近期，新湖中寶公告擬定向增發(fā)募資55億，投向其位于上海區域的兩個(gè)棚戶(hù)區改造項目。這一公告無(wú)疑進(jìn)一步證實(shí)了市場(chǎng)近一個(gè)月以來(lái)有關(guān)“房企再融資將開(kāi)閘”的傳言，但我們認為，雖然目前管理層對于房地產(chǎn)的行政調控正逐漸淡化，但鑒于當前房地產(chǎn)調控形勢的復雜性，房企再融資短期全面開(kāi)閘的可能性很小，僅有少量公司的再融資有望在年底前成行。
　　房地產(chǎn)再融資的傳言始于今年5月，這次新湖中寶的公告則更是讓投資人確信房地產(chǎn)再融資將臨近了，因為方案不僅詳細列舉了再融資的合理性，也談到再融資的必要性。如此次募資投向是棚戶(hù)區改造，符合目前國家鼓勵和引導民間資本參與棚戶(hù)區改造的政策精神。
　　近期政治局部署下半年經(jīng)濟工作重點(diǎn)時(shí)特別強調促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，這與一季度的會(huì )議的有關(guān)論調形成鮮明對比，當時(shí)中央曾強調要“抓好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控”。這無(wú)疑表明中央有淡化房地產(chǎn)行政化調控的意圖。
　　這一方面是現實(shí)穩增長(cháng)的需要。如上半年地產(chǎn)市場(chǎng)對于GDP的貢獻率在10％左右，拉動(dòng)GDP增長(cháng)近2個(gè)百分點(diǎn)，下半年經(jīng)濟增長(cháng)要想保住底線(xiàn)，房地產(chǎn)投資增速不能延續年初以來(lái)持續下行的趨勢，而這就需要改善地產(chǎn)商的預期，放開(kāi)地產(chǎn)商的直接融資渠道顯然有利于提高它們的投資意愿。另一方面也是化解風(fēng)險的需要。如當前地產(chǎn)政府債務(wù)已經(jīng)被土地財政所“綁架”，考慮到下半年各地需要完成占全年7成左右的土地推出計劃以平衡財政收支及償還債務(wù)，土地市場(chǎng)回暖的態(tài)勢延續就十分必要，而開(kāi)發(fā)商融資渠道的拓寬顯然也利于激發(fā)它們拿地的熱情，強化地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的趨勢。
　　從以上角度分析，今年下半年地產(chǎn)融資開(kāi)閘的可能性較大，但我們認為，鑒于以下現實(shí)，管理層對于地產(chǎn)融資的開(kāi)啟將是十分謹慎，僅有小部分融資方向符合政策導向的中小開(kāi)發(fā)商能夠再融資成行。
　　首先，與2008年、2011年不同的是，當前房?jì)r(jià)仍處于持續上漲過(guò)程中，若這時(shí)全面放松房地產(chǎn)再融資，就很容易向市場(chǎng)釋放以國五條為代表的房地產(chǎn)調控將解除的信號，人們對于政府在經(jīng)濟低迷時(shí)會(huì )放松房地產(chǎn)調控來(lái)拯救經(jīng)濟的信念也就更加強烈，這種來(lái)自政府的背書(shū)也會(huì )使得人們強化對于房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預期，如資金面比較寬裕的地產(chǎn)商會(huì )繼續肆無(wú)忌憚地高價(jià)搶地，這也會(huì )繼續推動(dòng)房?jì)r(jià)的較快上漲，而這種依賴(lài)房地產(chǎn)泡沫化取得的經(jīng)濟增長(cháng)雖然對于短期穩增長(cháng)有利，但是卻會(huì )給未來(lái)經(jīng)濟的持續增長(cháng)制造障礙，房地產(chǎn)泡沫化程度將會(huì )進(jìn)一步加劇，實(shí)體經(jīng)濟的生存空間也將進(jìn)一步收窄，而新一屆領(lǐng)導層已經(jīng)表示，不能為了短期穩增長(cháng)，給將來(lái)制造更大的麻煩。
　　其次，這也不利于管理層推進(jìn)下半年的改革，如土地市場(chǎng)的再度繁榮又會(huì )刺激各地推進(jìn)土地城鎮化的進(jìn)程，從而不利于管理層倡導的以人為中心的新型城鎮化發(fā)展；土地市場(chǎng)繁榮帶來(lái)的巨額土地出讓金收入雖然短期有利于緩解地方政府的債務(wù)壓力，但卻使得各地對于土地財政的依賴(lài)度進(jìn)一步加重，并加劇地方政府主導的投資沖動(dòng)，這無(wú)疑不利于財政體制以及投資體制改革的推進(jìn)。
　　因此，我們預計管理層即使出于穩增長(cháng)的需要，一定程度上放開(kāi)房地產(chǎn)再融資渠道，促進(jìn)下半年投資增速的平穩，但為了盡量避免該政策產(chǎn)生的負面作用，也會(huì )采取一些對沖措施，如下半年銀行在管理層盤(pán)活存量、用好增量的政策精神指示下，將很可能減少對于開(kāi)發(fā)商的信貸投放。而房企再融資的對象也將被限定在以下范圍：鑒于大開(kāi)發(fā)商的融資渠道更廣，且市場(chǎng)影響力更大，較小規模的地產(chǎn)商融資申請更可能獲得核準；融資方向將限定在政府規定的棚戶(hù)區及舊城改造方面，而為了避免資金被挪用于一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，資金的使用還將受到更嚴格的監管。