國家統計局日前公布7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均上漲0.7%，連續第4個(gè)月小幅回落，調控效果持續顯現。7月房?jì)r(jià)環(huán)比下降的溫州、寧波、安慶和九江均為首次下降；而上月環(huán)比下降的5個(gè)城市均由降轉升。最近數月沒(méi)有一個(gè)城市出現房?jì)r(jià)持續回落的情況，表明房?jì)r(jià)漲幅持續回落的動(dòng)力不強，個(gè)別城市房?jì)r(jià)環(huán)比回落并沒(méi)有趨勢性含義，新建商品住宅價(jià)格總體上仍呈環(huán)比普漲格局。同比來(lái)看，70個(gè)城市7月房?jì)r(jià)漲幅延續持續提高趨勢。除溫州外其余69個(gè)城市全部上漲，四個(gè)一線(xiàn)城市漲幅居前，京廣深滬分別上漲18.3%、17.4%、17.0%和16.5%。
　　2013年各主要城市將新建商品住房?jì)r(jià)格控制目標確定為房?jì)r(jià)增幅要（明顯）低于本市城鎮居民人均可支配收入的實(shí)際增幅，北京和上海要求更高些，要求房?jì)r(jià)相對2012年基本穩定。數據顯示，6月份一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)同比平均增長(cháng)15.9%，二線(xiàn)城市平均上漲7.9%，上半年城鎮居民人均可支配收入實(shí)際僅增長(cháng)6.5%。如果沒(méi)有特別的措施出臺，一線(xiàn)城市和熱點(diǎn)地區完成年度控制目標事實(shí)上已是不可能。
　　從根本上講，樓市調控的目的不是要對抗因為經(jīng)濟發(fā)展、城市化進(jìn)程過(guò)程中房?jì)r(jià)正常上漲的經(jīng)濟規律，而是要抑制伴隨這一過(guò)程中房?jì)r(jià)的不正常上漲，使房?jì)r(jià)漲幅控制在適度和合理的空間以與經(jīng)濟發(fā)展和居民收入增長(cháng)相匹配。
　　限購限貸、上浮房貸利率、限制開(kāi)發(fā)貸款以及打擊囤房行為等行政或經(jīng)濟措施，都有其必要性和積極性，對短期抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲具有積極意義。但長(cháng)遠看，這些措施都不能解除推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的根本力量：由于區域間資源配置的極端不均衡導致熱點(diǎn)地區房?jì)r(jià)強烈的上漲預期。預期是影響人們行為的重要變量，房?jì)r(jià)的預期管理至關(guān)重要。
　　資源富集地區具有其他地區無(wú)法比擬的人、財、信息及機會(huì )優(yōu)勢，吸引著(zhù)大量區外人員流入，導致熱點(diǎn)地區相對有限的土地和住宅資源供給與相對無(wú)限龐大的外在需求之間的矛盾無(wú)法根本解決，這些城市房?jì)r(jià)上漲預期因此而不斷強化，導致熱點(diǎn)地區無(wú)法形成有效的房?jì)r(jià)供需均衡點(diǎn)。即使通過(guò)限購限貸等行政強制措施暫時(shí)達到抑制房?jì)r(jià)的目的，但無(wú)法真正消除大量被壓抑的需求動(dòng)機。對特定區域而言，只要這種過(guò)度需求動(dòng)機存在，就無(wú)法根除房?jì)r(jià)上漲預期。從這個(gè)意義上說(shuō)，北滬廣深房?jì)r(jià)調控一定程度上超出了各城市自身的能力范圍。
　　我國地區間資源分配不平衡是導致熱點(diǎn)地區樓市供不應求的根本原因，緩解熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的長(cháng)期的和根本的方法還是在于縮小地區間的資源配置不均，削弱熱點(diǎn)地區房?jì)r(jià)上漲預期，使房?jì)r(jià)真正回歸到與經(jīng)濟發(fā)展和居民收入增長(cháng)相匹配的合理區間。
　　因此，解決熱點(diǎn)地區高房?jì)r(jià)的根本出路在于資源外溢，讓新增資源更多流向熱點(diǎn)城市周邊區域。但由于資源積聚的自我強化特征和熱點(diǎn)地區對資源外流阻力，資源配置不可能自發(fā)平衡，往往反而更加分化。為了達到資源更合理配置，筆者提出以下建議。
