“限地價(jià)、競公共服務(wù)設施（醫院或者保障性住房）”的模式，不僅能改變政府以“一次性獲得最大收益為目的，而不管項目后續進(jìn)展”的短期化行為模式，也能促成開(kāi)發(fā)商改變囤地、囤房的行為，并通過(guò)優(yōu)化項目設計和多出項目精品來(lái)促成政府和開(kāi)發(fā)商收益的共同成長(cháng)。如果每一宗土地出讓均要求開(kāi)發(fā)商配建一定比例的公共服務(wù)設施，那么地方政府就不僅能獲得一次性的土地收入，而且地方政府所有的建筑面積部分將能長(cháng)期分享土地的增值收益。
　　在當下我國一線(xiàn)大城市土地市場(chǎng)延續了去年四季度以來(lái)的火熱態(tài)勢的同時(shí)，有個(gè)引人注目的新動(dòng)向是，近期在北京、廣州和深圳等地市場(chǎng)化出讓的土地中，其出讓方式均沒(méi)有完全采取價(jià)高者得的“招拍掛”模式，而是采取了“限地價(jià)、競公共服務(wù)設施（醫院或者保障性住房）”的模式。這種新的土地出讓模式，正在產(chǎn)生多重效應。
　　國土資源部去年做出規定，凡在土地“招拍掛”出讓中溢價(jià)率超過(guò)50%、成交總價(jià)或單價(jià)創(chuàng )歷史新高的房地產(chǎn)用地，要通過(guò)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監測與監管系統及時(shí)在線(xiàn)上報。如果將地價(jià)限定在不能突破一定水平，同時(shí)將開(kāi)發(fā)商愿意支付的、超過(guò)這一限制水平的部分挪到公共服務(wù)設施上，則不僅可以在數字上規避了地王的刺眼，給外界以“政府輕松收入囊中的土地出讓金并不高”的感覺(jué)，而且還能夠將額外的部分用在公共服務(wù)設施的供給上。畢竟，土地出讓收入多年來(lái)在預算外不規范運行一直為社會(huì )各界所詬病。例如，早在2007年國家為加強住房保障而發(fā)布的國發(fā)[2007]24號文中就規定，土地出讓凈收益用于廉租住房建設資金的比例不得低于10%，之后財政部和建設部在2011年又聯(lián)合發(fā)文，將這一規定延伸到所有保障性住房，但多年來(lái)，絕大多數地方政府廉租住房建設資金比例連5%都沒(méi)有達到；此外，采取新的土地出讓模式，也是為了規避地價(jià)拉動(dòng)房?jì)r(jià)的輿論效應，改善房企的社會(huì )形象。這些年來(lái)，大家都看到了，高地價(jià)不僅意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商對于房地產(chǎn)前景看好，而且會(huì )明顯拉動(dòng)所在區域的房?jì)r(jià)。此前誕生的很多地王，折算后的樓面地價(jià)甚至超過(guò)了片區在售新樓盤(pán)的價(jià)格，由此產(chǎn)生了“面粉貴過(guò)面包”的倒掛現象，對片區后續房?jì)r(jià)的拉動(dòng)力非常顯著(zhù)，那些地王由此成了眾矢之的。
　　追溯起來(lái)，限地價(jià)、競公共服務(wù)設施（主要是保障性住房）的出讓模式并非新創(chuàng )。早在2011年，國土部在發(fā)布的《關(guān)于堅持和完善土地招標拍賣(mài)掛牌出讓制度的意見(jiàn)》中就提出，各地可采取“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”、“限地價(jià)、競房?jì)r(jià)”、“商品住房用地中配建保障性住房”和“土地利用綜合條件最佳”等四種“招拍掛”創(chuàng )新做法。房?jì)r(jià)壓力特大的北京、廣州和深圳就開(kāi)始嘗試這種出讓模式了。成都、杭州和南京等城市的少部分地塊在該政策發(fā)布當年做過(guò)試點(diǎn)，但沒(méi)能堅持下去。今年以來(lái)，北京、廣州和深圳的經(jīng)營(yíng)性地塊出讓?zhuān)瑤缀跞�都采用了新模式。之所以有這樣的變化，除了上面所說(shuō)的規避地王效應和適應監管要求外，還有一個(gè)很重要的考慮就是，這些城市在巨大的公共支出壓力下希望能探索土地未來(lái)增值收益的新分配方式。
