8月21日，北京市朝陽(yáng)區以“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”的方式掛牌出讓了一宗住宅用地，商品房限價(jià)每平方米22000元，比周邊在售二手房?jì)r(jià)格低4000元左右，這是北京年內第一宗限房?jì)r(jià)競地價(jià)地塊。不久之前，國土部門(mén)相關(guān)人士也曾經(jīng)公開(kāi)表態(tài)，在“招拍掛”出讓方式不變的情況下，探索將此前在北京等地試點(diǎn)的“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”或“限房?jì)r(jià)、競保障房面積”出讓方式加以推廣。
　　這是否意味著(zhù)主要城市房地產(chǎn)調控思路的轉變呢？筆者認為，經(jīng)過(guò)對過(guò)去多年的調控失敗的反思，考慮到北京今年年初制定的房?jì)r(jià)控制目標“非常別致”，沒(méi)有一味地強調“要讓房?jì)r(jià)下跌”，而是重點(diǎn)強調“要進(jìn)一步降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格，逐步將其納入限價(jià)房序列管理”。我們認為，北京此舉寓意深刻，可能意味著(zhù)調控新思路漸進(jìn)浮出水面。
　　北、上、廣、深四個(gè)一線(xiàn)城市是調控政策（特別是限購政策）執行最嚴厲的城市，而北京更是今年“20%個(gè)稅”政策唯一執行的城市，但一線(xiàn)城市漲幅持續居前，北京上漲最快。今年以來(lái)，主要城市房?jì)r(jià)漲幅的梯隊基本明朗，北上廣深等四個(gè)一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)漲幅基本位列前四位，同比平均漲幅在15%左右，而南京、杭州、武漢等重點(diǎn)二線(xiàn)城市緊隨其后，平均漲幅在10%左右。最嚴厲的調控措施，不僅沒(méi)有實(shí)現房?jì)r(jià)下跌的目的，主要城市房?jì)r(jià)反而屢創(chuàng )新高。在這種背景下，調控思路必須要做出轉變，特別是要向長(cháng)效機制來(lái)靠攏。
　　我國城市間發(fā)展的差距是非常大的，大城市（特別是一線(xiàn)城市和主要二線(xiàn)城市）是我國發(fā)展現代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的集聚地，代表著(zhù)國家在經(jīng)濟上的競爭力。當今世界，為了吸引具有國際競爭力的人才，大城市往往支付具有國際競爭力的報酬。另外，大城市的民營(yíng)和私營(yíng)經(jīng)濟發(fā)展和創(chuàng )業(yè)的政策環(huán)境比較好，也誕生了一大批高收入的人群。而同時(shí)出于配套需要，低技能勞動(dòng)力也往大城市集聚。大城市的收入差距要高于中小城市，而且從收入結構上劃分，大城市高收入、中等和低收入階層的界限很清晰。
　　大城市高收入階層盡管占比只有20%左右，但足以將整體房?jì)r(jià)推高到一個(gè)讓中等收入階層和低收入人群無(wú)法承受的水平上；大城市的中等收入人群規模占比大概在50%左右，這部分人群購房需求盡管也存在困難，但一方面可以靠收入累積來(lái)實(shí)現，另一方面也可以靠父母等親戚資助。不可忽視的是，80后和90后中等收入人群中，超過(guò)80%的購房獲得了來(lái)自于父母的資助。因此，大城市的住房需求將長(cháng)期居高不下。
　　近年來(lái)的調控重點(diǎn)基本上集中在抑制需求方面，突出的就是限購、限貸、征稅等，而其結果則是大城市房?jì)r(jià)屢調屢敗、屢調屢高。因此，大城市房地產(chǎn)調控必需要轉換思路，與其“堵”不住，不如疏導和分流。這就是放開(kāi)對于高收入階層購房的各種限制，一方面可以留住稅源和增加稅收（免得將這部分需求趕到國外），另一方面可以為政府支持中低收入人群住房問(wèn)題提供資金，而且將針對高收入人群的住房市場(chǎng)與針對中低收入人群的住房市場(chǎng)隔離；對于中等收入人群，在保持“招拍掛”不變的情況下，改變土地市場(chǎng)化出讓的方式，即政府通過(guò)降低土地出讓價(jià)款，實(shí)現對市場(chǎng)一定幅度的讓利，降低中等收入人群的購房成本，如北京、深圳等地所推行的“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”等土地出讓的模式。
　　除去少量為滿(mǎn)足高收入人群購房需求的用地出讓外，如果政府將絕大部分住房建設用地都通過(guò)這種市場(chǎng)化的方式來(lái)出讓?zhuān)�以滿(mǎn)足中等收入人群的住房需求，大城市的住房?jì)r(jià)格將會(huì )出現明顯的下降。而放開(kāi)高收入人群購房需求所釋放出的土地出讓收益和稅費，不僅可以彌補政府在土地市場(chǎng)上的“讓利部分”，也可以為低收入人群的住房保障提供資金來(lái)源。北京等地推出的“限房?jì)r(jià)、競保障房面積”土地出讓模式以及深圳推出的城市更新配建保障房等就屬于這種思路。
　　值得注意的是，一方面，新的土地出讓模式堅持市場(chǎng)化的原則，適當修正“招拍掛”的弊端；另一方面，“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”和“限房?jì)r(jià)、競保障房面積”的模式與原來(lái)的經(jīng)濟適用房、限價(jià)房等模式在本質(zhì)上是不同的，前者屬于市場(chǎng)化住房模式，而后者是保障房模式。在破除土地財政、土地制度改革和房地產(chǎn)稅費改革等在短期內無(wú)法取得實(shí)質(zhì)突破的情況下，推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的體制性原因無(wú)法解決。因此，對住房市場(chǎng)化做如上的修正不失為一種可選的方案，既可以部分克服舊體制的障礙，也可以緩解高房?jì)r(jià)和住房問(wèn)題繼續惡化，更重要的是為解決高房?jì)r(jià)和住房問(wèn)題提供時(shí)間和空間，這可能成為房地產(chǎn)調控的新思路。