近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現幾個(gè)值得關(guān)注的現象，7月份近60%城市住宅成交量下降，平均跌幅在25%左右，但與此同時(shí)百城房?jì)r(jià)連續14個(gè)月上漲，10大城市房?jì)r(jià)上漲速度加快，特別是二手住房?jì)r(jià)格紛紛創(chuàng )歷史新高，10大城市二手住房?jì)r(jià)格同比平均漲幅（15.76%）是新房?jì)r(jià)格同比漲幅（8.81%）近一倍，北京二手住房?jì)r(jià)格逼近每平方米3萬(wàn)元大關(guān)，城區均價(jià)突破4萬(wàn)，月均成交量突破1萬(wàn)套大關(guān)，而“搶房潮”也在多地持續上演。
　　絕大多數專(zhuān)家和媒體認為，2011年下半年以來(lái)，土地供應和新開(kāi)工持續走弱導致供求緊張，主導了房?jì)r(jià)上漲。筆者的看法是，總量上供求關(guān)系緊張導致的房?jì)r(jià)上漲是一個(gè)表象，問(wèn)題的根本還是住房供應的結構性短缺，即熱點(diǎn)片區（主要是城市中心區）住房供不應求的問(wèn)題非常突出，而房?jì)r(jià)上漲快和“搶房潮”也主要發(fā)生在這些熱點(diǎn)片區，而新建住房供應的主力區域——城市郊區或新區則不存在供不應求的情況。根據搜房網(wǎng)的統計，與7月份新房成交普遍下滑不同的是，13城市7月份二手房成交總量為59126套，環(huán)比上漲12.66%。在價(jià)格上，2012年以來(lái)，主要城市城區二手住房?jì)r(jià)格上漲幅度在15%-25%之間，有的城市中心城區二手住房?jì)r(jià)格漲幅在30%左右，遠超新房?jì)r(jià)格漲幅，而二手房成交則主要集中在城區，特別是熱點(diǎn)片區；從租賃市場(chǎng)看，住房租金自2010年以來(lái)連續42個(gè)月上漲。同樣，租賃市場(chǎng)成交也主要集中在城區，特別是熱點(diǎn)片區。
　　熱點(diǎn)片區（主要是城市中心區）之所以出現住房供不應求的問(wèn)題，從表象上來(lái)看是土地供應不足導致供求關(guān)系緊張，深層次原因在于公共服務(wù)供給不平衡，優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)資源（教育、醫療、交通和生活環(huán)境等）主要集中在城區，特別是城市中心區。近年來(lái)，盡管地方政府不斷加大基礎設施投資力度，但增加的往往是高速公路、會(huì )展中心、城市廣場(chǎng)等與老百姓實(shí)際公共服務(wù)需求關(guān)系不大的政績(jì)工程上，而教育資源、醫療資源、社會(huì )保障等卻并沒(méi)有隨著(zhù)城市擴展、物價(jià)上漲和生活壓力的增加而同步增加，存在供給嚴重不足和質(zhì)量低下（相比中心城區的供應）的問(wèn)題。特別是，近年來(lái)各地方政府將財政資金大量投入到發(fā)展和補貼新興產(chǎn)業(yè)、新區開(kāi)發(fā)、土地收儲和政績(jì)工程上，無(wú)暇顧及老百姓的實(shí)際需求。因此，我們可以看到，凡是優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)供給集中的中心城區，房?jì)r(jià)不但很高而且上漲的很快。比如，在主要城市，優(yōu)質(zhì)教育資源集中區域的房?jì)r(jià)（即所謂的學(xué)位房）比周?chē)�房�(jì)r(jià)高出至少1/3。
　　今年以來(lái)，以首次購房為主的剛性需求已經(jīng)達到主要城市住房銷(xiāo)售規模的80%以上，這些購房需求考慮的更多的是居住、小孩的教育、工作和生活的便利性，符合這類(lèi)需求的房屋則主要集中在城市中心區。因此，要解決大城市高房?jì)r(jià)的問(wèn)題，短期內要大力培育租賃市場(chǎng)體系，這需要取消購房與戶(hù)籍、享受公共服務(wù)掛鉤的實(shí)質(zhì)性改革，做到租房與購房同權；長(cháng)期內關(guān)鍵政策之一就是要增加公共服務(wù)供應的規模及在城市各區域的均等化。