《關(guān)于金融支持經(jīng)濟結構調整和轉型升級的指導意見(jiàn)》特別提到了積極滿(mǎn)足居民家庭首套自住購房等合理信貸需求，這體現了有保有壓兩手抓的政策新思路，即在打壓投機性和投資性購房需求的同時(shí)扶持首套自住房需求。這有利于實(shí)現政策的精細化，提高調控的精準度。6月中下旬，貨幣市場(chǎng)一度出現流動(dòng)性緊張，有的銀行收緊房貸政策，很多首套自住房購買(mǎi)者擔心，可能所有銀行都不再提供優(yōu)惠利率的購房貸款。在此情況下，國務(wù)院強調金融體系要積極滿(mǎn)足居民家庭合理信貸需求，不僅出于長(cháng)遠的考慮，也契合當前的形勢。
　　不過(guò)，扶持政策需要進(jìn)一步完善，在筆者看來(lái)，還需嚴格審定標準，從信貸優(yōu)惠擴大到房產(chǎn)交易稅優(yōu)惠，并與房?jì)r(jià)掛鉤。
　　過(guò)去幾年，隨著(zhù)房?jì)r(jià)攀升，房地產(chǎn)調控也越來(lái)越嚴，并且集中于對于房地產(chǎn)需求的限制，通過(guò)限購、限貸、稅收等手段打壓投機性和投資性購房需求。在此過(guò)程中，首套自住房需求難免被誤傷。實(shí)際上，無(wú)論什么時(shí)候，首套自住房都應被鼓勵。孟子曾說(shuō)，有恒產(chǎn)者有恒心。擁有住房不僅能更好地滿(mǎn)足居民家庭的居住需求，享受租房所不能給予的穩定感和舒適度，還給購房者增加了一道約束，使其更加重視法律約束和道德規范。
　　當房?jì)r(jià)較高時(shí)，首套自住房需求尤其應該支持。這是因為，買(mǎi)房在促進(jìn)社會(huì )穩定方面的正外部性不因高房?jì)r(jià)而改變，反而高房?jì)r(jià)加大了首套自住房購買(mǎi)者的負擔，使得擁有一套住房的中國夢(mèng)對很多人來(lái)說(shuō)變得越來(lái)越遙遠，導致社會(huì )不穩定因素增加，所以更需要通過(guò)相應政策來(lái)舒緩。有人可能會(huì )說(shuō)，不少人可以推遲首套自住房的購買(mǎi)來(lái)避開(kāi)高房?jì)r(jià)嗎？但實(shí)際情況是，人的壽命是有限的，結婚生子等人生大事不可能長(cháng)期推遲，而且人的智力也是有限的，有多少人能準確預測未來(lái)房?jì)r(jià)走勢呢？
　　在個(gè)人所得稅方面，我國目前對首套自住房購買(mǎi)者的支持力度有限。很多國家為了支持居民買(mǎi)房，將購房貸款的利息支出從個(gè)人收入中扣除。我國也有類(lèi)似規定，比如在住房轉讓環(huán)節，購房貸款的利息支出可以從轉讓所得中扣除，同樣免交個(gè)人所得稅。但在住房持有環(huán)節，購房貸款的利息支出就享受不到免稅待遇了。如果住房一直被持有而沒(méi)有轉讓?zhuān)�或轉讓價(jià)格低于買(mǎi)入價(jià)格，購房貸款利息支出就不能免稅。
　　在購房貸款利率方面，我國對于首套自住房提供了最低相當于房貸基準利率8.5折的優(yōu)惠。這種信貸優(yōu)惠在個(gè)人所得稅政策支持力度有限的情況下是非常必要的，但在某些銀行、某些時(shí)候可能會(huì )被取消，而且不是每個(gè)首套自住房購買(mǎi)者都能夠享受到的。
　　目前對于首套自住房的扶持政策集中于信貸方面，即貸款利率打折。契稅方面也實(shí)現了差別對待，首套房的契稅更低。但是在金額較大的營(yíng)業(yè)稅、住房轉讓個(gè)人所得稅方面還沒(méi)有給予首套自住房以?xún)?yōu)惠。筆者設想，可以考慮做如下規定：不管所售房屋是否屬于原房主唯一住房，不管原房主持有時(shí)間是否超過(guò)五年，只要該房屋售予首套自住房購買(mǎi)者，就可減免營(yíng)業(yè)稅及個(gè)人所得稅。由于市場(chǎng)上存在首套自住房購買(mǎi)者以及其他購買(mǎi)者之間的競爭，同樣的房?jì)r(jià)（賣(mài)家凈得價(jià)），若對前者稅收優(yōu)惠將大幅減輕他們的購房負擔，而不會(huì )惠及賣(mài)家�？紤]到交易稅費屬于購房支出中的“首付”部分，稅收優(yōu)惠將比貸款利率優(yōu)惠更加受到首套自住房購買(mǎi)者的歡迎。如果沒(méi)有對于首套自住房購買(mǎi)者的稅收優(yōu)惠，政府以加稅為主要手段的房地產(chǎn)調控就會(huì )面臨“與民爭利”的指責，影響調控的公信力。
　　在北京等房?jì)r(jià)上漲較快、房?jì)r(jià)漲幅與收入漲幅差距較大的地區，首套自住房的扶持力度也應較大。當然，這些地區也應同時(shí)加大對于投機性和投資性購房需求的限制，增加住房供給。這種軟硬結合、兩手抓的做法才是最符合百姓需要的。
　　“首套自住”比以前的“首套”提法多了“自住”兩個(gè)字。而政策支持的只是用于自住的首套房。按此定義，在常住地之外其他地方購買(mǎi)的首套房就不能算是“自住”。在戶(hù)籍所在地與常住地分離的情況下，當以常住地為準判斷是否屬于自住房。
　　關(guān)于是否“首套房”，相關(guān)部門(mén)已公布了判定標準，但還需要嚴格執行與細化。一方面，眼下婚姻登記系統和房產(chǎn)登記系統還不能無(wú)縫對接，同一家庭所有成員名下的所有住房不一定能迅速而準確查到。沒(méi)有足夠的技術(shù)支持，就不能保證購房需求是否是真正的“首套房”，就為資料造假和騙貸行為留下了空間。另一方面，“首套房”還需要增加年齡和面積限制。由于房?jì)r(jià)持續上漲，近年來(lái)提前買(mǎi)房、“一步到位”的做法很流行。這使得購房需求集中爆發(fā)，進(jìn)一步惡化了供需矛盾，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性波動(dòng)，理該有所限制。因此，在特定年齡以下的購房需求，以及所在一定標準以上的購房屋面積的購房需求，即便屬于“首套自住房”，也應減少或取消政策優(yōu)惠。