在主要城市房?jì)r(jià)屢創(chuàng )新高時(shí)，近期披露的各地保障房的高空置率數據，實(shí)在刺眼。據國家審計署8月公布的審計公告，山東、海南、廣東和云南四省竟有5.64萬(wàn)套保障房空置。深圳今年首批安居房項目茗語(yǔ)華苑出現“棄購”，申請入圍公租房龍悅居的家庭竟有45%“棄租”。這不能不觸動(dòng)我們反思住房保障模式和效率的神經(jīng)，那就是如何構建住房保障領(lǐng)域的長(cháng)效機制。
　　大多數學(xué)者或業(yè)內人士認為，保障房頻繁出現“棄購”或“棄租”，根源于區位偏遠、交通不便、配套缺乏等公共服務(wù)配套不到位，與低收入人群住房保障的實(shí)際需求脫節。這種觀(guān)點(diǎn)是有道理的，在大城市，低收入人群之所以選擇在城中村居住，除了租金低廉的優(yōu)勢外，便利的交通、低成本的生活、熟悉的人文社會(huì )環(huán)境等完善的公共服務(wù)配套切合低收入群體的需求是更重要的原因。與深圳一河之隔的香港，配套供給往往先行于保障房建設，香港的公屋周邊，農貿市場(chǎng)、超市、商場(chǎng)、銀行和學(xué)校等基礎公共服務(wù)配套一應俱全，與商品房的公共配套不相上下。
　　但是，筆者認為，如果從長(cháng)效機制構建來(lái)看，提高住房保障效率的根本還在于摸索新的保障方式。住房保障是大社會(huì )保障的一部分，而社會(huì )保障是國家抵御公民社會(huì )風(fēng)險、保障公民基本生活安全的制度體系，這個(gè)概念是由1952年國際勞工組織102號公約達成的共識，包括生有所育，病有所醫，老殘有所養，失業(yè)有所幫，災難有所救，傷有所療和住有所居七方面的保障。對于低收入人群，這七方面的保障都很重要，沒(méi)有主次之分和先后之分，只有急與不急之分。例如，有的低收入人群家庭成員得了重大疾病，則社會(huì )保障的重點(diǎn)應放在“病有所醫”上，在最低住房需求得到保障的前提下，解決其看病的問(wèn)題比住房要重要；有的低收入家庭成員失業(yè)，則社會(huì )保障的重點(diǎn)應放在“失業(yè)有所幫”上，幫助其再就業(yè)并激勵其工作也比住房要重要。
　　從這個(gè)角度來(lái)講，社會(huì )保障的效率取決于社會(huì )成員的檔案建設，關(guān)鍵是要對這七大風(fēng)險進(jìn)行準確的風(fēng)險描述和預算。很遺憾，我們現在各級政府連基本的人頭都弄不準確，遑論居民檔案和保障基本需求。在這種情況下，靠拍腦袋決定建多少醫院、建多少學(xué)校和蓋多少房子，是不會(huì )有很好的效率的。而且，由于信息不對稱(chēng)，社會(huì )保障項目往往變成了為完成考核任務(wù)和政績(jì)的“數量工程”，或淪為少數人的“福利工程”。低收入人群集中的大城市，每年披露的年度經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展公報中，城市人均醫療、教育、住房、福利設施等資源年年均有增長(cháng)，但看病難、上學(xué)難、住房困難的問(wèn)題不僅沒(méi)有緩解，反而形勢更嚴峻。目前，小城鎮（市）居民看病和小孩教育都往大城市跑，而大城市優(yōu)質(zhì)中、小學(xué)數來(lái)數去就那么幾所、優(yōu)質(zhì)醫院也就那么幾家。因此，若強行規定公共配套與保障房同步建設，很難避免上述現象再次上演，特別是現行的政績(jì)考核體制下。
　　因此，筆者認為，在3600萬(wàn)套保障房建設接近尾聲、城鎮常住人口人均住房面積達到32.7平方米、住房極度短缺問(wèn)題基本解決的情況下，在居民檔案建設還未完成時(shí)，住房保障應選擇與大社會(huì )保障范圍內醫療、教育、失業(yè)等其他保障所采取的同樣方式，主要通過(guò)貨幣補貼的方式來(lái)提高保障效率，主要保障以租為主的基本住房需求。通過(guò)政府發(fā)放租房或購房補貼，讓符合條件者到市場(chǎng)上自由選擇。例如，有人愿意住在城中村或與別人合租，把剩余的錢(qián)花在職業(yè)再教育、老人看病或小孩教育上；有人覺(jué)得住房補貼少了，希望通過(guò)政府補貼加父母資助買(mǎi)（或租）更大的房子。通過(guò)貨幣補貼都能讓這些人去自由選擇，以充分發(fā)揮市場(chǎng)選擇對于優(yōu)化資源配置的作用，這樣能使福利總水平最大化。經(jīng)過(guò)近二十年的住房市場(chǎng)化和保障房的建設，存量住房規模已相當大，市場(chǎng)選擇完全能匹配居民差異化的需求。低收入人群一般選擇戶(hù)型較小、價(jià)位較低和配套較好的住房，政府完全可通過(guò)稅收補貼、貸款貼息，甚至土地折價(jià)等方式來(lái)激勵市場(chǎng)增加這種類(lèi)型的住房供應。
　　相比政府直接投資建設保障房，采取貨幣補貼的方式還有很多好處。首先，縮短了行政審批和保障房建設的周期。低收入者拿到補貼后，就能直接到市場(chǎng)上選擇他想租的理想房屋，即刻補貼、即刻入住，保障的有效性大大提高；其次，標準確定（如補貼市場(chǎng)房?jì)r(jià)或租金一定比例），只要這個(gè)標準不隨意更改，住房保障在代際和代內的公平是可以實(shí)現的，而由于土地區位、數量上的差異，直接建設保障房則難以做到代際和代內的公平，更可能出現前幾屆政府把優(yōu)質(zhì)土地都用完了，后代人的保障效用下降的局面；再次，貨幣補貼指向存量住房，符合低碳和節能環(huán)保原則；最后，貨幣補貼模式不受土地的約束，滿(mǎn)足可持續性，也不會(huì )像集中建設保障房那樣會(huì )沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)。