我國樓市調控目前已進(jìn)入一個(gè)政策失效的敏感時(shí)期：房?jì)r(jià)依然較快上漲，各地“地王”不斷涌現，房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)相當突出。近期國家發(fā)改委公布的《關(guān)于2013年深化經(jīng)濟體制改革重點(diǎn)工作的意見(jiàn)》中明確“擴大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”是財稅體制改革的重要任務(wù)，引發(fā)市場(chǎng)對近期擴大房產(chǎn)稅征收地區范圍的猜想。樓市調控政策應當配套征收房產(chǎn)稅。問(wèn)題是房產(chǎn)稅為何應當開(kāi)征，房產(chǎn)稅如何開(kāi)征，房產(chǎn)稅何時(shí)會(huì )全面推開(kāi)，這些問(wèn)題都與認清房產(chǎn)稅的性質(zhì)和功能是什么密切相關(guān)。
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房產(chǎn)稅基本功能:為地方政府提供收入來(lái)源 |
目前有關(guān)房產(chǎn)稅功能的討論，歸納起來(lái)有四種觀(guān)點(diǎn)：一是提供穩定稅源，取代對土地財政的依賴(lài)；二是抑制樓市投資投機，以建立樓市調控的長(cháng)效機制；三是讓多占房產(chǎn)者付出代價(jià)，調節貧富差距；四是引導居民合理住房消費，節約土地資源。
應當說(shuō)，房產(chǎn)稅具備了上述四方面功能。但以筆者之見(jiàn)，這些功能雖然都很重要，但都是屬于派生功能。實(shí)際上，鑒于房產(chǎn)是一種不動(dòng)產(chǎn)，房產(chǎn)稅在本質(zhì)上講是一種財產(chǎn)稅，既然是一種財產(chǎn)稅，顯然就不存在該不該開(kāi)征的問(wèn)題。所有市場(chǎng)經(jīng)濟國家都有這個(gè)稅種。
有人說(shuō)，買(mǎi)房時(shí)已交了70年土地使用費，現在開(kāi)征房產(chǎn)稅，豈非重復征稅。事實(shí)上，盡管你付了70年土地使用代價(jià)，但不等于說(shuō)國家不能征收房產(chǎn)稅。因為，房產(chǎn)稅不是地產(chǎn)稅，而是對房屋這一財產(chǎn)所征的稅收。稅收的本質(zhì)是國家憑借政治權力參與國民收入分配取得財政收入的活動(dòng)。有鑒于此，房產(chǎn)是居民最重要財產(chǎn)，政府自然可以征收房產(chǎn)稅。
承認房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，就意味著(zhù)誰(shuí)擁有的房產(chǎn)越多，或房產(chǎn)價(jià)值越大，誰(shuí)繳納的稅必然也越多。為什么？因為你的房產(chǎn)需要國家政權機器保護。所以,房產(chǎn)價(jià)值越大，受保護的財產(chǎn)越多，理所當然就應當多繳稅。這叫權利與義務(wù)對等。
如果“賦稅是政府機器的經(jīng)濟基礎”（馬克思語(yǔ)），稅收是國家獲得財政收入的最主要來(lái)源，房產(chǎn)稅的基本功能就可以描述為是“為地方政府提供穩定的財政收入來(lái)源”。認識并堅持這一點(diǎn)，意義重大。
第一，可以讓地方政府從根本上逐步擺脫對土地財政、尤其是對出讓土地使用權取得收入的嚴重依賴(lài)，大大降低各地政府“高價(jià)賣(mài)地”的沖動(dòng)�？梢哉f(shuō)，房產(chǎn)稅作為地方財政收入穩定來(lái)源的政策一旦出臺，可以關(guān)閉土地財政尤其是“高價(jià)賣(mài)地”的總閘門(mén)。地價(jià)問(wèn)題解決了，房?jì)r(jià)穩定才有保障。
