究竟地方政府從土地中刨出了多少“金娃娃”？雖然從未見(jiàn)到公開(kāi)的確定性結論，但綜合國家統計局和財政部的統計數據計算，2012年中國房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售6.4萬(wàn)億元，土地出讓收入28517億元，占比達45.3%，如果加上中央政府土地稅收的部分返還和轉移支付，地方政府至少每年從土地出讓中切走了一半有余的蛋糕。若拉長(cháng)時(shí)間段，國人能更完整地看到地方政府從土地中淘金的鏡像。粗略統計，從2008年到2012年，地方政府土地出讓總收入超過(guò)11萬(wàn)億，扣除成本性支出，地方政府從土地出讓中獲得的純收入至少4萬(wàn)億元。
　　值得玩味的是，盡管中央政府不斷出臺調控房?jì)r(jià)的舉措，“土地財政”非但不見(jiàn)有任何被沖淡的跡象，相反在不斷加強。中原地產(chǎn)研究中心的最新統計數據顯示，今年前5個(gè)月，全國主要的十三個(gè)一二線(xiàn)城市合計土地出讓金高達3067.66億元，相比去年同期上漲125%；其中京滬穗深四個(gè)一線(xiàn)城市土地出讓金合計高達1411.8億元，比去年同期上漲350%。
　　自然，土地價(jià)值盛宴并非地方政府獨自享用，這其間有稅收，地產(chǎn)商的后續開(kāi)發(fā)收益等等。因此，深入研究不難發(fā)現，圍繞著(zhù)土地蛋糕的切分，地方政府與后兩者之間會(huì )發(fā)生不同程度的利益糾纏與博弈關(guān)系。
　　一個(gè)是賣(mài)方，一個(gè)是買(mǎi)方：對地方政府與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系顯然是一種此消彼長(cháng)的零和游戲。由于地價(jià)的高低直接決定地方政府最終實(shí)際所得，地方政府當然希望競拍市場(chǎng)拍出的土地價(jià)格越高越好。分析發(fā)現，一宗經(jīng)營(yíng)性地塊的出讓過(guò)程會(huì )出現評估價(jià)、底價(jià)、標底(起叫價(jià)、起始價(jià))和競買(mǎi)價(jià)(成交價(jià))等多種價(jià)格。政府在委托相關(guān)機構評估地塊價(jià)格后，會(huì )根據估價(jià)結果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等綜合確定出讓底價(jià)。據國土部專(zhuān)家測算，地方政府設定的底價(jià)會(huì )比成本價(jià)高出25%左右。換言之，只要該地塊最終能出讓?zhuān)�即便是以底價(jià)成交，也相當于會(huì )有超過(guò)25%的純收益。
　　必須承認這些年來(lái)各地方政府超強的土地營(yíng)銷(xiāo)能力。一方面，如果在土地出讓過(guò)程中最終競買(mǎi)價(jià)低于底價(jià)，則意味著(zhù)該地塊流標或流拍，但地方政府會(huì )從多種渠道釋放出收緊土地供給的信息，以倒逼流標之后的開(kāi)發(fā)商相應提高對地塊的測算價(jià)格。另一方面，為了讓土地賣(mài)一個(gè)好價(jià)錢(qián)，地方政府往往會(huì )精心選擇推地時(shí)間和方式。一個(gè)基本規律是，樓市銷(xiāo)售火爆時(shí)段，往往是土地加速和密集上市的旺季。以今年的最新土地市場(chǎng)生態(tài)為例，1、2月，舉國樓市異常紅火，推地盛宴相應頻繁出現，兩個(gè)月地方政府土地收金接近去年的一半；3月“國五條”出臺后房市暫時(shí)沉寂，全國土地零出讓?zhuān)贿M(jìn)入4、5月之后，一線(xiàn)城市商品房量?jì)r(jià)齊升，京、滬、穗等地不約而同地推出多個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊紛紛“搶收”。
　　相對于在地產(chǎn)商面前表現出強勢而言，地方政府面對中央政府自然要收斂和低調得多，兩者之間太極推拿式游戲也若隱若現。按照中央政府的要求，地方必須從土地出讓純收益中提取一定比例用于農業(yè)、水利和保障房等建設，其中包括不低于10%的比例安排用于廉租住房保障，不低于15%的比例用于農業(yè)土地開(kāi)發(fā)，10%用于農田水利建設，以及10%用于教育等。為了盡可能地提高自主處置資金的比重，地方政府遂在降低計提土地純收益或減少上述項目的開(kāi)支上動(dòng)起了心思。通過(guò)操縱成本收益賬目表，做高土地出讓的成本以規避資金上繳就是一種行之有效的“合規”方式。如一條道路的修建原本應由財政出資，但土地部門(mén)可將之放入土地出讓的一級開(kāi)發(fā)過(guò)程中，這就變成了成本。土地出讓后看似純收益降低，但實(shí)際上地方借此減少了財政支出，相當于增加了財力。并且，地方也可以據此減少對上述四大支出項目的提成。
　　在筆者看來(lái)，在近兩年來(lái)土地出讓純收入不斷下降的趨勢中，不排除有地方政府為防止資金過(guò)多上繳給上級政府而有意識地“打埋伏”。
　　如果說(shuō)地方政府與房地產(chǎn)公司以及中央政府之間存在著(zhù)深淺不同的利益博弈色彩，那么其與具有城市融資平臺性質(zhì)的域內地產(chǎn)商之間則具有十分密切的共生共榮關(guān)系，兩者之間長(cháng)期心照不宣地進(jìn)行著(zhù)背靠背的雙贏(yíng)游戲。作為對沖央行不允許地方政府從金融機構直接貸款之規定的重要手段，各地方政府普遍成立了各種準政府性質(zhì)的地產(chǎn)公司，以此通過(guò)土地出讓和抵押來(lái)獲取間接融資，而對于這些盡心效力的域內地產(chǎn)公司，地方政府往往會(huì )以提供城市與工程建設項目作為回報。為了做大城市投融資平臺，以更大手筆地從金融機構取得信貸資源，通過(guò)名下的地產(chǎn)公司大量收儲土地是地方政府的習慣性作為。據《2012年中國國土資源公報》，截至去年底，全國84個(gè)重點(diǎn)城市處于抵押狀態(tài)的土地面積為34.87萬(wàn)公頃，抵押貸款總額5.95萬(wàn)億，同比分別增長(cháng)15.7%和23.2%。需要特別強調的是，地方政府通過(guò)土地抵押所帶來(lái)的隱形收益，長(cháng)期以來(lái)并未被計入土地財政。