當前二手住房交易稅費過(guò)高。有時(shí)，一項交易需要支付的營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅、中介服務(wù)費等各項稅費，總計可以達到住房總價(jià)的20%以上。高交易稅費不僅未能起到抑制投機、平抑房?jì)r(jià)的作用，反而增加了普通民眾的購房負擔。在當前住房市場(chǎng)供求矛盾突出的條件下，亟須盡快降低二手房交易稅費。
高交易稅費與限購政策存在重疊與矛盾
為了抑制投機投資性購房，各直轄市、計劃單列市、省會(huì )城市和部分房?jì)r(jià)上漲過(guò)快城市按中央要求，出臺了相應的住房限購政策。政策規定，本地戶(hù)籍居民家庭不允許購買(mǎi)第三套住房，能夠提供相應納稅或社保繳納證明的外地戶(hù)籍居民家庭不允許購買(mǎi)第二套住房，無(wú)法提供上述證明的外地戶(hù)籍居民家庭不允許購房。
限購政策與高稅費政策的重疊與矛盾在于，既然限購政策已經(jīng)通過(guò)行政手段禁止了投機性購房(購買(mǎi)第三套及以上)，就沒(méi)有必要再利用高稅收去懲罰并不存在的住房投機行為；反之，既然認為本地居民擁有二套以?xún)茸》繉儆诤侠硇枨蟛⒃S可購買(mǎi)，就應當在稅收上給予相應的支持，而不宜繼續采取懲罰性的高稅收政策。這樣造成的結果是，迫切需要自住或改善住房條件的普通購房者，卻咬牙承受針對投機者設計的高稅收。
高交易稅費妨礙住房改善與人口遷移
過(guò)高的交易稅費使住房改善變得極為困難。假設一對新參加工作的夫妻，因收入限制購60平方米住房一套。三年后，收入增長(cháng)，孩子出生，急需將現有住房售出，換購一套90平米住房。雖然需求非常合理，但卻要面臨住房出售款的20%以上都將化為稅費的尷尬局面，住房改善的成本遠高于初次購房，極大限制改善能力。
高交易稅費政策刺激住房超前消費。在住房改善成本極高的條件下，一個(gè)理性的購房者即使沒(méi)有足夠的錢(qián)，也要不惜四處大量舉債去購買(mǎi)大戶(hù)型，力求實(shí)現一步到位。高交易稅費還大大增加人口遷移成本，阻礙了人口流動(dòng)。假設一個(gè)北京就業(yè)者欲轉移到上海工作，他要出售北京的住房，同時(shí)新購上海住房。盡管一買(mǎi)一賣(mài)住房數量不變，卻可能因此損失住房總價(jià)款20%以上的稅費，大大增加購房負擔。
住房供求矛盾將長(cháng)期存在高交易稅費無(wú)法降房?jì)r(jià)
當初設計高交易稅費可能出于以下考慮：住房市場(chǎng)投機行為充斥，投機性購房是高房?jì)r(jià)的罪魁禍首。通過(guò)提高交易稅費，可以增加住房投機的成本，使住房投機行為的收益降低、難度加大，從而達到消除市場(chǎng)泡沫的目的。
顯然，我國當前的高房?jì)r(jià)現象并不是簡(jiǎn)單的投機泡沫問(wèn)題�，F階段中國城市高房?jì)r(jià)的根本原因是：中國經(jīng)濟騰飛與城鎮化加速所形成的住房需求增長(cháng)呈弱爆發(fā)性態(tài)勢，住房市場(chǎng)供應增長(cháng)無(wú)法跟上需求增長(cháng)，造成長(cháng)期供不應求的局面。中國經(jīng)濟發(fā)展與城鎮化的快速推進(jìn)都是今后數十年的大趨勢，難以逆轉。從這個(gè)角度看，大中城市高房?jì)r(jià)現象將長(cháng)期存在。投機性需求只是推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的一個(gè)非基本因素，并不會(huì )對高房?jì)r(jià)問(wèn)題起決定性作用，房?jì)r(jià)自然也不會(huì )因高交易稅費而下降。
實(shí)施了嚴厲的行政性限購政策后，房?jì)r(jià)仍出現強勁上漲，也證明了我國城市住房真實(shí)需求十分強勁。在大中城市住房供求矛盾長(cháng)期存在的條件下，稅制設計無(wú)論如何精巧，高額的交易稅費也必然將轉嫁給真實(shí)的住房需求者。城鎮化帶來(lái)的新增人口，以及因收入增長(cháng)想改善居住條件的人，才是高交易稅費的真正承擔者。
大城市新房供應不足急需松綁二手房
由于近兩年來(lái)開(kāi)發(fā)商與消費者誤判市場(chǎng)形勢，導致2011-2012年住房交易清淡、開(kāi)發(fā)投資增速下滑嚴重，新增住房供給量不足，為目前大城市住房市場(chǎng)供求的緊張局勢埋下了伏筆。
從新房供給方面看，2013年在北京等大城市，短期新房供應嚴重不足，不僅購房重新需要排號搖號，甚至有不少普通住宅樓盤(pán)要求購房者事先提供50萬(wàn)存款證明，開(kāi)盤(pán)當天才予以接待。而幾乎所有樓盤(pán)，都沒(méi)有懸念地在開(kāi)盤(pán)當天全部售完，購房者連詢(xún)價(jià)考慮的機會(huì )都沒(méi)有；從二手房供給方面看，由于二手房稅費過(guò)高，雖然房?jì)r(jià)近年漲幅不小，但是扣除稅費實(shí)際獲利不大，導致房主惜售或轉售為租；從購房者角度看，購買(mǎi)二手房稅費過(guò)高，驅使購房者轉向新房市場(chǎng)，導致二手房交易萎縮，加劇了新房市場(chǎng)供求緊張。
綜上所述，在新房市場(chǎng)供求矛盾突出的條件下，當務(wù)之急是大幅降低二手房交易稅費、給存量房入市松綁。通過(guò)活躍二手房交易，以緩解新房供應短期嚴重不足的局面。
稅費政策調整四點(diǎn)建議
第一，擴大契稅優(yōu)惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收取。按現行政策，個(gè)人購買(mǎi)普通商品住房一般征收3%契稅；如果購買(mǎi)的普通商品住房屬于家庭唯一住房的，按優(yōu)惠稅率征收1.5%契稅；對個(gè)人購買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。
第二，取消5年限制，所有普通商品住房交易免征營(yíng)業(yè)稅。按現行政策，對個(gè)人購買(mǎi)住房不足5年轉手交易的，按其銷(xiāo)售收入全額征收5%的營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)按營(yíng)業(yè)稅稅額繳納7%的城建稅(城市市區)和3%的教育費附加，綜合稅率為總價(jià)的5.5%；個(gè)人購買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房轉手交易的，按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。
第三，取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個(gè)人所得稅。按現行政策，對出售自有住房按規定應征收的個(gè)人所得稅，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征；對個(gè)人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。
第四，設置中介費率強制性最高標準，將住房買(mǎi)賣(mài)中介費綜合費率標準降至總房款1%以下或單宗交易總費用降至5000元以下，二者取其低。中介費標準存在區域差別，以目前北京市標準為例，個(gè)人買(mǎi)賣(mài)二手房需要支付約2.5%的中介費。在總房款動(dòng)輒高達數百萬(wàn)的條件下，2.5%的中介費標準過(guò)高。在降低中介費標準的同時(shí)，取消進(jìn)入住房中介行業(yè)的各種門(mén)檻，增加行業(yè)競爭力度。
(作者單位：中國社科院財經(jīng)戰略研究院)