第二，可以從根本上穩定人們對樓市的預期。由于投資渠道缺失，銀行存款因而通脹而貶值，股市投資賠錢(qián)，唯獨房產(chǎn)投資多年來(lái)一直只賺不賠。此外，推進(jìn)城鎮化進(jìn)程，對城鎮房產(chǎn)需求升溫，人們預期未來(lái)房?jì)r(jià)還將繼續上漲，導致投資房產(chǎn)熱情不會(huì )因為嚴厲的樓市調控而有所減退。如果把房產(chǎn)稅定位于主要為地方政府提供穩定收入來(lái)源，未來(lái)房產(chǎn)稅征收不僅增量要收，時(shí)機成熟時(shí)存量也要征收，這將從根本上改變人們的樓市預期，促使他們從成本和收益角度認真考慮今后是否還值得將房產(chǎn)作主要投資工具。
第三，可以為各地經(jīng)濟可持續發(fā)展，為實(shí)現新型城鎮化提供有力保障。目前各地政府造城筑路，興建配套設施以及解決部分民生問(wèn)題所需資金，很大程度上依靠出讓土地使用權的收入。然而，靠賣(mài)地過(guò)日子局面不可持續。開(kāi)征房產(chǎn)稅，可以讓各地政府從土地財政泥坑中走出來(lái)，也可以改變人們對樓市走勢的預期，起到抑制樓市泡沫繼續膨脹、控制商務(wù)成本、發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟等作用。這樣，農民才能進(jìn)城而安居樂(lè )業(yè)，新型城鎮化才會(huì )逐步實(shí)現。
將為地方政府提供穩定收入來(lái)源作為房產(chǎn)稅的基本功能，不等于說(shuō)可以忽視房產(chǎn)稅的其他功能，但在此必須明確的是，其他功能都是從上述這一基本功能中派生出來(lái)的。
首先，征收房產(chǎn)稅，有利于發(fā)揮抑制投資和投機需求的樓市調控功能。因為，開(kāi)征房產(chǎn)稅將大大增加房產(chǎn)的持有成本，如果加上執行房產(chǎn)增值時(shí)還要征20%所得稅的話(huà)，將有望迅速抑制樓市的投資和投機需求，從根本上動(dòng)搖房?jì)r(jià)大幅波動(dòng)的經(jīng)濟基礎。
盡管市場(chǎng)經(jīng)濟應當允許正常的房產(chǎn)投資和投機活動(dòng)，但由于過(guò)去我國缺乏房產(chǎn)稅，導致房產(chǎn)投資和投機過(guò)度繁榮。如果把房產(chǎn)稅的功能僅僅局限于樓市調控，根據房?jì)r(jià)漲跌出臺或調整房產(chǎn)稅，一旦房?jì)r(jià)停止上漲或向下適度調整，豈不意味著(zhù)房產(chǎn)稅可以“偃旗息鼓”了嗎？從這個(gè)角度看，引入和擴大房產(chǎn)稅從根本上還難以抑制人們的投資和投機需求。相反，如果將房產(chǎn)稅的基本功能定位于是為地方政府提供穩定的財政收入來(lái)源，不管樓市興衰或房?jì)r(jià)漲跌，房產(chǎn)稅總是要征收的，結果是將增加人們的房產(chǎn)持有成本。這一市場(chǎng)預期一旦形成，征收房產(chǎn)稅將起到抑制投資和投機的調控功能，建立起樓市調控的長(cháng)效機制。值得關(guān)注的是，樓市調控功能只是房產(chǎn)稅的派生或從屬的功能，建立在房產(chǎn)稅的基本功能之上。如果主次顛倒，把房產(chǎn)稅當作降低房?jì)r(jià)的大棒揮舞，房產(chǎn)稅作為樓市調控的效果將大打折扣。
其次，征收房產(chǎn)稅，還具有調節貧富差距的派生功能。開(kāi)征房產(chǎn)稅，政府可以要求富人以繳納房產(chǎn)稅形式調節其一部分獲利，再通過(guò)建設保障性住房及其他形式轉移或讓渡給住房和生活困難的弱勢群體，結果是可以起到調節貧富差距的一定作用。當然，發(fā)揮房產(chǎn)稅調控貧富差距功能是有條件的，如果稅率很低或不實(shí)行累進(jìn)制，也無(wú)法有效發(fā)揮這種功能。至于怎樣把房產(chǎn)稅率定得適當、合理，關(guān)鍵看房產(chǎn)稅的基本功能定位。從筆者對房產(chǎn)稅定位于給地方政府提供穩定財政收入來(lái)源來(lái)看，估計這一稅率即便相對合理，也不會(huì )定得過(guò)低。
