近兩年，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣度的變化，作為房地產(chǎn)“財富源泉”的土地市場(chǎng)也出現了一些新動(dòng)向。土地市場(chǎng)運行及供求雙方的表現，大致可歸納為七個(gè)特點(diǎn)：土地供應機制對市場(chǎng)變化反應遲鈍；單位土地吸納房地產(chǎn)投資的地區差異在逐漸拉開(kāi)檔次；居住用地需求增長(cháng)快于商辦用地；各地所推地塊質(zhì)量呈下降趨勢；土地市場(chǎng)重心轉向一二線(xiàn)城市；不同地區土地供求的緊張與寬松程度存在較大差異；土地供應的政策基調有所調整。根據上述特點(diǎn)，對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸該做哪些調整，值得研究。
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近年來(lái)土地市場(chǎng)運行七大特征 |
1、土地供應機制對市場(chǎng)變化反應略顯遲鈍
受計劃管理體制固有弊端、地方政府追求政績(jì)沖動(dòng)、房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張等因素影響，2012年以來(lái)，土地供應機制對市場(chǎng)變化的反應略顯遲鈍，主要表現為土地供應節奏未能跟上市場(chǎng)周期變動(dòng)步伐。
按商品房銷(xiāo)售面積同比增速衡量，2007年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)共經(jīng)歷了三輪比較明顯的景氣行情，按商品房銷(xiāo)售面積同比增速衡量，如該指標持續反彈超過(guò)三個(gè)季度，算一輪景氣行情開(kāi)始，指標達到最高點(diǎn)后逐漸回落至低點(diǎn)，回落過(guò)程雖有反彈但不超過(guò)一個(gè)季度，算一輪景氣行情結束。三輪景氣行情分別是：（1）2007.2-2008.12（歷時(shí)兩年）；（2）2009.2-2010.8（歷時(shí)一年半）；（3）2012.2-今（已歷時(shí)一年）。
在房地產(chǎn)景氣行情中，商品房銷(xiāo)售面積增速從最低點(diǎn)攀升到最高點(diǎn)過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)從蕭條中逐漸復蘇。與此同時(shí)，土地供應節奏也需及時(shí)跟進(jìn)，以利于形成供給平穩增長(cháng)、供求矛盾緩解的市場(chǎng)預期。如果土地供應反應遲緩，可能助長(cháng)市場(chǎng)上房?jì)r(jià)上漲預期的形成，誘發(fā)潛在購房者提前入市，加劇供求緊張矛盾。但比較三輪景氣行情，可以發(fā)現，由地方政府土地供應主導的土地市場(chǎng)的反應一次不如一次。
2007年第一輪景氣行情，土地購置面積同比增速迅速攀升，從第三個(gè)月開(kāi)始就保持了正增長(cháng)；2009年第二輪景氣行情，土地市場(chǎng)緩慢反彈；2012年第三輪景氣行情，土地市場(chǎng)不升反降，并一直低位徘徊，導致2013年國內房?jì)r(jià)上漲壓力不小。
2012年以來(lái)土地市場(chǎng)回暖之所以會(huì )滯后，原因有四：一是土地供應計劃調減。2012年年初，全國住房用地計劃供應確定為17.26萬(wàn)公頃，后于2012年8月份調減至15.93萬(wàn)公頃，為近三年來(lái)最低（見(jiàn)表1）；二是擔心“虧本”。地方政府不愿意在土地市場(chǎng)蕭條時(shí)以低價(jià)推地，覺(jué)得“虧本”。2012年多數月份土地尤其住宅用地溢價(jià)率較低，因此地方政府推地積極性不高；三是“正反饋”機制。土地供應短缺會(huì )造成商品房市場(chǎng)短缺，推高房?jì)r(jià)然后再推高地價(jià)，形成“正反饋”；四是房地產(chǎn)企業(yè)資金一度比較緊張。2012年前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)資金面持續緊張，面臨以往年度信托產(chǎn)品集中到期的兌付高峰，銷(xiāo)售雖有回暖但不足以改變資金緊張大局，在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)拿地積極性。
2、“單位土地吸納房地產(chǎn)投資”的地區差異在逐漸拉開(kāi)檔次
