新的房地產(chǎn)政策逐漸浮出水面，這些政策著(zhù)眼于以真實(shí)民間財富做實(shí)房地產(chǎn)資產(chǎn)，截斷房地產(chǎn)的金融風(fēng)險傳染鏈條。
第一個(gè)表現是提高房貸門(mén)檻與利率�！冻啥忌虉蟆穲蟮�，近日，成都各大商業(yè)銀行幾乎都不約而同地提高了個(gè)人房貸的門(mén)檻，首套房貸款利率普遍上浮了5%~15%，二套房貸款利率的上浮幅度，最高幅度達到了25%。上浮房貸利率、提高房貸門(mén)檻幾乎成為銀行的共同選擇，筆者在三亞等地調查的結果是，這些地方雖然不對外地客限購，但是早在兩年前，無(wú)法提供一年納稅證明與社保繳納證明的人無(wú)法貸款，只能以現金購買(mǎi)，開(kāi)發(fā)商為全現金購買(mǎi)者提供9.5折左右的優(yōu)惠。
房地產(chǎn)泡沫的金融風(fēng)險主要是金融杠桿運用過(guò)量，負債率過(guò)高，上世紀90年代初所有人在海南借錢(qián)炒房，房?jì)r(jià)稍有下挫，從開(kāi)發(fā)商到銀行炒地炒成地王、貸款變成房東，一堆爛賬與爛尾樓堆積在銀行角落里，只能破產(chǎn)、剝離了事。而現在，三亞房?jì)r(jià)依然高企，與當地居民的平均收入完全不匹配，但三亞卻沒(méi)有房地產(chǎn)泡沫崩潰之憂(yōu)，主要原因就是占當地80％購房量的外地購房者很大一部分現金購房，不管房?jì)r(jià)高低，這些富裕的持有人“我自巋然不動(dòng)”，不會(huì )進(jìn)行大規模拋售，把房子丟給銀行。這是典型的用現金做實(shí)旅游地產(chǎn)的好辦法。
第二個(gè)表現是開(kāi)發(fā)商的融資渠道發(fā)生變化，以往銀行的開(kāi)發(fā)貸是主要來(lái)源，而后支撐高地價(jià)的是購房者的現金，理財者購買(mǎi)的用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信托等理財產(chǎn)品，最終，要過(guò)渡到房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。
9月17日，《中國證券報》披露，隨著(zhù)房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制的建立，房地產(chǎn)融資政策有可能放寬。其中，有關(guān)機構已將房地產(chǎn)投資信托基金相關(guān)政策方案提交至主管部門(mén)，開(kāi)閘預期強烈。該政策可能伴隨著(zhù)房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制而推出。
REITs作為房地產(chǎn)風(fēng)險共擔、收益共享的信托基金，由專(zhuān)門(mén)投資機構進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，投資者擁有發(fā)行收益憑證，該基金可以匯聚民間資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資或者管理，較為規范且有穩定利潤來(lái)源的REITs也可以上市，是一種可進(jìn)可退的民間資金投資方式，其中最重要的是，房地產(chǎn)的一級開(kāi)發(fā)、二級開(kāi)發(fā)、保障房建設管理都可以通過(guò)REITs的方式進(jìn)行，將銀行從房地產(chǎn)貸款的絞索上再解救一次。目前銀行所擁有的房地產(chǎn)貸款，有一部分質(zhì)量并不差，因此，可以通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式推向投資市場(chǎng)，如此一來(lái)，銀行真的可以前程無(wú)憂(yōu)了。
不僅銀行對房產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)貸較為謹慎，更謹慎的是股票市場(chǎng)，涉房再融資證監會(huì )未批一單。按照此前國務(wù)院有關(guān)規定，房地產(chǎn)企業(yè)上市申請、再融資、涉房資產(chǎn)注入等行為，必須以“無(wú)囤地”“無(wú)囤房”“無(wú)違規銷(xiāo)售”為前置條件。按照三部門(mén)從2009年商定的工作程序，在提交再融資申請后，“無(wú)囤地”審核和證明材料由國土資源部開(kāi)具，“無(wú)囤房和違規銷(xiāo)售”的審核及證明材料由住建部開(kāi)具，如此高的門(mén)檻進(jìn)行股市再融資，幾乎是不可想象的。
民間擁有的巨量房產(chǎn)，最終有部分通過(guò)養老由金融機構進(jìn)行回購，定價(jià)主要由金融機構參照市場(chǎng)價(jià)制訂。國務(wù)院印發(fā)
《關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，提出了加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的總體要求、主要任務(wù)和政策措施。發(fā)改委和民政部官員就《意見(jiàn)》進(jìn)行了積極的正面解讀，指出一方面意見(jiàn)明確提出要充分發(fā)揮社會(huì )力量的主體作用，對民間資本進(jìn)入養老服務(wù)業(yè)釋放了利好消息；另一方面也明確了政府的兜底責任。如果試點(diǎn)成功的話(huà)，對于解決老年人的養老資金問(wèn)題，盤(pán)活已有房屋資源，擴大保險公司業(yè)務(wù)都有積極意義。事實(shí)上，以房養老倒按揭的風(fēng)險就在于人均預期壽命與房地產(chǎn)產(chǎn)權、返租定價(jià)，稍有不適，就會(huì )衍變?yōu)榱畠r(jià)奪取房屋產(chǎn)權的行為。
房地產(chǎn)政策最難改變的就是分稅制后的中央與地方稅收責權利清理，以及土地政策，如果以目前的市場(chǎng)思路，事實(shí)上是財富轉移、真金白銀大騰挪的思路，最困難的土地、稅收清理暫且靠后。誰(shuí)說(shuō)只有李嘉誠懂得資產(chǎn)大挪移，內地的金融機構、決策部門(mén)不差分毫。