過(guò)去一年，美國住宅市場(chǎng)打了一場(chǎng)漂亮的翻身仗。先是投資者搶購供應過(guò)剩的止贖房，后來(lái)又在租金上升、抵押貸款利率下降和消費者信心改善等多重因素作用下釋放了被壓抑的購房需求。美國房?jì)r(jià)目前已恢復到2003年年底的水平，成為拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的重要力量。但是，房?jì)r(jià)的快速上漲引起了一些經(jīng)濟分析人士的警覺(jué)，他們擔心較低的抵押貸款利率可能催生房?jì)r(jià)泡沫。
　　美國全國地產(chǎn)經(jīng)紀商協(xié)會(huì )最新公布的數據顯示，經(jīng)季節因素調整后，5月份房屋銷(xiāo)量較上月增長(cháng)4.2%，折合成年率為518萬(wàn)套，創(chuàng )下2009年11月以來(lái)的最高水平，較上年同期增長(cháng)12.9%。5月份房屋售價(jià)中值為208000美元，較上年同期上升15.4%，也創(chuàng )下了2008年7月以來(lái)的最高水平。與此同時(shí)，住宅建筑商信心指數也大幅上升，今年6月份，美國住宅建筑商信心指數環(huán)比上升8點(diǎn)至52，是2006年4月份以來(lái)首次超過(guò)門(mén)檻線(xiàn)50。該協(xié)會(huì )主席里克?賈德森表示，由于待售房屋庫存下降，而購房者仍在不斷增多，這將推動(dòng)新房建設。美國聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì )（房利美）在最新發(fā)布的報告中預測，美國今年新房開(kāi)工量將增加23%，達到95萬(wàn)套，盡管與2005年的峰值200萬(wàn)套相比相距甚遠，但比2010年的低谷高出60%。
　　由于房地產(chǎn)是許多美國家庭最主要的金融資產(chǎn)，房?jì)r(jià)上漲將有望提振消費者信心和總體經(jīng)濟。房?jì)r(jià)上漲還將改變許多業(yè)主的負資產(chǎn)狀況，給住宅市場(chǎng)以支撐。最近數月有不少買(mǎi)家抱怨合適的房源太少，開(kāi)發(fā)商則借此機會(huì )提高房?jì)r(jià)。如果房?jì)r(jià)的上升促使更多賣(mài)主入市，新的供應不僅能提高房屋成交量，還將起到房?jì)r(jià)減壓閥的作用。
　　房?jì)r(jià)的快速反彈引起經(jīng)濟學(xué)家的激烈爭論，爭論的焦點(diǎn)在于低利率是否人為造成了房?jì)r(jià)的高位企穩，特別是在舊金山、洛杉磯和圣迭戈這樣過(guò)去一年里房?jì)r(jià)上漲兩位數的城市。美國加利福尼亞州房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會(huì )近日公布最新住宅市場(chǎng)數據表明，由于高價(jià)位房屋銷(xiāo)售數量增加，加上房屋供應短缺，5月份加州中間房?jì)r(jià)比去年同期增長(cháng)31.9%，創(chuàng )下33年來(lái)最大漲幅。
　　一些經(jīng)濟學(xué)家擔心較低的抵押貸款利率催生的房?jì)r(jià)上升不可持續。他們認為，雖然從歷史的角度衡量，房?jì)r(jià)并不算高，但是房?jì)r(jià)的上漲可能完全依靠抵押貸款利率的降低，廉價(jià)信貸嚴重扭曲了這個(gè)市場(chǎng)。聯(lián)邦住房抵押貸款公司（房地美）數據顯示，截至6月20日，與10年期美國國債收益率密切相關(guān)的30年期定息抵押貸款平均利率為3.93%。有市場(chǎng)分析人士認為，按照目前的利率，即使房?jì)r(jià)再上漲20%，對購房者而言仍然負擔得起，但如果抵押貸款利率回到7%，泡沫將被擠破。也有一些分析人士認為房?jì)r(jià)出現泡沫的說(shuō)法是“過(guò)早的緊張”，房?jì)r(jià)上漲主要是受到比較基數偏低的影響。雖然房?jì)r(jià)上漲必然會(huì )導致下一個(gè)泡沫，但現在還沒(méi)有到那一步。
　　圍繞美國住房市場(chǎng)復蘇長(cháng)度和強度的爭論也在升溫�！翱礉q派”與“看空派”圍繞美國的人口格局展開(kāi)辯論�！翱礉q派”稱(chēng)，住房市場(chǎng)仍在反彈初期，應該能夠持續數年時(shí)間，因為美國房屋建筑量不足以支持這個(gè)國家的增長(cháng)；經(jīng)濟衰退以及止贖危機導致新建住宅和組建家庭數量大幅減少，但人口并沒(méi)有停止增長(cháng)，反而是家庭成員增長(cháng)了一倍，選擇與家里人同住的人數增加�！翱纯张伞眲t反駁稱(chēng)，近期房?jì)r(jià)大幅上漲的景象可能只是曇花一現，因為貸款的難度在增加，消費者負債水平在上升，住宅市場(chǎng)過(guò)于依賴(lài)投資者；雖然住宅市場(chǎng)目前不會(huì )再次崩盤(pán)，持續復蘇能夠為經(jīng)濟增長(cháng)作出一定貢獻，但是房?jì)r(jià)和房屋銷(xiāo)售所形成的“動(dòng)能”不可能持久，無(wú)法持續而強勁地擔當引領(lǐng)經(jīng)濟增長(cháng)的火車(chē)頭。