對銀行而言，了解評估房地產(chǎn)企業(yè)資金需求真實(shí)性，是規避房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的重要保障。不同地區土地吸納房地產(chǎn)投資差異性，可以“單位土地吸納房地產(chǎn)投資”指標衡量。2012年，全國單位土地吸納房地產(chǎn)投資為20132元/平方米，較2007年增長(cháng)了2.2倍。
從省市指標值看，各地差異在拉開(kāi)檔次。2007年，房地產(chǎn)投資額/土地購置面積之比，除上海、北京過(guò)萬(wàn)（指萬(wàn)元/平方米，下同）外，其他省區市均在萬(wàn)元以下。但在2012年，僅渝、甘等9省區市仍在萬(wàn)元以下，其余23個(gè)省區市中：京、滬分別超過(guò)9萬(wàn)和7萬(wàn)，津、浙、川過(guò)3萬(wàn)，陜、桂、粵、閩過(guò)2萬(wàn)，蘇、蒙等過(guò)1萬(wàn)，各地差異已逐漸拉開(kāi)檔次。
3、居住用地需求增長(cháng)快于商辦用地
從土地市場(chǎng)的用途結構角度看，2012年居住用地即住宅用地需求明顯大于商業(yè)辦公用地（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“商辦用地”）需求，表現為住宅用地價(jià)格上漲，商辦用地價(jià)格下降。據中國指數研究院統計，2012年300個(gè)城市住宅用地平均樓面均價(jià)為1347元/平方米，同比上漲7%。同期，商辦用地平均價(jià)格為1215元/平方米，同比下降15%。
4、各地所推地塊質(zhì)量呈下降趨勢
土地所處位置及周邊環(huán)境、配套設施等，決定土地質(zhì)量，并決定市場(chǎng)認可度。2009年以來(lái)，因優(yōu)質(zhì)土地資源日漸稀缺，政府所推土地質(zhì)量呈下降趨勢，表現為住宅和商辦用地的“推出-成交比”不斷降低，從2009年的80%水平降至2012年的70%水平。同時(shí)，表明土地受歡迎程度的溢價(jià)率也在不斷降低，宅地溢價(jià)率從2009年的50%左右降至2012年10%。
推成比下降的主因，不在于土地市場(chǎng)“蕭條”，而在于市場(chǎng)認可度在下降。在土地市場(chǎng)“蕭條”的2012年，部分優(yōu)質(zhì)地塊也受到市場(chǎng)格外追逐，如青島、廣州、石家莊、武漢有5塊地塊分別經(jīng)過(guò)105輪、112輪、61輪、179輪和500輪競價(jià)之后成交。部分地塊溢價(jià)率遠超平均。
5、土地市場(chǎng)重心轉向一二線(xiàn)城市
2010-2011年“限購”政策在一二線(xiàn)城市普遍落地，曾經(jīng)促使房地產(chǎn)企業(yè)一度實(shí)施戰略轉移，重點(diǎn)從一二線(xiàn)城市轉移至三四線(xiàn)城市。但隨后三四線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售及回暖速度均不及一二線(xiàn)城市，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始將布局重點(diǎn)重新轉向一二線(xiàn)城市。2012年一線(xiàn)城市住宅用地成交面積同比增速趨勢明顯快于二線(xiàn)城市，也快于三線(xiàn)城市。2012年一二線(xiàn)城市住宅用地成交面積在總成交面積占比為47.4%，較2011年提高5.9個(gè)百分點(diǎn)。
三四線(xiàn)城市市場(chǎng)前景不如一二線(xiàn)城市,除市場(chǎng)表現差強人意外,還有兩個(gè)重要原因:（1）在1998年房改后，部分三四線(xiàn)城市體制內人群福利分房或變相福利分房現象還存在，因此較有購買(mǎi)力的三四線(xiàn)城市體制內人群住房需求已基本飽和；（2）在城鎮化過(guò)程中，三四線(xiàn)城市吸納人口能力不及一二線(xiàn)城市。
2012年全國土地出讓金合同價(jià)款總額為2.7萬(wàn)億元，同比減少15%。同期，前十大城市（以一二線(xiàn)城市為主）土地出讓金總額為7377億元，同比僅減少7%。
2012年，萬(wàn)科、保利、綠地、恒大、中海、富力、金地、龍湖、世茂和碧桂園等十家房地產(chǎn)企業(yè)在一二線(xiàn)城市拿地金額總計2100億元，為2011年的7倍。大型房地產(chǎn)企業(yè)的戰略轉向推高了一二線(xiàn)城市土地購置門(mén)檻及地價(jià)，2012年，京滬總價(jià)前十地塊成交價(jià)格均超過(guò)15億元，為適應“高門(mén)檻”，更多企業(yè)開(kāi)始嘗試聯(lián)合拿地。按單價(jià)排行，全國前十大地塊簡(jiǎn)單均價(jià)2012年為2.4萬(wàn)元/平方米，較2011年漲1/3。