　　首先，要以新型城鎮化規劃和頂層設計為契機，合理平衡局部資源配置，使熱點(diǎn)城市資源能適度向區外擴散（同一個(gè)城市也要盡量在區內平衡資源），避免資源再過(guò)度向一些城市集中，積極創(chuàng )造各具特色的國家級多中心和區域多中心，促進(jìn)經(jīng)濟社會(huì )的多極化發(fā)展格局。這一方面以利于人口合理分配，緩解大城市資源和空間壓力；另一方面也有利于農民工就近就業(yè)，促進(jìn)農民工的城鎮化進(jìn)程。
　　其次，對于資源富集地區資源外溢阻力，可以通過(guò)內生城鎮化措施促進(jìn)地區間均衡發(fā)展。將城鎮化進(jìn)程內生于經(jīng)濟發(fā)展，就是將城鎮化與經(jīng)濟發(fā)展階段及其過(guò)程緊密結合，讓“人的城鎮化”成為經(jīng)濟發(fā)展的內在約束性指標，即要將滿(mǎn)足條件的勞動(dòng)者均納入當地社會(huì )統籌保障體系，逐步實(shí)現“同工同酬同福利”的公共服務(wù)均等化。
　　內生城鎮化進(jìn)程，將極大削弱熱點(diǎn)城市利用既有優(yōu)勢加劇資源不均衡分布的內在動(dòng)機，同時(shí)能有效約束城市邊界。一方面，一些大中城市“人的城鎮化”成本較高，而一些二三線(xiàn)城市成本相對較低，隨著(zhù)經(jīng)濟轉型升級背景下的產(chǎn)業(yè)轉移，將促使更多的人向二三線(xiàn)及中小城市分流，從而有利于促進(jìn)地區間的均衡發(fā)展；另一方面，長(cháng)期來(lái)看，隨著(zhù)人和資源分配均衡化及地區間差異縮小，也能從根本上緩解熱點(diǎn)地區房地產(chǎn)價(jià)格上漲壓力。
　　第三，雖然經(jīng)歷了上半年的預期頻繁落空，但市場(chǎng)并沒(méi)有形成新的適應性預期，對大多習慣于高增長(cháng)和刺激性調控模式的投資者來(lái)說(shuō)，仍不斷試圖從政策層面挖掘規模刺激的預期。尤其是7月底中央政治局經(jīng)濟工作會(huì )議因未強調“調控”字眼而被市場(chǎng)廣泛解讀為調控放松——這是市場(chǎng)的“反向思維”，對政策放松預期顯然已經(jīng)過(guò)頭了。從本屆政府歷次常務(wù)會(huì )推出的具體“穩增長(cháng)”措施來(lái)看，政府手中有很多放松樓市調控之外的“穩增長(cháng)”途徑，在房?jì)r(jià)依然快速上漲的情況下，不必也不會(huì )放松樓市調控。
　　在下半年經(jīng)濟下行壓力較大的情況下，政策面需要明確重申樓市調控定位，讓市場(chǎng)保持穩定和合理預期，維護好房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅連續4個(gè)月小幅回落的調控效果，否則本輪調控又將重蹈以往歷次調控覆轍，不論政府公信力還是經(jīng)濟結構調整轉型，都將承受更嚴重更持久的打擊。
　　最后，還要適時(shí)擴大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，穩定市場(chǎng)預期，增強預期管理效果。房產(chǎn)稅自2011年初在上海、重慶啟動(dòng)以來(lái)，作為典型的經(jīng)濟調節手段一直備受關(guān)注。實(shí)踐已證明通過(guò)行政強力維持房?jì)r(jià)平穩很難，常常做不到，因此樓市行政調控手段讓位于經(jīng)濟調節手段將是必然趨勢。經(jīng)濟手段通過(guò)影響微觀(guān)主體的成本效益權衡從而影響個(gè)體決策，從根本上保證個(gè)人理性和激勵的統一，從而建立起引導房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(cháng)效機制。
　　雖然當前房產(chǎn)稅在調控房?jì)r(jià)中的作用并不顯著(zhù)，對房產(chǎn)稅爭議也一直不斷，但在房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的地區，通過(guò)擴大房產(chǎn)稅試點(diǎn)等方式作為預期管理的工具還是非常必要的。