近日如此“猖狂”的地王行為藝術(shù)，經(jīng)過(guò)媒體廣泛報道，且多數報道會(huì )添油加醋，將增強全國人民看漲房?jì)r(jià)的預期。據筆者的研究，近十年來(lái)，中國樓市存在著(zhù)很明顯的短周期波動(dòng)。而當前，已處于偏高位的區間了。
對于開(kāi)發(fā)商而言，只有等到房子最后賣(mài)出、租出，才知道是否操盤(pán)成功。而媒體聚光燈常射向“產(chǎn)房”中的地王，卻不再理會(huì )賣(mài)房時(shí)的“太平間”中的地王樓盤(pán)。只聽(tīng)新人笑，誰(shuí)聞舊人哭。
地王，一個(gè)接一個(gè)，如同一顆又一顆，炙熱的隕石，穿過(guò)大熱層，狠狠的砸在了中國樓市的屁股上、胸口上。而且，近期地王的個(gè)頭超大，燃燒的火球與溫度亦嚇人，對于樓市的沖擊波不容小覷。
9月4日，經(jīng)過(guò)69輪激烈競價(jià)，融創(chuàng )以21億元加異地建醫院的代價(jià)奪北京農展館地塊，樓面價(jià)7.3萬(wàn)元，超越2010年2月華僑城5.28萬(wàn)元拿下的上海蘇河灣地塊，成為全國單價(jià)新地王。
而9月5日，新鴻基以218億競得徐家匯中心地塊，僅次于全國總價(jià)地王：2009年12月255億元的廣州亞運城地塊，而后者由富力、雅居樂(lè )、碧桂園、世茂、中信聯(lián)手拿下，由此更顯新鴻基之牛叉。
同日，杭州華家池三地塊總價(jià)拍出137億元，由綠地、世茂、
濱江瓜分；世茂豪擲47億元，拿下了蘇州金雞湖兩宗黃金地塊，溢價(jià)率皆超70%，成為蘇州單價(jià)地王。
今年以來(lái)，一線(xiàn)城市和少數二線(xiàn)城市，高價(jià)地并不稀罕，可近日如此密集、如此高價(jià)的地王潮，還是讓人感到驚詫、困惑和擔心。人們困惑的是，調控政策怎么就沒(méi)一點(diǎn)用處呢？民眾擔心的是，面粉這么貴了，將來(lái)面包能不漲價(jià)嗎？
首先，房企敢于搶地王原因，主要可歸結為三點(diǎn)。其一，房企不差錢(qián)。一方面，去年二季度以來(lái)銷(xiāo)售順利，回籠資金很多；另一方面，去年至今年上半年，融資面有所放松。其二，房企急需補庫存。過(guò)去一年房子賣(mài)得多，就需要拿地造房子，這是再生產(chǎn)的必須。其三，地方政府很精明，為了獲得更多的土地出讓金，只在樓市繁榮期，才愿推出優(yōu)質(zhì)地，而優(yōu)質(zhì)地才可能誕生地王。
其次，地王頻出的影響，總體弊大于利。道理很簡(jiǎn)單，它能改變人們的預期。預期是影響房?jì)r(jià)走勢的重要因素，但預期看不見(jiàn)、摸不著(zhù)，只是能感覺(jué)得到。
一般規律：地王一出，周邊新盤(pán)或二手房就會(huì )提價(jià)。而近日如此“猖狂”的地王行為藝術(shù)，經(jīng)過(guò)媒體廣泛報道，且多數報道會(huì )添油加醋，將增強全國人民看漲房?jì)r(jià)的預期。這是所謂其弊。所謂其利：地王也是地，增加土地供應，有利于改變未來(lái)幾年的供求關(guān)系，從而有助于緩解未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的壓力。
再次，并無(wú)妙方根治地王熱。每輪樓市上行期，都會(huì )遇到持續多月的時(shí)間段內地王頻出。樓市整體高溫，再遇到政府推出優(yōu)質(zhì)地，“金風(fēng)玉露”一相逢，便生出大大小小的地王。
每次地王頻出時(shí)點(diǎn)，國土部都很緊張，看似嚴厲的聲稱(chēng)要抑制地王，比如溢價(jià)率超過(guò)50%被視為“異常交易地塊”，需向國土部報備。但只是報備，又非禁止。況且也不應禁止。
比如一幅地，開(kāi)發(fā)商甲愿出100億，政府總不能50億賣(mài)給開(kāi)發(fā)商乙吧，因為開(kāi)發(fā)商不會(huì )自動(dòng)未來(lái)將房?jì)r(jià)降低一半銷(xiāo)售。所以，土地“招拍掛”本身并沒(méi)錯，這一制度遠比以前的協(xié)議出讓合理。另外，為將溢價(jià)率控制在50%，部分地塊實(shí)行競配建保障房，但不可能所有地塊都配建保障房，經(jīng)過(guò)近幾年保障房建設大躍進(jìn)后，幾年后也不再需要大量建設保障房了。
最后，地王一定會(huì )笑到最后嗎？答案是：不一定。正如，含著(zhù)金湯勺出生的孩子，不一定成年后獲得成功。地王誕生，只是一個(gè)樓盤(pán)運作的開(kāi)始，對于開(kāi)發(fā)商而言，只有等到房子最后賣(mài)出、租出，才知道是否操盤(pán)成功。而媒體聚光燈常射向“產(chǎn)房”中的地王，卻不再理會(huì )賣(mài)房時(shí)的“太平間”中的地王樓盤(pán)。只聽(tīng)新人笑，誰(shuí)聞舊人哭。
當然，過(guò)去十年，地王項目成功者眾，多數都賺到了錢(qián)。但賣(mài)房時(shí)，才發(fā)現形勢差于搶地時(shí)的預期，有此感受的開(kāi)發(fā)商倒也不少。
2007年四季度和2008上半年出生的地王，在2008年四季度和2009年上半年賣(mài)房時(shí)，相當多很失意。2009年四季度和2010年出生的地王，在2011年下半年和2012年上半年賣(mài)房時(shí)，也感涼風(fēng)襲人。幸好，多數項目有驚無(wú)險，因為市場(chǎng)降溫的時(shí)間較短、幅度較小�？高^(guò)去，便是春天。但即便如此，仍有少數項目?jì)H獲得了微利，甚至賠本。
巴菲特的那句話(huà)：在別人恐懼的時(shí)候我瘋狂，在別人瘋狂的時(shí)候我恐懼。同樣適用于在開(kāi)發(fā)商拿地。因為：房地產(chǎn)市場(chǎng)與股市一樣，存在著(zhù)周期性波動(dòng)。只要有周期，一定會(huì )有冷暖交替。據筆者的研究，近十年來(lái)，中國樓市存在著(zhù)很明顯的短周期波動(dòng)。而當前，已處于偏高位的區間了。