在資本市場(chǎng)，房地產(chǎn)板塊一直扮演著(zhù)核心角色，是投資者判斷宏觀(guān)經(jīng)濟走向以及大類(lèi)資產(chǎn)配置的風(fēng)向標。對于中國現階段的經(jīng)濟增長(cháng)而言，房地產(chǎn)則集合了中央政府、地方政府、開(kāi)發(fā)商、銀行信托以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈形形色色的供貨商、購房者等諸多利益相關(guān)者。今天只是從土地財政這一角度分析中國經(jīng)濟增長(cháng)和波動(dòng)的機理，間接地從另一個(gè)角度看待房地產(chǎn)的未來(lái)。
　　在2002-2008年的中國經(jīng)濟周期中，房地產(chǎn)和外需是兩大引擎。房?jì)r(jià)暴漲之后，收入分配不均問(wèn)題開(kāi)始凸現；對政府而言，公平的重要性開(kāi)始壓倒效率。由于房地產(chǎn)業(yè)承載的經(jīng)濟利益規模非常龐大，參與其中的利益主體訴求各異。我們從根源上分析中國房地產(chǎn)的地位就發(fā)現兩個(gè)核心要素：一是房地產(chǎn)扮演著(zhù)轉化中國居民龐大的儲蓄為投資的載體，之前過(guò)高的儲蓄大都被銀行用于對公借貸，現在絕大部分居民一旦買(mǎi)房就從凈儲蓄者變?yōu)閮艚栀J者；儲蓄轉化為投資就是驅動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的驅動(dòng)力，這是宏觀(guān)經(jīng)濟學(xué)最樸素的道理。二是土地財政構成地方政府預算外資金的重要來(lái)源，驅動(dòng)著(zhù)地方支出，并構成地方經(jīng)濟增長(cháng)和波動(dòng)的重要推手。
　　雖然年初有嚴厲的國五條，但是2013年上半年的土地市場(chǎng)卻異�；鸨�，上海、北京和杭州三個(gè)城市的土地出讓金同比增加277%、390%和500%，其他城市也類(lèi)似。大家都意識到房地產(chǎn)泡沫和地方債是困擾現在經(jīng)濟和金融的兩大問(wèn)題，而聯(lián)系兩者的正是土地財政。1999年土地出讓收入占財政收入比例為10%左右，到2003年這一比例達到35%，2009年這一比例達到46%。假如算上營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等各種稅費，地方政府從房地產(chǎn)市場(chǎng)獲取的收入規模又增加很多。呼吁從制度上改變地方對土地財政依賴(lài)的聲音很多，特別是宏觀(guān)經(jīng)濟降溫之后恰逢財政收入增速下降、地方債務(wù)還債高峰來(lái)臨之際。
　　投資者非常關(guān)注我國的貨幣政策，除了宏觀(guān)政策影響經(jīng)濟周期和大類(lèi)資產(chǎn)的盈利變化以外，資本市場(chǎng)本身的系統性風(fēng)險也與貨幣政策休戚相關(guān)；但是財政體制卻很少被關(guān)注。其實(shí)20世紀90年代中國經(jīng)濟繼續增長(cháng)的一個(gè)重要原因是財政體制改革把中央和地方的利益綁定在一起，土地財政就是過(guò)去二十年中國財政體制改革的產(chǎn)物，并且驅動(dòng)著(zhù)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)以及銀行等相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)。究其根源還要追溯到分稅制改革。
　　改革開(kāi)放到1994年之前，我國在大部分省市試行固定比例分成的財政承包制。1994年，中央政府把地方財政包干制改革為能夠同時(shí)調動(dòng)中央和地方積極性的分稅制，中央與地方政府在分權與集權的循環(huán)中實(shí)現了利益一致性，1998年的再次改革則針對財政支出。分稅制明確了主要稅種上中央和地方的分成比例，使財政體系透明化；地方政府只能通過(guò)擴大增值稅規模來(lái)增加財政收入。中央財政占財政收入比例從1994年的22%左右很快上升并穩定在50-55%，財政收入占GDP的比例也從底部的11%左右上升到2010年的22%左右。
　　在新的財稅體制下，地方政府利用我國特有的土地所有權和使用權分開(kāi)，實(shí)行土地出讓或批租制度，最早試點(diǎn)在1987年的深圳和上海，后來(lái)被各地仿效。土地批租或出讓從外資到內資、從商業(yè)用地到住宅用地，解決地方的投資資金短缺問(wèn)題。另外，土地批租或出讓利用地方融資平臺變成地方公共儲蓄，城投公司舉債利用杠桿不斷推進(jìn)各地的土地出讓。
　　理解了財政體制改革帶來(lái)的土地財政就抓住了中國經(jīng)濟長(cháng)期增長(cháng)和短期波動(dòng)的關(guān)鍵。我們可以清晰地發(fā)現土地財政構成了中國經(jīng)濟自下而上推動(dòng)增長(cháng)的核心驅動(dòng)力，并且是目前兩大經(jīng)濟問(wèn)題——房地產(chǎn)泡沫和地方融資平臺的核心紐帶，貨幣只是扮演了流動(dòng)性的作用。由于中國各級政府控制大量資源，是經(jīng)濟增長(cháng)的主要推手，中央控制財政收入就可以平滑短期經(jīng)濟波動(dòng)，但是要掌握留給地方政府的財政比例，因為地方政府承擔著(zhù)主要的財政支出。但是問(wèn)題是，對于中央政府、地方政府、開(kāi)發(fā)商和購房者四個(gè)主要參與主體，房?jì)r(jià)高到威脅到公平，新購房者的購房支出問(wèn)題打破了這一共贏(yíng)格局，中央政府立場(chǎng)也發(fā)生變化，短期限購和長(cháng)期房產(chǎn)稅就是必然之舉。財政體制改革沒(méi)有把土地出讓納入財政預算體系，這一疏忽意想不到地帶來(lái)了一場(chǎng)壯觀(guān)的地方經(jīng)濟狂奔。我們期待政府會(huì )有新的經(jīng)濟體制改革，但是要起到財政體制改革一樣的效果卻需要更大的智慧。就房地產(chǎn)和土地財政而言，中央和地方政府的激勵一致性問(wèn)題和對于經(jīng)濟增長(cháng)的角色重新定位是關(guān)鍵，經(jīng)濟結構調整的諸多設想（無(wú)論是醫療教育環(huán)保等民生問(wèn)題還是城鎮化）都離不開(kāi)這一根本。