再次，房產(chǎn)稅可以引導居民合理住房消費，節約土地資源。居民會(huì )從自身利益出發(fā)，理性考慮自己該住多大面積和多大價(jià)值的住房�？紤]到中國“地少人多”的國情，絕大多數城鎮居民會(huì )選擇居住中小套型的普通商品房或保障性住房，而不是追求住房越大越好。過(guò)去，人們之所以總是要求不切實(shí)際的住房消費，其重要原因之一是因為一旦購買(mǎi)了住房，可以不支付住房的持有成本。開(kāi)征房產(chǎn)稅，促使人們根據自己的經(jīng)濟能力合理安排包括住房在內的各方面生活消費，從而有利節約土地資源，有利于優(yōu)化使用土地資源的高效利用。
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征收房產(chǎn)稅還需解決的幾個(gè)問(wèn)題 |
圍繞房產(chǎn)稅的基本功能，還有如下幾個(gè)問(wèn)題也值得思考
一是有關(guān)稅收負擔問(wèn)題。其核心是開(kāi)征房產(chǎn)稅會(huì )不會(huì )增加百姓的稅收負擔。要讓百姓消除這種憂(yōu)慮，第一，應當規定人均住房消費免稅額，其免稅范圍和程度在全國應大體統一，但也可因地、因時(shí)制宜允許存在適當差異。例如，假定上海市目前規定人均50或60平方米自住住房可免征住房稅，就可以把約70%普通居民家庭排除在房產(chǎn)說(shuō)征收的范圍外；第二，超過(guò)免稅面積一律征稅，但稅率可按人均超面積具體情況實(shí)現逐步累進(jìn)制，如超20%人均面積的稅率很低，超40%或50%人均面積的稅率較低，超80%或100%人均面積的稅率較高。這樣，既可保證地方政府的收入來(lái)源，又可起到抽富濟貧或縮小貧富差距的作用。
二是有關(guān)房產(chǎn)稅開(kāi)征步驟問(wèn)題。由于房產(chǎn)稅率涉面廣，尤其會(huì )影響到相當多的既得利益者，在開(kāi)征房產(chǎn)稅的做法和步驟上必須慎重。房產(chǎn)稅一旦全面鋪開(kāi)，雖說(shuō)不能一成不變，但政策不可朝令夕改。就房產(chǎn)稅開(kāi)征而言，一定要“由點(diǎn)到面，由易到難”，經(jīng)過(guò)試點(diǎn)再逐步推廣。在稅率設置上應當“由低到高”，逐步提高。另外，在房產(chǎn)稅運行初始階段，為減少阻力，可采取最簡(jiǎn)便易行的辦法是“先增量而后存量”
（目前上海的做法），但此做法不可固化，適當時(shí)候應當實(shí)現房產(chǎn)稅從“增量”征收向“存量”征收過(guò)渡。否則，這不僅不公平，也難以發(fā)揮征收房產(chǎn)稅為地方政府提供穩定財政收入來(lái)源的基本功能。
三是房產(chǎn)稅全面開(kāi)征時(shí)機問(wèn)題。鑒于目前我國許多地方政府手中仍握有不少土地資源，土地轉讓大量收入，可以幫助城市建設和興建保障性住房，另加一些征收房產(chǎn)稅的技術(shù)問(wèn)題尚未解決，有理由估計，當城鎮可用于建造商品房的土地轉讓資源所剩無(wú)幾時(shí)，或是對存量商品房全面開(kāi)征房產(chǎn)稅之日。盡管這一天目前尚未到來(lái)，但遲早會(huì )來(lái)到。
四是關(guān)于房產(chǎn)稅的替代問(wèn)題。房產(chǎn)稅是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節和交易環(huán)節的稅費轉移到持有環(huán)節的稅種，是對土地增值稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅等相關(guān)稅種的一種替代。但土地增值稅等稅種是房地產(chǎn)稅而不是房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅開(kāi)征可以替代印花稅、契稅等相關(guān)稅費，但不能全部替代現行各種房地產(chǎn)稅收。由于部分稅費被替代（取消）了，一定程度上反倒可以減輕房產(chǎn)持有者特別是免征房產(chǎn)稅家庭的稅收負擔。