當前不斷發(fā)酵但并不缺錢(qián)的流動(dòng)性“不足”，正考驗著(zhù)吸金重地的房市。地產(chǎn)板塊最近要么全天大跌，要么反彈弱不禁風(fēng)。
　　中國樓市風(fēng)險溢價(jià)確實(shí)在上升，不斷壘高的房?jì)r(jià)收入比、收入償付比……當然，如同煤電領(lǐng)域，房市是一個(gè)缺乏交易自由度的市場(chǎng)，土地市場(chǎng)被地方政府獨占性壟斷，樓市在限購等高交易成本下人為調劑供需等，使樓市很難借市場(chǎng)邏輯來(lái)識辨，即人們可清晰觸摸泡沫和坐看泡沫膨脹，但要確切預言其何時(shí)消腫并不容易。
　　今年樓市亢奮反映其是典型的資金市。當前經(jīng)濟增速回落，實(shí)體經(jīng)濟真實(shí)信貸需求萎靡，而社會(huì )總融資總額居高不下，大量資金集中在金融地產(chǎn)領(lǐng)域“空轉”，并為5月份全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)同比快速上漲儲備了糧草，助推了5、6月份多地次第出現“新地王”。
　　其亢奮實(shí)質(zhì)凸顯的是傳統經(jīng)濟增長(cháng)模式的張力，與去杠桿、防風(fēng)險之間的張力。國家審計署新近數據顯示，18個(gè)省會(huì )和直轄市，有17個(gè)承諾以土地出讓收入來(lái)償債比例超過(guò)95%，而2012年6000億元的土地出讓凈收入連支付地方債的年利息都不夠。這不難理解，地方以土地出讓金為抵押或償債來(lái)源，旨在借此加杠桿撬動(dòng)經(jīng)濟，而在可資動(dòng)用的土地資源捉襟見(jiàn)肘背景下，倚重央企和地方國企制造新地王在情理之中，同時(shí)新地王會(huì )推高周邊現售樓價(jià)，為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)水漲船高的收益。房?jì)r(jià)與地價(jià)的相互幫扶，導致樓市成為吸附市場(chǎng)流動(dòng)性的蓄水池，加劇經(jīng)濟增長(cháng)去實(shí)體化和加速泡沫化，并制造新的失衡和矛盾，阻礙經(jīng)濟轉型升級。
　　而當前國內外融資渠道的收窄正使樓市越發(fā)接近懸崖之邊。其一，“激活貨幣信貸存量，支持實(shí)體經(jīng)濟”的新宏調基調，無(wú)疑將在地產(chǎn)領(lǐng)域產(chǎn)生“控增量、降存量”效應，樓市面臨高庫存和流動(dòng)性緊俏壓力，從而無(wú)需出臺新調控就讓熾熱的樓市自發(fā)降溫。事實(shí)上，今年一季度上市房企合計存貨1.56萬(wàn)億元，同比上漲22.83%，預示房企已面臨去庫存化煎熬。
　　其二，美聯(lián)儲逐步退出QE的市場(chǎng)預期將增加地方政府與房企境外融資的難度，抬高其境外融資成本。國內的地產(chǎn)泡沫早已為國際市場(chǎng)熟知，并正抬高境外投資者的避險偏好，這意味著(zhù)今后即便部分地方政府和房企能融到資金，不斷趨高的融資成本也將令其知易行難。
　　其三，目前國內資金外流趨勢日益凸顯，放松資本項目管制或在醞釀，旨在合理引導資金從正規渠道有序流出，以強化國際收支的監測。而隨今后內資外流成本下降，國內投資者可基于資產(chǎn)的風(fēng)險特征而配置資源，國內金融壓抑有所舒緩，房地產(chǎn)等將不再是居民配置資源的最優(yōu)選擇，房產(chǎn)的保值增值將變得相當脆弱。
　　由此可見(jiàn)，國內樓市盛宴或將接近尾聲，繼續延續地價(jià)/房?jì)r(jià)互撬的游戲，將進(jìn)一步把房市推向懸崖之邊，房市需主動(dòng)迎接去杠桿周期，目前最應克服的問(wèn)題是明知已到懸崖之邊，卻反而在懸崖邊上繼續蓋房子，并以“戈壁景觀(guān)房”的概念繼續販售與泡沫共舞理念。當然，樓市去杠桿雖會(huì )對經(jīng)濟產(chǎn)生一定沖擊，但這既是必須承受之重，又不能高估和夸大其對經(jīng)濟的沖擊，只要加快打破壟斷推進(jìn)關(guān)鍵領(lǐng)域的市場(chǎng)化改革，填補壟斷行業(yè)一直面臨的供給缺口和提升服務(wù)效率，將可抵消部分地產(chǎn)泡沫理性回歸的沖擊。