)較快，對居住、交通、教育和醫療等在內的公共服務(wù)設施和基礎配套設施需求也增長(cháng)也較快，但這些城市住房建設速度遠快于公共服務(wù)設施和基礎配套設施，與住房建設密切相關(guān)的軟環(huán)境（社區服務(wù)、娛樂(lè )休閑、生活購物等）建設更滯后，新建住房基本上集中在城市郊區。相比之下，優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)設施和基礎配套設施則基本上集中于城市中心區，城市居民也依舊在中心區就業(yè)，而這些區域也是傳統的住宅區，與居住密切的軟環(huán)境經(jīng)過(guò)多年的培育相對成熟，在這些區域居住相對舒適進(jìn)而成為居民購房置業(yè)的首選。
　　因此，熱點(diǎn)城市“地王”的誕生和對房?jì)r(jià)的影響是市場(chǎng)競爭的必然結果，需要尊重市場(chǎng)的原則，不能采取“堵”的方式。增加土地供應無(wú)法消除“地王”現象和實(shí)現穩定房?jì)r(jià)的目標。
　　要解決熱點(diǎn)城市“地王”現象和高房?jì)r(jià)問(wèn)題，關(guān)鍵在實(shí)現公共服務(wù)在各行政區、各片區的均等化覆蓋。居住在現代城市，對于住房的需求除了物理屬性的住房本身，更多還有與生活相關(guān)的公共服務(wù)，只有公共服務(wù)設施和基礎配套設施能夠與住房建設同步供應，甚至提前布局，使得住房達到了能夠同時(shí)實(shí)現居住、生活和個(gè)人及家庭發(fā)展的目的，才能使得住房需求不再集中于中心城區。如此，“地王”誕生的基礎就不存在了，“地王”的房?jì)r(jià)效應也就不存在了。