據國家統計局數據，5月份全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格上漲的城市有65個(gè)。雖然當前房?jì)r(jià)依然堅挺，但隨著(zhù)我國宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)中樞下沉，微觀(guān)層面企業(yè)盈利難度增大，流動(dòng)性供給轉向，住宅投資功能或會(huì )逐步下降，并可能引發(fā)未來(lái)樓市調整。
　　過(guò)去十多年來(lái)，住宅投資功能一直是驅動(dòng)我國房?jì)r(jià)上漲的重要動(dòng)力。從投資屬性上分析，住宅投資功能的實(shí)現，有賴(lài)于實(shí)體經(jīng)濟的穩健增長(cháng)和寬松的流動(dòng)性支持。但目前看，我國房?jì)r(jià)繼續上漲的基礎已經(jīng)削弱，主要表現在以下幾個(gè)方面：
　　一是我國宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)中樞下沉，將制約房?jì)r(jià)上漲空間。房地產(chǎn)交易是社會(huì )購買(mǎi)力的重要組成部分，而社會(huì )購買(mǎi)力的形成有賴(lài)于宏觀(guān)經(jīng)濟總量及其增長(cháng)速度。從高達兩位數的經(jīng)濟增速回落到7%至8%左右的增速，意味著(zhù)我國社會(huì )購買(mǎi)力總體規模增長(cháng)將放緩，這勢必約束房?jì)r(jià)上漲空間和房地產(chǎn)交易量。
　　二是微觀(guān)層面企業(yè)盈利難度增大，將影響住宅交易與流轉。當前工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品比價(jià)關(guān)系繼續惡化，5月份全國工業(yè)生產(chǎn)者出廠(chǎng)價(jià)格同比下降2.9%，環(huán)比下降0.6%。1至4月，全國規模以上工業(yè)企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入利潤率為5.3%，較上年同期下降0.07個(gè)百分點(diǎn)。微觀(guān)層面企業(yè)盈利難度增大，通過(guò)影響城鎮居民收入增長(cháng)，進(jìn)而抑制住宅需求。特別是部分城市房?jì)r(jià)總額處于高位，已經(jīng)遠遠超出中等收入家庭的購買(mǎi)力，使得這些城市的住房交易淪為“有錢(qián)人的游戲”。
　　三是流動(dòng)性或將收緊，房?jì)r(jià)上漲失去寬松流動(dòng)性支撐。6月份貨幣市場(chǎng)利率飆升，隔夜拆借利率高達8%以上，后雖有所回落，也在6%左右，與上月3%的利率形成鮮明對比。從5月底與6月初，新興市場(chǎng)經(jīng)濟體國家出現熱錢(qián)集體流出跡象，造成股市大幅下跌。隨著(zhù)美國QE退出預期增強，全球資產(chǎn)市場(chǎng)將面臨一次大規模的重新定價(jià)與布局。5月份我國新增外匯占款從4月份的470億美元降至110億美元。同時(shí)，5月份新增貸款也大幅下降。這些情況表明國內的流動(dòng)性供應格局也可能會(huì )發(fā)生變化，以往過(guò)度寬松的流動(dòng)性局面可能將成為歷史。
　　在房?jì)r(jià)上漲空間受限的同時(shí)，絕大多數的住宅租賃價(jià)格難以彌補住宅投資收益。按照目前一線(xiàn)城市的中心位置住宅租賃價(jià)格計算，相應折算的投資收益率不到2%，遠遠低于一年期人民幣存款基準利率。這意味著(zhù)，與其購買(mǎi)房產(chǎn)坐享租金流入，不如放在商業(yè)銀行吃利息，且屬于無(wú)風(fēng)險收益。
　　由此可見(jiàn)，若大量投資住宅，未來(lái)住宅價(jià)格繼續飆升的可能性已經(jīng)顯著(zhù)下降，而租金流入尚不能彌補銀行存款利息這一機會(huì )成本，表明當前我國住宅的投資功能或已喪失。這對于房地產(chǎn)調控的政策含義是，要保持房地產(chǎn)調控政策的連續性與穩定性，完善住宅持有環(huán)節稅收制度，密切監測分析住宅交易與流轉變化，加強稅收征管，有效防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。