混亂不堪的不動(dòng)產(chǎn)登記現狀或許有望終結。國土部日前召開(kāi)全國農村集體土地確權登記發(fā)證工作最新進(jìn)展及有關(guān)情況匯報會(huì )議透露，下一步還將著(zhù)手研究做好不動(dòng)產(chǎn)統一登記的各項準備工作。
當前我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度仍建立在條塊分割的體系之上，這已經(jīng)不能適應房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展的要求。2007年頒布的物權法就明確了“國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統一登記制度”，這一規定至今也沒(méi)有真正落地，原因何在？我國絕大部分實(shí)施的是房產(chǎn)和地產(chǎn)分開(kāi)登記原則，房產(chǎn)由建設部門(mén)負責登記，地產(chǎn)由國土主管部門(mén)負責登記。在現實(shí)的操作中，可能出現房產(chǎn)和地產(chǎn)單獨抵押的糾紛。這種混亂還表現為，登記事項不統一，程序不透明也不規范，權利人難以有效查詢(xún)。
隨著(zhù)房產(chǎn)價(jià)值的升值，很多不動(dòng)產(chǎn)持有人成為阻礙不動(dòng)產(chǎn)統一登記的最大阻力。分散的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，一方面降低房地產(chǎn)交易的效率，另一方面也隱藏了一些不公正行為。
如果實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度，會(huì )對正在試點(diǎn)的房產(chǎn)稅有何影響？業(yè)界普遍預期，不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度的推行，意在推進(jìn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，這樣能避免一人在不同城市擁有多套房屋避稅的情況，從而為房產(chǎn)稅的全面征收提供條件。
只有明晰了哪些人擁有哪些房產(chǎn)，才能真正在全國范圍內推廣房產(chǎn)稅。雖然如此，筆者還是認為，推進(jìn)房產(chǎn)稅最大的阻力仍然是無(wú)法回避70年使用權這一法律現實(shí)。更無(wú)法回避的是，70年的土地出讓金一次性征收，每年再征收房產(chǎn)稅，是否存在重復征稅問(wèn)題。不少專(zhuān)家認為，這二者性質(zhì)不同，所以不能算是重復征稅，這種說(shuō)法無(wú)疑是在玩弄概念。
無(wú)論作為地租性質(zhì)的土地出讓金，還是作為稅收的房產(chǎn)稅，從本質(zhì)上都是對土地所征收的貨幣。即使是力推房產(chǎn)稅的財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康也不得不明確表示：房產(chǎn)稅與土地出讓金的重復征稅不可避免，但是這里面的區別就是重復的合理不合理，這是問(wèn)題的關(guān)鍵。賈康認為二者并存是合理的，但是在筆者看來(lái)，這是不合理的。就土地出讓金與房產(chǎn)稅的內在邏輯來(lái)看，如果推進(jìn)房產(chǎn)稅的目的是替代土地財政，即主要是獲得土地出讓金的模式，顯然，二者并存是不合理的重復征稅。如果推廣房產(chǎn)稅的目的不是替代土地財政，而是在此基礎上增加財政收入，那么，無(wú)疑是在加重納稅人的負擔，這樣的重復納稅也得不到合理的解釋。
所謂房產(chǎn)稅降低房?jì)r(jià)一說(shuō)，在上海與重慶的實(shí)踐已經(jīng)證明是不可能的。很多人用在全國推進(jìn)房產(chǎn)稅這一預期來(lái)嚇唬房地產(chǎn)市場(chǎng)，其實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多少政策都沒(méi)有打垮，房產(chǎn)稅也不是秋老虎。不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度，如果能夠為房地產(chǎn)建立合理稅收體系，更加有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度如果能夠順利實(shí)施，可能會(huì )促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)更加公平地交易，有利于中央宏觀(guān)調控的實(shí)施。此前，房產(chǎn)登記混亂，各地房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)更是無(wú)從談起，不動(dòng)產(chǎn)管理方面存在一些漏洞，這就為官員貪腐打開(kāi)了方便之門(mén)。
不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度在地方層面遇到各種各樣的阻力，是因為房地產(chǎn)往往成為一些官員暴露不義之財的重要途徑。更重要的是，建立不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度有利于房地產(chǎn)調控的政策制定以及執行，這些年來(lái)，調控政策之所以屢遭失敗，一個(gè)重要原因在于沒(méi)能真實(shí)摸清楚全國到底有多少房產(chǎn)，這些房產(chǎn)的分配狀況到底如何。
不動(dòng)產(chǎn)統一登記的主要目的是通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)的登記向公眾昭示業(yè)主的權利，從而表明權利人的權利所在，推進(jìn)房產(chǎn)稅、反腐和調控房地產(chǎn)市場(chǎng)只是輔助性功能。以往的經(jīng)驗表明，房地產(chǎn)作為居民財富的重要組成部分，任何涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)利益的政策，都會(huì )引起各方博弈。不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度要順利實(shí)施，主要取決于管理層所制定的政策內在邏輯一致性與合理性，以及管理層的決心。