“地不可永賣(mài)”
“地不可永賣(mài)，因為地是我的，你們在我面前是客旅、是寄居的�！边@是圣經(jīng)里的一句話(huà)。在圣經(jīng)中，土地是上帝的，所以土地產(chǎn)權歸上帝所有。這里的上帝，其引申含義就是國家或政府。土地產(chǎn)權歸上帝所有，也即歸國家所有。
超越圣經(jīng)中的言辭，土地產(chǎn)權問(wèn)題其實(shí)有著(zhù)深厚的理論與實(shí)踐基礎。所謂土地產(chǎn)權，是指圍繞土地的終極所有權所派生出來(lái)的“一束權力”，包括土地所有權、使用權、租賃權、抵押權、繼承權等等。其中，對于人們所擁有的土地使用權的讓渡行為，通常被我們錯誤地理解為土地產(chǎn)權的交易，并認為只有私有產(chǎn)權才能交易，因為私有產(chǎn)權是交易的前提和基礎。所以，為了順利實(shí)現土地產(chǎn)權交易，土地產(chǎn)權一定要私有化。其實(shí)，這是認識上的一種誤區。
事實(shí)上，除了皇帝（或上帝）外，人類(lèi)歷史上從未出現過(guò)完全意義上的土地產(chǎn)權私有制度。按照人們通常對土地產(chǎn)權的理解，土地私有的例子確實(shí)不少，但那都不是徹底意義上的土地私有。不少學(xué)者都認為美國的土地制度就是私有制，這其實(shí)也是一種假象，真正的土地私有制也即排他性的土地產(chǎn)權全部歸私人所有的制度是不存在的，土地只有使用權時(shí)間長(cháng)短有別的“賣(mài)”，沒(méi)有“永賣(mài)”。所謂的土地私有，其實(shí)是私有化程度相對較高而已。
房屋增值，還是土地增值
就本質(zhì)屬性而言，所謂土地不過(guò)是具有標識意義的具象化了的地理空間位置而已，它本身并不具居住屬性。能夠帶來(lái)居住屬性的是人們在土地之上建造的各種房屋建筑物，也即土地附著(zhù)物。房屋等附著(zhù)物的建造需要一定的材料、人工等成本支出，這與普通商品的生產(chǎn)并無(wú)兩樣。區別僅在于，后者的增值屬于該商品的自身的增值。而前者則不同，房屋等附著(zhù)物本身并不會(huì )增值，而所謂的增值只是一種估值幻覺(jué)，真正增值的其實(shí)是該土地的地理空間位置（城鎮化集聚效應，公共基礎設施投資等）給人們（該土地之上房屋等附著(zhù)物的居住者）帶來(lái)的或預期將會(huì )帶來(lái)的效用或便利性。這一特性決定了，房屋增值的本質(zhì)是土地增值。
從產(chǎn)權歸屬的角度講，商品是廠(chǎng)商的，所以商品的增值收益歸廠(chǎng)商所有，而土地是國家的，所以土地的增值收益歸國家所有，不應歸房屋等附著(zhù)物的建造者或擁有者所有。
土地漲價(jià)收益歸公
稀缺性和排他獨占性決定了，經(jīng)濟發(fā)展賦予土地的效用或便利性等增值收益，只能以犧牲社會(huì )公眾利益為代價(jià)而由少數土地占有者獨享，除非土地不再增值，否則這種情況就不可避免。
在經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展成熟和完全實(shí)現城市化的國家中，一些城市如新西蘭的奧克蘭、澳大利亞的墨爾本等可以找尋到類(lèi)似土地不再增值的情形。在土地不再增值的條件下，少數土地占有者為取得土地使用權而墊付的初始投入中，已包含了非該土地占有者所無(wú)法享有的效用或便利性等的對價(jià)，所以不存在以犧牲廣大社會(huì )公眾的利益為代價(jià)的問(wèn)題。在土地存在增值的條件下，土地占有者的所得過(guò)程，其實(shí)是一種在社會(huì )財富總量沒(méi)有任何增進(jìn)的條件下重新分配財富和博弈游戲——財富向富人集中，拉大貧富差距。因此，有必要通過(guò)稅收等手段對少數土地占有者獲取的財富實(shí)行再分配，讓“土地漲價(jià)歸公”。著(zhù)名的“亨利?喬治定理”說(shuō)的就是這個(gè)道理。諾獎得主斯蒂格利茨在他的《總地租、公共物品支出和最優(yōu)城市規�！芬晃闹杏袟l件地證明了這一定理的成立性。孫中山受這一定理的啟發(fā)，提出了“土地漲價(jià)歸公”的民生主義主張。
另外，無(wú)論是從經(jīng)濟倫理上（房屋只具居住屬性，不具投資屬性，其增值跟房屋持有者的個(gè)人付出和主觀(guān)努力無(wú)關(guān)），還是從鼓勵房產(chǎn)持有者創(chuàng )新、創(chuàng )業(yè)和進(jìn)行生產(chǎn)性投資活動(dòng)上來(lái)考察，將房產(chǎn)所有者在房產(chǎn)保有和交易環(huán)節所獲取的真實(shí)的增值收益收歸國家所有，都是理所當然的。
回到產(chǎn)權經(jīng)濟學(xué)視角，“地不可永賣(mài)”與土地漲價(jià)歸公兩者間存在著(zhù)內在的邏輯一致性，前者是后者的原因，后者是前者的結果。而土地漲價(jià)歸公與房產(chǎn)保有環(huán)節（房產(chǎn)稅和土地使用稅）和交易環(huán)節（個(gè)人所得稅）合宜性稅收制度安排之間，前者為后者提供理論依據，后者為前者提供具體實(shí)現形式。從這一點(diǎn)來(lái)看，“亨利?喬治定理”頗有現代《圣經(jīng)》的意蘊。