本輪樓市調控已經(jīng)持續了4年之久，但從效果上評估，可能并未實(shí)現當初抑制房?jì)r(jià)上漲的目的。因為諸多關(guān)鍵性指標顯示，在這4年中，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍持續火爆，房?jì)r(jià)連續40多個(gè)月上漲。今年上半年，全國商品房銷(xiāo)售面積和住宅投資增速分別達28．7％和20．8％。在這一背景下，作為二線(xiàn)城市樓市風(fēng)向標之一的溫州市，放寬對購買(mǎi)第二套住房的限制，其導向作用值得觀(guān)察。
　　8月9日，溫州放開(kāi)了對購買(mǎi)第二套住房的限制，允許本地擁有一套住房的戶(hù)籍人口購買(mǎi)第二套住房，而在2011年3月實(shí)行的限購中，溫州是不允許本地居民購買(mǎi)第二套家庭用房的。作為我國民營(yíng)經(jīng)濟最發(fā)達的地區，由于近年來(lái)實(shí)體經(jīng)濟步履維艱，溫州民資轉向樓市，導致前幾年房?jì)r(jià)漲勢兇猛。因此，有種看法認為，溫州此舉是中國經(jīng)濟下滑后房地產(chǎn)調控政策松動(dòng)的跡象。
　　溫州停止二套房限購政策，是否會(huì )形成骨牌效應？目前看可能性不大。但即使有這種趨勢，也不奇怪。畢竟房地產(chǎn)行業(yè)對中國經(jīng)濟增長(cháng)的推動(dòng)作用至關(guān)重要。
　　不過(guò)，從溫州自身來(lái)說(shuō)，其放寬對購買(mǎi)二套房的限制，有著(zhù)自己的特殊考慮。如前所述，由于過(guò)去幾年房?jì)r(jià)漲幅過(guò)大，溫州的樓市調控政策較其他多數城市更為嚴厲，其他城市僅限制本地戶(hù)籍家庭購買(mǎi)第三套住房。正因此，在推出該政策后，溫州是全國唯一一個(gè)房?jì)r(jià)自2011年8月以來(lái)連續出現22個(gè)月同比下降的城市。而限購令放寬后，溫州的規定與其他城市差不多。這種情況是其他城市不曾有的。
　　不管溫州此舉表達了一種什么含義，有一點(diǎn)基本明確，即中國的樓市調控政策已走到拐點(diǎn)。幾年前基于4萬(wàn)億刺激計劃和寬松貨幣政策而導致的房?jì)r(jià)猛漲，迫使政府采取了被稱(chēng)為史上最嚴厲的房?jì)r(jià)調控組合措施，包括針對購房者的限購和信貸限制以及上調首付比例，針對房地產(chǎn)公司的股票和債券發(fā)行限制，乃至針對銀行的信貸投放限制。然而，這一系列以限制市場(chǎng)交易為特點(diǎn)的調控政策實(shí)施下來(lái)，從民眾的角度看，效果卻未必如意。一方面，房?jì)r(jià)仍在快速上漲，買(mǎi)不起房的人照樣買(mǎi)不起；另一方面，有改善住房需求的居民特別是所謂剛需一族卻被限制購買(mǎi)，致使他們無(wú)法改善生活，也直接導致國家的經(jīng)濟受到限購政策的影響。
　　這種近乎三輸——至少沒(méi)有贏(yíng)家——的局面是需要我們反思的，樓市調控效果不彰的癥結到底出在哪個(gè)環(huán)節，是否有必要重構調控政策？我們認為，政府限制房?jì)r(jià)上漲的出發(fā)點(diǎn)應該沒(méi)有錯，但這種以限為主、一限了之的做法卻有簡(jiǎn)單化之嫌�？疾炷壳胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)持續火爆的原因，正如一些分析所說(shuō)，既有土地價(jià)格的因素，也有貨幣流量、信貸規模和財政體制等因素。從貨幣政策來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)上的超發(fā)貨幣必然要有出處。在股票市懲債券市場(chǎng)低迷的情況下，房地產(chǎn)就成為主要的集中地，而錢(qián)來(lái)得多，商品價(jià)格自然就高。再從信貸來(lái)看，銀行貸款，總要追求利息收益，而住房貸款就是一個(gè)相對高收益的領(lǐng)域。此外，信貸推動(dòng)房?jì)r(jià)，也是多年來(lái)一直存在的事實(shí)。還有，地方政府沒(méi)有穩定的收入來(lái)源，卻承擔比較繁重的公共支出責任，推高地價(jià)獲得更多的收入是不得已而為之。從保障房的角度來(lái)說(shuō)，它只能在解決中低收入人群住房方面起到托底的作用，甚至一些保障房因為建在偏僻地方，交通和配套設施不完善，建成后一直空置，連托底作用都未起到，何況，保障房還可能推高地方的商品房土地出讓價(jià)格，進(jìn)而推高商品房?jì)r(jià)格。
　　所以，新的樓市調控政策要有新的思路，本質(zhì)上講，只要管住了貨幣和信貸，頂多再加上一個(gè)房產(chǎn)稅收政策，就不必擔心房?jì)r(jià)繼續上漲。