7月24日，美國底特律市府向密西根東區聯(lián)邦法院遞交了第9章破產(chǎn)保護申請。自此，該市財政背負18.5億美元長(cháng)期債務(wù)的破產(chǎn)案拉開(kāi)了序幕。由于需要向法院提供有關(guān)市府財政前景的報告，并可能包含市府計劃如何消減開(kāi)支（比如裁員和重組政府機構）等細節，審理程序相當復雜，欲獲得破產(chǎn)申請批準短則數月，長(cháng)則可能需要數年。
而今年年初，中國人在底特律瘋狂買(mǎi)房，因認為該市房?jì)r(jià)低得“不可思議”，有人甚至購買(mǎi)了幾百套房子“抄底”，等待未來(lái)的上漲。那么底特律破產(chǎn)將如何影響這個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？“抄底”該市房地產(chǎn)的投資者會(huì )否有所斬獲？
讓我們先來(lái)看看當前底特律的市場(chǎng)狀況：
底特律，是一座走下坡路已達半個(gè)世紀的美國城市，長(cháng)期以來(lái)被列入美國“最危險城市名單”的榜首，以及商業(yè)和職場(chǎng)評比榜單的墊底城市。這在很大程度上要“歸功于”該市謀殺案率接近40年最高。
對于底特律房地產(chǎn)在全美受沖擊最嚴重這一事實(shí)，公眾早已知曉。根據美國人口普查的數據，底特律大都市的失業(yè)率高達16%，為全美平均水平的兩倍以上；截至2012年的5年間，底特律居民的平均收入中位數僅27862美元，在全美排名遠遠靠后。作為曾經(jīng)的全美第四大城市，底特律的居住人口從1950年的180萬(wàn)，驟減至2012年的70萬(wàn)。
上述可怕數據導致的最直接后果，就是在只剩下70萬(wàn)人口的底特律，遍布了10萬(wàn)多棟被遺棄的空置房。而且還有上萬(wàn)個(gè)家庭的房子在等待通過(guò)法律途徑拍賣(mài)。根據全美住房?jì)r(jià)格指數顯示，截至今年4月，底特律大都市區域的住房?jì)r(jià)格比房地產(chǎn)泡沫高峰期下跌超過(guò)65%，比2003年4月還低30%。
然而最近幾個(gè)月，底特律的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了令人驚訝的現象，越來(lái)越多的金融機構——主要是華爾街的金融機構，以及中國和澳大利亞的個(gè)人投資者，通過(guò)網(wǎng)上搜索，搶購底特律的物業(yè)。今年6月份，底特律房屋價(jià)值中位數與去年同期相比上升了14%，有72%的房屋交易獲得增益，第二季度底特律整體房?jì)r(jià)比最低時(shí)上升了3.3%。
在美國，一些城市的興旺和發(fā)展，往往取決于某個(gè)行業(yè)的興衰，可謂“成也蕭何、敗也蕭何”！底特律是由于汽車(chē)業(yè)的崛起而崛起，自然也因汽車(chē)業(yè)的衰敗而衰敗。在日本、韓國的汽車(chē)業(yè)的強勁夾擊下，底特律的汽車(chē)業(yè)風(fēng)光不再，底特律也隨之全面衰落。
現在，我們已經(jīng)看到底特律被削減的公共服務(wù)的慘淡面貌：城市里約40%的路燈停止了運作，警察應急的反應時(shí)間從平均11分鐘增加至58分鐘（當一個(gè)城市一旦衰敗申請破產(chǎn)保護時(shí)，其公共服務(wù)就會(huì )相對變差——因為經(jīng)費削減了）。
從方方面面的情況來(lái)看，底特律房屋價(jià)值長(cháng)期下降無(wú)疑是大概率事件，目前該市房?jì)r(jià)所謂的“起死回生”，只是由于大量的投機資本進(jìn)入的回光返照而已，千萬(wàn)小心！
最關(guān)鍵的是，不同于中國幾乎沒(méi)有持房成本，美國的持房成本是相當高的（如交付高額地稅等等）。別說(shuō)底特律了，就是美國其他地方，從長(cháng)遠來(lái)看，投資房產(chǎn)的回報也并不高，常常會(huì )“顆粒無(wú)收”。這從前120多年來(lái)美國房?jì)r(jià)的走勢圖就可以看出，美國房?jì)r(jià)僅僅和通漲率呈正相關(guān)（美國120年來(lái)的平均通脹率2%上下），而不會(huì )隨著(zhù)經(jīng)濟增長(cháng)和股票收益比例而同步上漲。
因此，底特律的破產(chǎn)對投資房產(chǎn)者的啟示是：房子歸根到底的功能是居住，是人類(lèi)最基本的生活必需品之一。如果將其作為投資品低買(mǎi)高賣(mài)，往往得不償失，在美國尤其如此。況且，美國的法拍屋背后往往存在很多貓膩，將其作為投資對象風(fēng)險極大，甚至會(huì )讓激進(jìn)的投資者傾家蕩產(chǎn)！