日前，關(guān)于房地產(chǎn)調控政策的消息不脛而走，引發(fā)越來(lái)越多的關(guān)注。
　　先是7月30日，中央政治局會(huì )議對當前中國經(jīng)濟形勢和下半年經(jīng)濟政策的分析中，在房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，政治局會(huì )議的說(shuō)法是“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”；接著(zhù)8月5日，國家發(fā)改委主任徐紹史在中國特色社會(huì )主義和中國夢(mèng)宣傳教育系列報告會(huì )第四場(chǎng)報告中所作的 《當前經(jīng)濟形勢和下半年經(jīng)濟工作》專(zhuān)題報告中指出，堅持房地產(chǎn)調控各項政策。此外，財政部日前向全國人大常委會(huì )預算工委通報關(guān)于貫徹落實(shí)十二屆全國人大一次會(huì )議預算決議和履行政府三項承諾時(shí)也表示，將擴大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，為全面推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革進(jìn)一步積累經(jīng)驗。
　　不可否認，當前房地產(chǎn)調控陷入了“越調越漲”的怪圈，讓房地產(chǎn)調控政策飽受詬病。新一屆政府換屆后，對房地產(chǎn)調控問(wèn)題和市場(chǎng)問(wèn)題少有表態(tài)。最新給出的最重要說(shuō)法也就是政治局會(huì )議所強調的 “促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”，而去年對今年一季度及全年提出的要求是 “加強房地產(chǎn)市場(chǎng)調控和住房保障工作”。兩相對比，本次會(huì )議未直接提房地產(chǎn)調控，市場(chǎng)因此認為，高層對房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度有所放松。在筆者看來(lái)，這種預期恐怕有點(diǎn)太樂(lè )觀(guān)。
　　之所以這么說(shuō)，是因為中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)稍有放松就會(huì )大幅反彈，而且它涉及到土地經(jīng)濟、城鎮化模式、經(jīng)濟轉型等一系列重大問(wèn)題。雖然此前行政式的調控引發(fā)了很多非議，但如果再走回頭路，此前所做的一切就會(huì )前功盡棄。
　　從今年上半年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢看，雖然調控力度很強，但房?jì)r(jià)仍在頑強上漲，土地出讓更是大幅增加，部分大城市的土地出讓金還創(chuàng )下歷史新高。僅從房貸數據來(lái)看，就足以佐證上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆。銀監會(huì )近日公布上半年數據顯示，在新增房地產(chǎn)貸款中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占24．55％，同比下降12個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人購房貸款占74．17％，同比上升13．1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款個(gè)人房貸的強勁增長(cháng)，從側面顯示上半年房地產(chǎn)銷(xiāo)售的強勢回暖。如果對比中國人民銀行的房地產(chǎn)數據，會(huì )發(fā)現房地產(chǎn)信貸數據仍然強勁。央行數據顯示，6月末，主要金融機構及小型農村金融機構、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額13．56萬(wàn)億元，同比增長(cháng)18．1％，增速比上季度末高1．7個(gè)百分點(diǎn)。從增量來(lái)看，今年上半年，房地產(chǎn)貸款增加1．3萬(wàn)億元，同比多增7326億元。去年上半年，房地產(chǎn)貸款僅增長(cháng)5653億元。如果再結合土地出讓金數據，就更能看到房地產(chǎn)的強勁勢頭了。國土資源部的最新數據顯示，上半年內地房地產(chǎn)用地供應量創(chuàng )近年來(lái)同期最高，其中住房用地供應同比增長(cháng)36．9％，而上半年全國賣(mài)地收入達到1．7萬(wàn)億元人民幣，增幅達77．3％。國土資源部日前已發(fā)出警告，部分地區的還債壓力加大，需進(jìn)一步防范土地融資過(guò)度帶來(lái)土地管理和債務(wù)風(fēng)險。試問(wèn)，這樣的市場(chǎng)，能輕易放松嗎？
　　更為要命的是，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)定位隱藏著(zhù)危機。中國社科院教授余永定指出，中國是一個(gè)發(fā)展中國家，作為只有5000美元平均收入的國家，不應該把這么多資源用于房地產(chǎn)投資，不應該讓房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。在考察了世界上很多國家的城市之后，他認為中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展超出了所有國家。日本的中等城市跟中國的一個(gè)縣都沒(méi)法相比，中國在房地產(chǎn)上走得太過(guò)，房地產(chǎn)投資在總投資中的比重太高，占GDP的比重也太高。對于中國爭建摩天大樓的問(wèn)題，余永定直呼“瘋了”。另外，根據新華社的資料，中國每戶(hù)住房擁有率已經(jīng)超過(guò)了100％，這在世界上也是少有的。相比較而言，香港每戶(hù)住房擁有中數是47平方米，香港的人均收入是兩三萬(wàn)美元，但中國是五六千美元，中國的經(jīng)濟適用房的面積是90平方米�？偠�言之，中國房地產(chǎn)領(lǐng)域存在嚴重的資源錯配，如果任其發(fā)展，有可能會(huì )毀了中國的經(jīng)濟。
　　在房地產(chǎn)政策上，現時(shí)強調最多的是建設長(cháng)效機制，比如建立房產(chǎn)稅，讓短期的行政管制向長(cháng)期的制度調節過(guò)渡。不過(guò)，諸如房產(chǎn)稅這種長(cháng)期制度建設并非朝夕之功，而且，中國的房產(chǎn)稅征收還需要厘清以下三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：第一，房產(chǎn)稅不能作為財政收入來(lái)源，而是用于改善和維持當地城市環(huán)境或社區環(huán)境的專(zhuān)項稅種。第二，社區規劃決定了預算總額，預算總額決定了房產(chǎn)稅的稅率，而整個(gè)社區規劃，是以上一年的財政收支情況為參照來(lái)制定的，量入為出，不會(huì )出現財政赤字，更不會(huì )有寅吃卯糧，下屆政府為上屆政府買(mǎi)單的情況。第三，社區的區域委員會(huì )雖然有房產(chǎn)稅的征稅權，但必須以民主監督為基礎，不能為所欲為。
　　總之，改革房地產(chǎn)稅收制度不是一件易事，在沒(méi)有厘清這些問(wèn)題前，在這些制度能夠良性運轉前，短期的行政管制基本不會(huì )放松。