6、京滬等地土地供不應求，瓊晉等地略顯過(guò)剩
比較各省市區2007-2012年六年累計土地購置面積和累計商品房銷(xiāo)售面積，土地供求關(guān)系在全國各地差異較大。滬川陜京四地土地供應遠不能滿(mǎn)足商品房需求增長(cháng)，供求差距對商品房?jì)r(jià)格上漲產(chǎn)生正向累積效應，從2007年至2012年，四地商品房均價(jià)分別上漲了68%、92%、97%和47%。
土地供應略顯過(guò)剩省區市有瓊皖晉等11省區，商品房銷(xiāo)售面積與土地供應面積之比在2.0以下。
7、土地供應的政策基調有所調整
1998年住房市場(chǎng)化改革以來(lái)，房地產(chǎn)調控文件關(guān)于土地供應的政策基調在不同時(shí)期均有一定的差異。按政策基調不同，可粗略分為幾個(gè)時(shí)期。
�。�1）1998-2002年，滿(mǎn)足供應。1998年房改開(kāi)始后，政策基調是“建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應體系”，當時(shí)“賣(mài)地財政”尚未開(kāi)始，實(shí)際土地供應量滿(mǎn)足需要。2000～2002年，全國土地供應同比增速連續三年保持在40%以上水平。住房改革超前于全國的京滬，1999-2002年年均土地購置面積為2009-2012年水平的1.9倍。
�。�2）2003-2004年，開(kāi)始限制。2003年國發(fā)（2003）18號文將房地產(chǎn)行業(yè)定位為“國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)”，提到“土地供應過(guò)量、閑置建設用地過(guò)多的地區，必須限制新的土地供應”，此后“賣(mài)地財政”漸成主流，2003年起全國土地購置同比增速連降四年。
�。�3）2005-2007，調整結構。2005年房?jì)r(jià)開(kāi)始第一輪大幅上漲，2005年“國八條”、2006年“國六條”要求“調整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地結構”，土地供應增速乏力，2005-2007年，全國土地購置面積同比增速在-5%～10%之間徘徊，絕對推地面積停滯不前。同期，京滬土地購置面積同比增速連續三年處于-35%～-40%的負增長(cháng)水平。
�。�4）2008-2009年，控制節奏。2008年房地產(chǎn)業(yè)陷入困境，政策制定者可能認為土地過(guò)量供應是導致房地產(chǎn)業(yè)蕭條的原因之一，“國十三條”要求“科學(xué)合理地確定土地供應總量、結構、布局和時(shí)序”，即要控制節奏。2009年，全國土地供應同比增速減至-19%，為2000年以來(lái)最低，京滬土地購置面積增速較2008年急降145個(gè)百分點(diǎn)。
�。�5）2010-2012年，“增加有效供應”。2009年房?jì)r(jià)又開(kāi)始大漲，之后2010年的“國十一條”、“新國十條”和2011年的“新國八條”均提出“增加土地有效供應”。據業(yè)內理解，增加“有效供應”，主要是避免已出讓土地處于閑置狀態(tài)，促進(jìn)土地出讓后盡快建成住宅上市。政策制定者可能認為商品房供求緊張責任主要不在土地供應環(huán)節，而在開(kāi)發(fā)建設環(huán)節。政策與市場(chǎng)繼續脫節，2010-2012年，全國土地購置面積較2007-2009年僅增長(cháng)8%，遠落后于同期商品房銷(xiāo)售面積增長(cháng)40%的水平。
�。�6）2013年，增加供應�！靶聡鍡l”提出“增加土地供應”，不再附之以“有效”的界定詞，并且提到“原則上2013年土地供應不得低于過(guò)去五年的平均值”（約10萬(wàn)公頃左右），說(shuō)明政策制定者可能已經(jīng)意識到前些年土地供應不足是導致商品房市場(chǎng)供求緊張的主要因素，終于開(kāi)始下決心通過(guò)增加土地供應平抑房?jì)r(jià)。
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銀行信貸政策調整的七方面問(wèn)題值得關(guān)注 |
1.
