當前溫州正在經(jīng)歷著(zhù)劇烈的樓市風(fēng)暴。由于房?jì)r(jià)持續下跌，溫州房屋成交價(jià)不足償還銀行貸款的“倒掛”現象愈演愈烈。據報道，一些之前高位買(mǎi)進(jìn)的商品房?jì)r(jià)格如今僅高出銀行最大貸款一兩成，若房?jì)r(jià)在現有基礎上再降10%左右，理論上這些商品房將陸續面臨“倒掛”風(fēng)險。報道援引一位溫州基層法院副院長(cháng)的話(huà)說(shuō)，自2011年民間借貸危機以來(lái)因銀行起訴被該院查封的房屋超過(guò)3000套。溫州房?jì)r(jià)調整促發(fā)的個(gè)人“棄房”或“跑路”案例，已引起輿論對社會(huì )信用風(fēng)險的普遍擔憂(yōu)。
　　有輿論認為，溫州應該進(jìn)行政策調整以阻止房?jì)r(jià)下跌甚至促成穩中有漲，以消除銀行房貸風(fēng)險和保全社會(huì )信用體系。無(wú)疑，這是一個(gè)辦法。但遺憾的是，這是以往房?jì)r(jià)屢調屢高邏輯下的心理慣性，也是投資者、擔保者及相關(guān)銀行敢于不顧投資的風(fēng)險天性、大資金高杠桿投資炒作房地產(chǎn)的心理盾牌。因為他們知道，只要敢做且做得越大，政府就越不敢嚴厲調控，否則房?jì)r(jià)深跌的后果大家都背不起。這種博弈心理是中國房地產(chǎn)調控的巨大障礙，時(shí)刻考驗著(zhù)調控政策的持續性和有效性。
　　中國樓市調控中道德風(fēng)險的嚴重性可見(jiàn)一斑，但新一屆政府已表現出保持經(jīng)濟持續健康發(fā)展和結構轉型升級的不同尋常的政治決心，這可能會(huì )讓這些投資者的如意算盤(pán)失算了。
　　房子是中國百姓消費規模最大的單項商品，2012年商品房銷(xiāo)售額達6.4萬(wàn)億，房地產(chǎn)消費占居民消費的比例高達34.2%，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為巨大的居民財富“吸金器”，把中低收入階層老百姓的財富基本吸光了，甚至變成房奴。房地產(chǎn)業(yè)投資品屬性的畸形膨脹和以房地產(chǎn)為樞紐的居民財富——政府投資轉化模式已嚴重阻礙了新形勢下以?xún)刃柙鲩L(cháng)為方向的經(jīng)濟轉型升級。
　　在中國經(jīng)濟面臨內外多重壓力下，結構轉型升級、改變舊的以房地產(chǎn)投資為樞紐的經(jīng)濟增長(cháng)模式已迫在眉睫，堅持樓市調控不僅僅是新一屆政府的民生和政治自覺(jué)，同時(shí)也是中國經(jīng)濟健康持續發(fā)展的必須跨越之痛。溫州房?jì)r(jià)出現深度調整是本輪調控的積極成果，改寫(xiě)了此前中國樓市投資只賺不賠的傳統。
　　筆者認為，如今的溫州樓市已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險教育的最好樣本，在中國經(jīng)濟轉型升級的關(guān)鍵路口，溫州樓市的調整陣痛對中國經(jīng)濟發(fā)展和轉型具有極其重要的深遠意義。
　　首先，溫州樓市高臺跳水造成斷供和棄房現象確實(shí)有所增多，但引起局部系統性風(fēng)險的可能性不大。占比較大的剛需和改善型購房貸款杠桿率低，信貸質(zhì)量較好；產(chǎn)生“倒掛”的房源主要出現在之前熱炒的高端物業(yè)中，炒房資金基本來(lái)自各種渠道的銀行貸款，但對于這部分風(fēng)險，貸款的絕大部分還是能被房子覆蓋的。一般房貸評估價(jià)按成交價(jià)八折、最大抵押貸款按七成計算，可貸款額為房屋成交價(jià)的56%，即使個(gè)別豪宅價(jià)格腰斬，房貸的大部分仍被覆蓋。與2010年調控前比較，今年7月份溫州新建商品房（不含保障房）價(jià)格平均下降17.9%，對于那些跌幅較大的新建商品房，價(jià)格比最高峰時(shí)下跌了30%-40%。
