在主要經(jīng)濟指標均回落的大背景下，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然呈現一派漲勢。
　　看國家統計局上周公布的6月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均上漲0.8%，漲幅在3月達到高點(diǎn)后持續小幅回落。國務(wù)院2月20日出臺“國五條”后，3月1日又推出配套細則�！皣�五條”及細則導致銷(xiāo)售激增和過(guò)戶(hù)潮，促使房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅在3月份達到最高點(diǎn)。二季度房?jì)r(jià)環(huán)比上漲壓力持續緩解，調控效果持續顯現。6月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有63個(gè)，比5月減少2個(gè)，其中38個(gè)城市價(jià)格環(huán)比漲幅收窄（比5月增加4個(gè)），但并沒(méi)有趨勢性含義。新建商品住宅價(jià)格總體上仍呈環(huán)比普漲格局。
　　同比來(lái)看，6月大中城市樓價(jià)漲幅普遍擴大。除溫州下降3%外，其余69個(gè)城市全部上漲。其中有51個(gè)城市價(jià)格漲幅超過(guò)5%（比5月增加13個(gè)）；漲幅超過(guò)10%的城市有9個(gè)（比5月增加3個(gè)）。一線(xiàn)城市依然漲幅居前，京、廣、深、滬分別上漲16.7%、16.5%、16.0%和14.4%；此外，南京、廈門(mén)、福州、鄭州和南充分別上漲12.3%、11.9%、11.0%、10.4%和10.1%。此前房?jì)r(jià)同比下降的杭州、青島、金華和寧波也已持續數月上漲，6月同比漲幅分別達到7.4%、5.8%、3.2%和3.0%。6月新建商品住宅價(jià)格同比平均上漲6.5%，比5月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。
　　今年以來(lái)樓價(jià)漲幅呈持續擴大趨勢，資金不斷注入和房?jì)r(jià)持續上漲相互推動(dòng)成為主要特征，社會(huì )資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域高度聚集。全國住宅銷(xiāo)售面積上半年增長(cháng)30.4%，住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)46%，住宅銷(xiāo)售均價(jià)繼續抬升。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金中，貸款同比增長(cháng)30.4%，個(gè)人按揭貸款同比增長(cháng)60.4%。另?yè)�央行發(fā)布的上半年金融機構信貸投向情況，房地產(chǎn)貸款余額6月末達13.56萬(wàn)億元，同比增長(cháng)18.1%，增速比上季度末提高1.7個(gè)百分點(diǎn)；上半年增加1.3萬(wàn)億元，同比多增7326億元。
　　如果將當前房?jì)r(jià)與2010年調控時(shí)相比較，筆者發(fā)現定基房?jì)r(jià)漲幅更為擴大。數據顯示，除了杭州、寧波和溫州房?jì)r(jià)下降外（分別下降2.1%、3.2%和17.5%，與調控前相比，即使降幅最大的溫州房?jì)r(jià)降幅平均也不到20%），其余67城市均不同程度上漲。房?jì)r(jià)上漲城市中有63個(gè)城市漲幅均超過(guò)5%（占比達90%），40個(gè)城市漲幅超過(guò)10%（占比達57%）。廣深京滬房?jì)r(jià)分別上漲20.3%、18.3%、19.7%和15.6%。今年以來(lái)，70個(gè)大中城市定基房?jì)r(jià)漲幅總體上呈持續擴大趨勢。
　　上半年住宅銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)30.4%，比1-5月份回落7.2個(gè)百分點(diǎn)，住宅銷(xiāo)售加速放緩；而同期住宅待售面積增長(cháng)42%，庫存持續高企。從市場(chǎng)供需來(lái)看，短期房?jì)r(jià)環(huán)比上漲動(dòng)力持續減弱的可能性較大。此外，國務(wù)院明確今后五年將再改造各類(lèi)棚戶(hù)區1000萬(wàn)戶(hù)，其中2013年改造304萬(wàn)戶(hù)，這將分流部分剛性需求，有助于減輕房?jì)r(jià)上漲壓力。
　　但另一方面，上半年住宅新開(kāi)工非常低，累計只增長(cháng)2.9%（同時(shí)還有去年低基數作用，2012年上半年累計下降10.7%）；同時(shí)住宅竣工面積累計增長(cháng)2.7%，屬于歷史同期最低水平。此外，土地購置面積仍持續負增長(cháng)（自2012年2月持續負增長(cháng)），上半年下降10.4%。從土地購置面積和新開(kāi)工面積等先行指標看，低的購置面積和開(kāi)工水平將制約房地產(chǎn)后續投資增長(cháng)（上半年住宅投資增長(cháng)20.8%，比1至5月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)），進(jìn)而影響后續市場(chǎng)供給。綜合來(lái)看，未來(lái)房?jì)r(jià)的不確定性仍較大。
　　當前房?jì)r(jià)環(huán)比仍處于持續上漲狀態(tài)，房?jì)r(jià)同比漲幅相對居民收入增長(cháng)來(lái)說(shuō)仍屬較快。6月一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)同比平均上漲15.9%，二線(xiàn)城市平均上漲7.9%，而上半年城鎮居民人均可支配收入同比名義增長(cháng)9.1%（扣除價(jià)格后實(shí)際增長(cháng)6.5%）。2013年各主要城市的新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標確定為房?jì)r(jià)增幅不高于本市城鎮居民人均可支配收入的實(shí)際增幅，看來(lái)房?jì)r(jià)調控任務(wù)仍非常艱巨。尤其京滬的控制目標為新建商品住房?jì)r(jià)格相對2012年保持基本穩定，而目前兩市房?jì)r(jià)分別同比上漲了16.7%和14.4%，如果沒(méi)有特別的措施出臺，完成年度控制目標事實(shí)上已是不可能。
　　新一屆政府再三強調經(jīng)濟轉型堅持與可持續發(fā)展，重視民生改善與社會(huì )和諧，為此“保持房?jì)r(jià)基本穩定”的房地產(chǎn)調控目標仍是中央政府的堅定態(tài)度。但由于房?jì)r(jià)總體上仍處于較快普漲狀態(tài)，筆者估計，房地產(chǎn)調控仍將嚴格執行，一些調控壓力大的地區可能會(huì )推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)（如北京等），以強化預期管理。而限購限貸政策仍將是短期樓市調控的主要工具。
　　由于經(jīng)濟下行壓力增加，市場(chǎng)上對于房地產(chǎn)調控的放松預期有所增強（如放松房企融資等），但基于上述分析，房?jì)r(jià)離調控目標仍相距遙遠。因此，筆者判斷，下半年房地產(chǎn)調控不會(huì )放松，如果就業(yè)形勢仍相對良好，不排除調控有更加嚴厲的可能。筆者年初提出，房?jì)r(jià)、就業(yè)和通脹是2013年經(jīng)濟觀(guān)察的關(guān)鍵變量，鑒于當前通脹壓力緩解使物價(jià)不再是政策的主要約束，樓價(jià)和就業(yè)的走向將是觀(guān)察下半年中國經(jīng)濟的關(guān)鍵變量。