關(guān)注中央房地產(chǎn)調控政策變化�！靶聡鍡l”強調了將就調控效果問(wèn)責地方政府、將外來(lái)務(wù)工人員納入當地住房保障范圍等內容，國土部也表示2013年房地產(chǎn)調控將增強針對性、突出差異性，一系列政策調整加上市場(chǎng)回暖已經(jīng)使一些地方土地供應迅速增長(cháng)，在連年土地供應短缺的北京，2013年前2月土地出讓金達到476億元，達到2012年全年的73%。建設銀行應關(guān)注土地供應短缺地區的土地存量釋放過(guò)程，擇機介入，并積極給予信貸支持，促進(jìn)已售土地盡快形成住房入市。
2.根據各地土地市場(chǎng)供求狀況，結合當地經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展特色，判斷未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢。土地從開(kāi)始供應到形成商品房實(shí)物有一段時(shí)滯，因此與住宅需求潛力一起共同構成對遠期房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生重大影響的兩類(lèi)因素。從土地供求關(guān)系和商品房市場(chǎng)需求潛力兩個(gè)維度，可以大致判斷未來(lái)不同地區房地產(chǎn)市場(chǎng)前景或發(fā)展趨勢（見(jiàn)表7）。
各類(lèi)地區可概括如下：（1）北京、上海等一線(xiàn)城市，土地供給增長(cháng)緩慢，供求矛盾尖銳，長(cháng)期保持大量人口凈流入，屬于“雙重利好”地區，房地產(chǎn)投資前景風(fēng)險最低，應予積極信貸支持；（2）土地供求寬松而需求潛力較大，或者土地供求緊張而需求潛力一般的兩類(lèi)地區，未來(lái)房地產(chǎn)投資風(fēng)險基本可控，應予有選擇信貸支持；（3）土地供求寬松且商品房需求潛力一般或不足地區，未來(lái)房地產(chǎn)投資風(fēng)險較大，應實(shí)施信貸退出。
3.房地產(chǎn)信貸政策重點(diǎn)應做好向一二線(xiàn)城市轉移的準備，信貸決策相關(guān)信息收集也要更多地向一二線(xiàn)城市傾斜。房地產(chǎn)行業(yè)信息收集重點(diǎn)應以土地市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)信息為主，以大型企業(yè)動(dòng)向為輔。在詳細收集一二線(xiàn)城市信息基礎上，選擇若干城市作為建設銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)重點(diǎn)拓展城市，并在資金、政策上給予傾斜，精耕細作，重點(diǎn)突破。
4.及時(shí)監測各地城鎮化進(jìn)程，尤其關(guān)注城鎮化和城市基礎設施建設對土地質(zhì)量變動(dòng)的影響程度，優(yōu)先支持土地升值較快地區的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設。土地質(zhì)量隨城鎮化過(guò)程、城市基礎設施建設而變化，城市基礎設施投資規模大、城市規劃科學(xué)合理、城市管理水平較高的城市，土地質(zhì)量上升相對快一些，由此帶動(dòng)土地價(jià)格上漲，減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險。建設銀行房地產(chǎn)信貸投入，應盡量向上述城市傾斜。
5.優(yōu)先支持住宅投資，其次擇優(yōu)支持商辦投資。從短期和中長(cháng)期看，住宅需求仍將大于商業(yè)辦公樓需求，從樹(shù)立建設銀行品牌形象、優(yōu)化信貸結構等出發(fā)，建設銀行房地產(chǎn)信貸支持重點(diǎn)，仍應放在住宅建設領(lǐng)域。
6.改進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險評價(jià)機制。對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風(fēng)險評估，要將土地供求的地區差異、土地用途差異等列入重點(diǎn)考察因素，尤其應重點(diǎn)關(guān)注單位土地吸納房地產(chǎn)投資的地區差異，以及土地供求關(guān)系的地區差異，合理評價(jià)行業(yè)績(jì)效與風(fēng)險。同時(shí)，不同房地產(chǎn)企業(yè)擁有土地儲備的數量及地區結構，與其吸納信貸資金能力直接相關(guān)，也是信貸風(fēng)險控制應關(guān)注的重點(diǎn)環(huán)節。
7.密切監測房地產(chǎn)行業(yè)的區域信貸風(fēng)險。部分三四線(xiàn)城市的地方政府從當期土地財政最大化目的出發(fā)，過(guò)量過(guò)度擴大土地供給，給房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展制造不確定因素，形成土地供應過(guò)量風(fēng)險。部分一二線(xiàn)城市利用市場(chǎng)預期急劇變化造成的恐慌心理，過(guò)分推高土地價(jià)格甚至制造“地王”效應，形成土地價(jià)格虛高風(fēng)險。所以，應關(guān)注土地供求緊張地區的土地價(jià)格形成機制，正確判斷土地價(jià)格波動(dòng)，避免出現對市場(chǎng)的錯誤判斷。關(guān)注部分三四線(xiàn)城市商品房銷(xiāo)售進(jìn)度變化，深入調查銷(xiāo)量減緩的原因，判斷其是屬于供給過(guò)分擴張導致的供求暫時(shí)失衡，還是屬于需求潛力枯竭、購買(mǎi)熱潮消退。建設銀行在拓展這些地區信貸業(yè)務(wù)過(guò)程中，應認真劃分類(lèi)型并予以區別對待。