近年來(lái)，隨著(zhù)擴大內需、經(jīng)濟轉型、城（市）鎮化加速和大消費時(shí)代的到來(lái)，在政績(jì)驅動(dòng)下，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展空間和炒作熱度被過(guò)分地制造和夸大，商業(yè)地產(chǎn)的供應與實(shí)體經(jīng)濟需求的鴻溝也在不斷被拉大。
　　2008年以來(lái)，我國商業(yè)地產(chǎn)投資一直保持15%以上的增速，特別是2010年住宅領(lǐng)域限購、限貸政策實(shí)施后，商業(yè)地產(chǎn)增速達到了30%，高于房地產(chǎn)行業(yè)投資平均增速；2011年商業(yè)地產(chǎn)投資達到7424億元，同比增長(cháng)31%；2012年商業(yè)地產(chǎn)投資略有放緩，但增幅依然達到了25%。2013年及未來(lái)相當長(cháng)的一段時(shí)期，將是我國商業(yè)地產(chǎn)前所未有的、一撥接一撥的供應高峰期。2013年，一二線(xiàn)城市新增零售物業(yè)將達到400~500萬(wàn)平方米；2014年二線(xiàn)城市零售物業(yè)將達到近800萬(wàn)平方米。2013年北京、上海等7大城市新推購物中心將達到2034萬(wàn)平方米，是2012年開(kāi)業(yè)量的2.9倍，遠遠大于零售商開(kāi)店速度和國內零售額增長(cháng)速度。
　　但是，后續大規模供應還在持續，上述7大城市未來(lái)5年購物中心面積將至少翻一番達到8700萬(wàn)平方米，而7大城市中的武漢、重慶、成都等二線(xiàn)城市將增長(cháng)至少1.5倍；世邦魏理仕統計數據顯示，2013~2016年14個(gè)主要的大城市寫(xiě)字樓存量將比2012年增長(cháng)80%。目前，全球在建購物中心面積排名前十的城市中7個(gè)來(lái)自中國，主要集中在積聚能力差的二線(xiàn)城市。即便如此，商業(yè)地產(chǎn)用地供應的步伐并未放緩，K8土地網(wǎng)數據顯示，2013年1~6月，全國百城共推出土地3.9億平方米。其中，商業(yè)辦公用地供應增幅最大，同比增長(cháng)達到42%，成交量達到4969萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)45%，供應和成交增幅遠超住宅地產(chǎn)。同時(shí)，保利、華潤、綠地等一線(xiàn)房企在2011年以來(lái)紛紛將商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比例增加至20%~60%，而今年“新國五條”落地后仍有企業(yè)宣稱(chēng)將進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，仲量聯(lián)行2012年7月份的一份調查顯示，未來(lái)3年85%的受訪(fǎng)企業(yè)將增加對辦公空間的投資、77%將增加對商鋪的投資、67%的將增加對工業(yè)廠(chǎng)房的投資。
　　過(guò)剩供應不斷累積將惡化既有的問(wèn)題。截至2012年底，內地14個(gè)大城市5000萬(wàn)平方米的甲級和乙級寫(xiě)字樓存量中，18%即900萬(wàn)平方米為過(guò)去兩年內完工。一線(xiàn)城市尚能維持供求平衡，而二線(xiàn)城市已顯露出供大于求的跡象。目前，全國二線(xiàn)城市寫(xiě)字樓平均空置率從2010年的17%上升到目前的21%；而各地購物中心運營(yíng)情況來(lái)看，沈陽(yáng)、鄭州、北京和成都的空置率分別達到24.3%、20.7%、12.7%和12.6%，而2011年這些城市寫(xiě)字樓空置率還停留在5%左右；工業(yè)地產(chǎn)空置問(wèn)題也很?chē)乐�，突出的表現就是，隨著(zhù)LED、光伏、多晶硅、風(fēng)力發(fā)電等政府支持的高新技術(shù)行業(yè)走向產(chǎn)能過(guò)剩，行業(yè)盈利能力嚴重下滑，很多所謂的高新技術(shù)園區企業(yè)借樓宇出租收益來(lái)補貼經(jīng)營(yíng)虧損，做起了“二房東”。商業(yè)地產(chǎn)高空置率的另一面是回報率的不斷下降，2012年A股上市房企中，除持有寸土寸金核心地段商業(yè)物業(yè)的陸家嘴和外高橋等少數房企外，大多房企租金收入/營(yíng)業(yè)收入的比重平均在5%左右。中國房地產(chǎn)報統計，北京甲級寫(xiě)字樓毛收益率從2001年14%的頂點(diǎn)一路下滑到2012年的6.1%。
