內蒙古鄂爾多斯和江蘇常州已成為中國住宅市場(chǎng)過(guò)熱的標志。從這兩個(gè)城市部分地方的圖片可以看到荒涼的街區和冷清的街道，還有與之相隨的房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰故事。然而，圖片并不是總能講述故事的全部。我們的研究表明，鄂爾多斯和常州是一個(gè)特例，而不是中國眾多中小城市住宅市場(chǎng)的典型例子。
　　要評估房地產(chǎn)行業(yè)對中國今年整體經(jīng)濟增長(cháng)的影響，了解小城市的現狀正變得愈發(fā)重要。這些小城市不像中國的諸多較大城市，有著(zhù)自己的建筑、交易和房屋庫存統計，所以要獲得相關(guān)信息非常困難，但我們還是深入研究了為數不多的公共數據，并發(fā)現小城市的情況并不都像鄂爾多斯那么糟糕。由于銷(xiāo)售復蘇程度弱于大城市，房屋庫存水平似乎沒(méi)有下降。與此同時(shí)，很多中小城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正在購入土地，這表明他們仍相對看好房地產(chǎn)行業(yè)的前景。
　　我們的第一個(gè)指標是中小城市可售房屋的庫存水平。此數據模型是以過(guò)去數年的土地成交量減去房屋銷(xiāo)售量計算得出的。
　　該模型表明二線(xiàn)城市的供應足以遏制房?jì)r(jià)劇烈上漲，一些二線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)上漲似乎還沒(méi)有成為問(wèn)題。二線(xiàn)城市的庫存仍維持高位，約為15至17個(gè)月的房屋銷(xiāo)售量，這意味著(zhù)其房?jì)r(jià)上漲壓力在未來(lái)一年左右的時(shí)間內將十分有限。
　　三線(xiàn)城市房屋庫存似乎并未成為問(wèn)題。三線(xiàn)城市的房屋庫存在2011年下半年至2012年上半年間曾達到頂峰，此后逐漸下降，2013年二季度，庫存降低到約為5到6個(gè)月的房屋銷(xiāo)售量。
　　我們的庫存模型表明，中國的房屋供給問(wèn)題或許主要集中在二線(xiàn)城市�！俺鞘性叫�，庫存越糟糕”的說(shuō)法顯然不成立，至少就30個(gè)大城市的數據而言是這樣。
　　我們的第二組數據是40個(gè)城市的可售住宅面積，該數據由搜房網(wǎng)提供。40個(gè)城市中包含4個(gè)一線(xiàn)城市、6個(gè)二線(xiàn)城市和5個(gè)三線(xiàn)城市，另增加了25個(gè)“新的”中小城市�？墒圩≌�面積包含已獲得銷(xiāo)售或預售許可的住宅面積，包括在建房和竣工住房。
　　今年三線(xiàn)城市月均可售住宅面積一直在下降，從2012年的350萬(wàn)平方米下降至2013年6月的340萬(wàn)平方米。三線(xiàn)以下城市月均可售住宅面積在此期間基本持平，過(guò)去18個(gè)月保持在260萬(wàn)平方米。換句話(huà)說(shuō)，中小城市似乎正被庫存所困擾，盡管并未看到小城市庫存增加的跡象。
　　不過(guò)，我們不能排除一些房屋沒(méi)有進(jìn)入市場(chǎng)，以避免出現令人緊張的高庫存的可能性。也就是說(shuō)，如果開(kāi)發(fā)商感覺(jué)市場(chǎng)不能夠消化他們的現有庫存，他們可能會(huì )推遲申請銷(xiāo)售許可。
　　最后一組是土地成交量數據，也是現有的唯一一組涵蓋超過(guò)300多個(gè)城市的數據。小城市的土地市場(chǎng)似乎恢復良好，小城市土地成交量自2012年初觸底之后，2013年5月至6月間同比增長(cháng)50%。土地市場(chǎng)的狀況表明，開(kāi)發(fā)商正試圖增加在中小城市的土地儲備，這暗示在中小城市供應過(guò)量并不是普遍存在的問(wèn)題。
　　在中國650多個(gè)設市城市中，其中約有300個(gè)城市推動(dòng)著(zhù)全國住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)。如此龐大的基數，各種情況都有可能發(fā)生，包括像鄂爾多斯那樣的情況。然而，除卻個(gè)別的“鬼城”以外，中小城市整體情況仍然較有彈性。部分城市的庫存仍然居高不下——這將使那里的開(kāi)發(fā)商擔憂(yōu)。然而，土地市場(chǎng)活動(dòng)表明開(kāi)發(fā)商們擁有足夠的現金和信心購進(jìn)更多土地，可售住宅面積表明，中小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)整體上保持著(zhù)穩定。這表明中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)比鄂爾多斯展現出的情況更加健康。