對于“城鎮化”和“房地產(chǎn)化”如何合理區隔，是這一輪城鎮化規劃編制的一大難點(diǎn)所在�！按蟛鸫蠼ā彪m然難免，但也絕不應再重蹈“房地產(chǎn)化”覆轍
　　最近，一些體制內學(xué)者趕在城鎮化規劃方案出臺之前密集調研、上書(shū)，核心內容是房地產(chǎn)如何融入新型城鎮化，房地產(chǎn)如何當好新一輪城鎮化規劃的“配角”。
　　“城鎮化”和“房地產(chǎn)化”如何合理區隔，正是這一輪城鎮化規劃編制的一大難點(diǎn)所在。對此，國家行政學(xué)院決策咨詢(xún)部研究員王小廣有一個(gè)形象的比喻：城鎮化是“把10套房分給10個(gè)人”，“房地產(chǎn)化”是“把10套房分給1個(gè)人”。城鎮化注重公共資源的均等化，強調房子的社會(huì )、民生屬性；房地產(chǎn)化則以投機、暴利為訴求，片面追求房子的經(jīng)濟屬性。
　　避免“房地產(chǎn)化”，并不是說(shuō)要從根本上否定房地產(chǎn)。房地產(chǎn)就相當于城鎮化的“硬件”。它并非僅僅是在建住宅、蓋商廈，同時(shí)也是在建設城市。中國的城鎮化進(jìn)程不僅表現在城鎮人口及其所占比重的增加上，而且還表現為城市固定資產(chǎn)的大規模形成和基礎設施的大規模建設上。
　　中國城鄉建設經(jīng)濟研究所所長(cháng)陳淮[微博]有一個(gè)論斷：當前我國的房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際上是在為過(guò)去的城市建設失誤“補課”。計劃經(jīng)濟時(shí)代，“先生產(chǎn)后生活、先治坡后治窩”的城市發(fā)展理念，漸漸導致城市化滯后于工業(yè)化。
　　陳淮認為，近年來(lái)在房地產(chǎn)問(wèn)題上形成的諸如拆遷、征地、房?jì)r(jià)以及“泡沫”、“暴利”等爭議，很大程度上是在“補課”過(guò)程中、伴隨城市化的“加速運動(dòng)”疊加出現的。而要解決這一系列矛盾，別無(wú)他途，唯有“堅持推進(jìn)城鎮化”。
　　未來(lái)10到20年，中國城鎮化率仍將快速增長(cháng)。數億農民的涌入，意味著(zhù)城市仍舊難以避免“大拆大建”。盡管中國每?jì)赡臧氲淖》拷ㄔO總量就相當于新建一個(gè)紐約或者倫敦，但未來(lái)相當一段時(shí)間內，許多城市仍將會(huì )處于住房供應短缺的狀態(tài)。
　　但“大拆大建”也絕不應再重蹈泡沫泛濫、投機盛行、以土地財政為核心價(jià)值取向的“房地產(chǎn)化”覆轍。房地產(chǎn)在未來(lái)的城鎮化進(jìn)程中，必須要走出一條糾偏、去偽的新路。
　　有別于昔日以“土地的城鎮化”為主角的“房地產(chǎn)化”，新型城鎮化的主角應該是“人口的城鎮化”。在此進(jìn)程中，房地產(chǎn)將更多地體現其配套價(jià)值——為農民融入城市、農民工市民化以及公共服務(wù)均等化提供硬件支持。
　　作為新型城鎮化的配角，房地產(chǎn)至少要在三個(gè)“規”字上與昔日劃清界限。首先是做好規劃。未來(lái)人們不能再容忍生活在睡城、臥城和鬼城，飽受大城市病對幸福指數的摧殘；不能容忍城市規劃和土地利用規劃“兩張皮”造成的資源浪費和環(huán)境破壞；也不能容忍工業(yè)轉型升級、騰籠換鳥(niǎo)后留下的人去樓空——當下江浙一帶出現的“房地產(chǎn)空心化”已令人堪憂(yōu)。
　　其次是定好規則。過(guò)去人們形容房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟增長(cháng)的引擎、發(fā)動(dòng)機。但遺憾的是，這個(gè)發(fā)動(dòng)機只裝了“油門(mén)”，卻沒(méi)有“剎車(chē)”。一旦上了快車(chē)道，就成了咆哮的怪獸，難以馴服。近幾年來(lái)，房?jì)r(jià)每每是越調控越高漲，根源在于房地產(chǎn)的制度建設捉襟見(jiàn)肘，“規則”沒(méi)有定好。比如久為詬病的“國家基本住房制度”，至今尚未立法明確。相應的配套政策，諸如房地產(chǎn)稅制、住房金融、土地供應和住房保障等，均未形成完備體系。這些，無(wú)疑都是下一步房地產(chǎn)業(yè)轉型升級的作業(yè)空間。
　　此外，還應尊重規律。好的城鎮化模式必然要尊重一個(gè)客觀(guān)規律，那就是充分實(shí)現城鎮化、工業(yè)化和農業(yè)現代化的三化同步、三化融合。如果三化不同步、不協(xié)調，城鎮化就很難健康發(fā)展�！按蟛鸫蠼ā币仓徊贿^(guò)會(huì )造就更多的貧民窟，將城市內部的貧富差距拉得更大；馬路越修越寬，交通卻越來(lái)越堵；城市越攤越大，幸福卻越來(lái)越遠。
　　從學(xué)者調研中捕捉的跡象表明，此前的城鎮化規劃草案征求意見(jiàn)稿中，就“如何做好城鎮化規劃與房地產(chǎn)發(fā)展銜接”的問(wèn)題顯然還沒(méi)提出令人滿(mǎn)意的方案。因而值得期待，不日即將出臺的城鎮化規劃方案中，對此會(huì )如何運墨。