　　商業(yè)地產(chǎn)不存在住宅地產(chǎn)中才有的剛性需求、改善性需求，而且除少部分零散商鋪炒作外，也基本不存在“低買(mǎi)高賣(mài)”的投資炒作需求，個(gè)體購買(mǎi)商鋪的盈利模式主要表現為“購買(mǎi)-持有-出租-經(jīng)營(yíng)-回收”，單位需求空間要小于住宅地產(chǎn)。因此，即使是本世紀以來(lái)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入井噴發(fā)展期，其最終也必然要與居民收入、消費增長(cháng)、實(shí)體工商業(yè)等完全對接。
　　不僅如此，對于商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)軟實(shí)力的要求要高于住宅地產(chǎn)。對于住宅地產(chǎn)，沒(méi)有賣(mài)不出去的房子，只有賣(mài)不出去的價(jià)格。但商業(yè)地產(chǎn)卻不同，如果沒(méi)有一套懂商業(yè)地產(chǎn)運營(yíng)的班子，沒(méi)有發(fā)動(dòng)資源完成“定位、策劃、設計、招商、銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)”這套流程的能力，不僅無(wú)法兌現高回報，而且會(huì )出現招商困難、經(jīng)營(yíng)困難、回報率低甚至虧損等。這就是為什么我們經(jīng)�？吹�，同處鬧市，有的商業(yè)地產(chǎn)（如購物中心、綜合體或底層商鋪）人聲鼎沸，而有的卻門(mén)可羅雀。
　　但是，我國商業(yè)地產(chǎn)井噴式發(fā)展恰恰偏離了實(shí)體經(jīng)濟需求，對經(jīng)營(yíng)管理重視度也不夠，反而一味地靠炒作商業(yè)概念來(lái)運營(yíng)土地，最終通過(guò)套現來(lái)獲得地價(jià)上漲收益。國內開(kāi)發(fā)商一窩蜂地進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)是2009年住宅類(lèi)地產(chǎn)實(shí)施限購政策以后的事情。也就是說(shuō)，驅動(dòng)的直接力量并非是如城市化、老齡化、消費時(shí)代自然引致的需求，而是地產(chǎn)上行周期中誘人的增值收益。開(kāi)發(fā)模式也千篇一律，大多數開(kāi)發(fā)商靠一個(gè)項目設計圖紙在不同城市和區域原版復制，沒(méi)有自己獨特的商業(yè)經(jīng)營(yíng)競爭力。即便是像萬(wàn)達、蘇寧、SOHO、紅星美凱龍等開(kāi)發(fā)商，其在商業(yè)地產(chǎn)上的成績(jì)很大程度上也是享受了地產(chǎn)升值的溢價(jià)，而非自身主業(yè)競爭實(shí)力或在商業(yè)運營(yíng)和管理上的能力所引致。反觀(guān)，麥當勞之所以被稱(chēng)為“擁有全球最大的商業(yè)地產(chǎn)王國”，并非是其具備跑馬圈地的能力，而是其科學(xué)合理的快餐制造程序迎合了工業(yè)化、城市化時(shí)代快節奏工作和生活的需求，加上其知名品牌和自持、連鎖經(jīng)營(yíng)模式在人口集聚方面極具競爭力。
　　中購聯(lián)租售型商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)論壇上的報告顯示，78%的國內開(kāi)發(fā)商采取租售結合方式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項目運作，這意味著(zhù)近8成商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)拋棄了只租不售的模式，這就加大了商業(yè)地產(chǎn)后期運營(yíng)管理的難度，造成招商品牌低端化、開(kāi)發(fā)商、小業(yè)主與租戶(hù)之間三重矛盾爆發(fā)、陷入糾紛、關(guān)門(mén)歇業(yè)情況時(shí)有發(fā)生。
　　由于外需長(cháng)期回落、地產(chǎn)下行周期的開(kāi)啟、經(jīng)濟轉型的困境、金融貨幣周期的反轉等金融經(jīng)濟大環(huán)境的變化，可能將暴露和擠壓商業(yè)地產(chǎn)泡沫，而由于商業(yè)地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟休戚相關(guān)，其過(guò)剩問(wèn)題和泡沫的破滅也可能將先于住宅地產(chǎn)，這可能是我國去泡沫和去杠桿過(guò)程中亟待需要解決的問(wèn)題。