隨著(zhù)美國樓市從去年開(kāi)始回暖“綻放綠葉”，樓市上出現很多有意思的新現象。美國馬里蘭州的資深地產(chǎn)經(jīng)紀人布賴(lài)恩·魯佩爾觀(guān)察到一些市場(chǎng)新風(fēng)向：低價(jià)位住宅供應偏緊、現金為王、亞洲買(mǎi)家增多等。這些現象正對美國社會(huì )和經(jīng)濟的原有范式帶來(lái)沖擊。
在流動(dòng)性寬松和樓市進(jìn)入上升通道的時(shí)代，購買(mǎi)低價(jià)位的美國樓房成為良好的保值渠道。魯佩爾發(fā)現，15萬(wàn)美元左右的低價(jià)房屋緊俏，上市一周左右可能就會(huì )被搶走，甚至出現幾位買(mǎi)家加價(jià)競買(mǎi)的局面，但價(jià)格更高的中高端房產(chǎn)供應相對充足。美國商務(wù)部的最新數據也顯示出房屋緊俏潮，2013年5月份美國新房銷(xiāo)售量升至近5年來(lái)最高點(diǎn)，按照當前的銷(xiāo)售速度，市場(chǎng)上的待售新房4.1個(gè)月就會(huì )售罄，遠低于一年前的4.7個(gè)月。
亞裔、巴西等國揣著(zhù)大筆現金的購房者增多，這讓沒(méi)有攢錢(qián)習慣的美國人處于不對稱(chēng)的競爭境地。在金融危機之后，美國金融機構收緊了房貸標準，一些美國人銀行房貸沒(méi)過(guò)關(guān)，這是導致交易流產(chǎn)的重要原因，而這就可能讓辛苦了近兩個(gè)月的布賴(lài)恩和他同事們的營(yíng)銷(xiāo)付之東流。能夠一次性付款買(mǎi)房可以免去銀行貸款審批環(huán)節和交易失敗的潛在風(fēng)險，自然是賣(mài)家首選的對象。魯佩爾近期就有至少三個(gè)委托客戶(hù)敗在了掏出一疊現金的買(mǎi)家面前�！昂芏鄟喼拶I(mǎi)家即便不是全款買(mǎi)房，也可能拿出50%的首付，一些美國人只能拿出5%的首付，這就使得亞洲買(mǎi)家成為香餑餑�！�
次貸危機留下的一大傷疤就是大量存在的止贖房產(chǎn)，意即房貸者無(wú)力還供，問(wèn)題房產(chǎn)的房門(mén)鑰匙和房屋產(chǎn)權收歸銀行所有，銀行通常會(huì )等待房?jì)r(jià)上升后再出售。無(wú)人照料、狀況糟糕的止贖房產(chǎn)就像是社區里的“老鼠屎”，會(huì )拖累整個(gè)社區的房?jì)r(jià)，擁有某個(gè)社區多套止贖房產(chǎn)的銀行“客大欺店”，甚至會(huì )拖欠物業(yè)費不交，從而影響整個(gè)社區的環(huán)境和園林維護，使得社區的房?jì)r(jià)進(jìn)入螺旋下降通道。美國房地產(chǎn)跟蹤公司(Realtytrac Inc.)的數據顯示，從2007年初到2011年底，美國已有超過(guò)400萬(wàn)套房屋完成了止贖程序，另有820萬(wàn)套房屋已啟動(dòng)止贖程序，今年4月美國止贖地產(chǎn)的銷(xiāo)售量為7.07萬(wàn)套，較前月上漲近8%。布賴(lài)恩預計，隨著(zhù)美國樓市轉暖再加上中低價(jià)位的樓房供應偏緊，手中有大量問(wèn)題房產(chǎn)的銀行或將選擇將止贖房產(chǎn)逐漸入市，這在一定程度上能幫助平抑市場(chǎng)供應偏緊的局面。
在美國買(mǎi)房的主體畢竟還是非亞裔群體的美國人，年輕人和中年人缺乏足夠多的存款和高信用評分是常見(jiàn)現象。美國聯(lián)邦住房管理局(FHA)提供的政府資助房貸項目針對低信用評分群體，最低只需3.5%的首付，低于其他商業(yè)銀行通常5%的最低首付要求。這家1934年成立的政府機構隸屬于美國住房與城市發(fā)展部，是全球最大的抵押貸款擔保方，在次貸危機發(fā)生后，商業(yè)銀行抵押貸款市場(chǎng)萎縮，FHA“民退國進(jìn)”，加上營(yíng)運不善，FHA連續多年虧損，預計2013財年赤字高達163億美元。FHA的收入來(lái)源主要是收取抵押貸款的擔保費，以前30年期定息抵押貸款的擔保費在繳納5年且欠款金額比例降至房產(chǎn)價(jià)值78%的風(fēng)險線(xiàn)以下后，就無(wú)需再繳納保費，但為了彌補虧損，目前保費繳納期限已經(jīng)延長(cháng)至整個(gè)貸款周期且保費已經(jīng)提高。在美國金融產(chǎn)品日新月異和樓市復蘇的當前，FHA貸款僅比商業(yè)銀行貸款少1.5%首付比例的吸引力日益下降。
如此以往，布賴(lài)恩預計，5年后FHA的貸款或圖變革，或將在市場(chǎng)上無(wú)人問(wèn)津，美國房貸市場(chǎng)將向市場(chǎng)競爭主導局面再邁出一步。