　　因此，即使出現“倒掛”現象，銀行貸款的絕大部分還是有保障，不會(huì )引發(fā)局部金融風(fēng)險。另?yè)�溫州銀行界人士表示，純抵押貸款出現“棄房”情況比較少，更多出現在“抵押＋擔�！辟J款環(huán)節，這部分貸款總的占比要更小些。
　　其次，溫州樓市風(fēng)險暴露有助于逐步化解房地產(chǎn)系統性風(fēng)險。中國房地產(chǎn)業(yè)到底有多大泡沫仍有許多爭論，但一個(gè)基本共識是，熱點(diǎn)地區房?jì)r(jià)太高了，已遠遠超過(guò)普通居民購買(mǎi)力。在房?jì)r(jià)單邊上漲的情況下，大量其他產(chǎn)業(yè)部門(mén)資金游離到房地產(chǎn)業(yè)，擔負儲蓄-投資轉化器的房地產(chǎn)業(yè)在不斷固化房地產(chǎn)及相關(guān)傳統產(chǎn)業(yè)的樞紐作用，嚴重阻礙了經(jīng)濟轉型和產(chǎn)業(yè)升級。
　　一個(gè)明顯的例證是，中國幾乎所有的重要性企業(yè)（例如央企）均或多或少或明或暗地涉及房地產(chǎn)業(yè)，而那些可能引領(lǐng)未來(lái)經(jīng)濟發(fā)展的新型戰略產(chǎn)業(yè)因風(fēng)險大、前期投入多回報低，面臨嚴重的資金和制度短缺。一方面是房地產(chǎn)價(jià)格增速明顯快于經(jīng)濟增長(cháng)和居民收入增長(cháng)，一方面是新型產(chǎn)業(yè)裹足不前，經(jīng)濟發(fā)展潛力受到嚴重威脅。這種情況下，快速上漲的房地產(chǎn)價(jià)格終有一日將失去經(jīng)濟和收入支撐，房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)金融系統性風(fēng)險也越來(lái)越大。如今，溫州樓市風(fēng)險提前暴露，是中國房地產(chǎn)業(yè)回歸健康發(fā)展和中國經(jīng)濟轉型升級必經(jīng)的坎，也給如今頻出的“鬼城”、“空城”敲響警鐘。
　　此外，數據顯示，溫州多項經(jīng)濟指標因樓市調控從此前浙江前列滑至墊底。在16個(gè)主要經(jīng)濟指標中，2012年溫州人均國內生產(chǎn)總值（GDP）、GDP增速、財政總收入等9項指標倒數第一，另有4項倒數第二。這一方面表明房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈在地方經(jīng)濟發(fā)展中的重要作用，另一方面也表明地方政府堅持樓市調控的一系列現實(shí)壓力。經(jīng)濟指標逆轉也成為輿論呼吁溫州放松調控的一個(gè)重要理由。
　　在筆者看來(lái)，這仍是唯GDP思維作祟，讓地方政府承受如此壓力確實(shí)不易，好在新一屆政府已在著(zhù)手優(yōu)化地方官員政績(jì)考核，更傾向于環(huán)境、民生改善和經(jīng)濟社會(huì )可持續發(fā)展。
　　在經(jīng)濟持續回落的困難環(huán)境下，堅持樓市調控不放松彰顯了中央維持房地產(chǎn)業(yè)健康可持續發(fā)展的堅定決心和信心。這將給敏感的溫州民營(yíng)資本強烈信號，開(kāi)辟新的未來(lái)才是利益最大化的決策。溫州人民曾經(jīng)領(lǐng)中國改革開(kāi)放風(fēng)氣之先，成為中國民營(yíng)企業(yè)發(fā)展大本營(yíng)，成為中國經(jīng)濟最具活力的地方。筆者愿意相信，在新的政策引領(lǐng)下，痛則思變，首先嘗到轉型之苦的溫州將可能再次走在中國經(jīng)濟轉型創(chuàng )新的最前沿。
　　溫州樓市調整提醒樓市投資投機風(fēng)險已經(jīng)到來(lái)。如今溫州樓市風(fēng)險樣本十分難得。風(fēng)險是最好的投資者教育方式，那些熱衷“擊鼓傳花”的投機者們或許真正明白了，收益與風(fēng)險相匹配是投資永遠的本質(zhì)規律。只有讓各相關(guān)主體（投資投機者、擔保者和貸款銀行）真正承擔起投資損失風(fēng)險，才能有效改善樓市投資投機氛圍，給中國樓市健康持續發(fā)展和經(jīng)濟轉型升級創(chuàng )造一個(gè)良好環(huán)境。