　　目前，各界對于我國未來(lái)人口流動(dòng)方向的判斷已基本明晰，即人口規模越大的城市越具有吸引新增人口流入的優(yōu)勢。這一點(diǎn)既為過(guò)去我國人口流動(dòng)的方向所驗證，也是世界各國快速城市化時(shí)期的共性。根據第六次全國人口普查的數據，珠三角、長(cháng)三角、京津冀等三大城市群以2.8%的國土面積集中了全國18%的人口，創(chuàng )造了36%的國內生產(chǎn)總值；城市群內核心城市人口集聚的優(yōu)勢遠高于外圍城市。目前，80%的流動(dòng)人口集中在一線(xiàn)城市，而環(huán)渤海地區除北京、天津兩大城市外來(lái)人口比重超過(guò)20%外，其他兩地的外來(lái)人口比重均未超過(guò)10%。根據世界各國的經(jīng)驗，城鎮化率低于50%的時(shí)候，人口遷移以從農村進(jìn)入城市為主；城鎮化率超過(guò)50%后，人口遷移以小城市人口遷入大城市為主，農村人口向城市遷移為輔；城鎮化率超過(guò) 70%后，大城市成為全國城市的主要呈現形式，人口遷移以大城市城區人口遷入大城市郊區為主，大城市郊區人口逐漸超過(guò)城區人口。
　　新一屆政府之所以選擇了“核心城市+外圍城市（鎮）”的城鎮化發(fā)展模式，無(wú)疑也是遵從上述城鎮化規律的結果。這意味著(zhù)，在未來(lái)城鎮化推進(jìn)過(guò)程中，我國三大城市圈內部的核心城市（主要是一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)重點(diǎn)城市）將依舊是流動(dòng)人口的首選，這些城市的產(chǎn)業(yè)結構將趨向于輕型化，即以現代服務(wù)業(yè)為主，土地的價(jià)值將在長(cháng)期內呈現快速上漲的態(tài)勢。這就是管理層提出“新型城鎮化”以來(lái)，開(kāi)發(fā)商紛紛回歸一線(xiàn)城市，不惜重金在這些城市血拼土地儲備、造成地王接二連三的主要原因。
　　由于新一屆政府的政策著(zhù)力點(diǎn)始終落在保障和改善民生上，未來(lái)地方政府民生性財政支出的壓力有增無(wú)減，如社會(huì )保障、棚戶(hù)區改造、地下管網(wǎng)等，偏偏人口集中的一線(xiàn)和二線(xiàn)重點(diǎn)城市的財政收入由于經(jīng)濟增速下滑和結構性減稅而進(jìn)入了“個(gè)位數增長(cháng)”的時(shí)代。面對這樣的現實(shí)，在產(chǎn)權上為國有的城市土地，如果依舊采取完全“招拍掛”的模式，盡管可以一次性獲得不菲的收入，但卻可能失去了未來(lái)持續的、可觀(guān)的增值收益。短期看，似乎地方政府獲益了，實(shí)際上卻低估了土地的長(cháng)期增值收益，從國有土地所有者的角度看，地方政府事實(shí)上是損失的一方。因為，未來(lái)快速軌道交通將會(huì )把城市群內所有城市（鎮）完全連接起來(lái)，核心城市的土地將在現有的基礎上實(shí)現數量級的價(jià)值增值。這一過(guò)程中，隨著(zhù)核心城市與外圍城市（鎮）產(chǎn)業(yè)結構的重構，即核心城市產(chǎn)業(yè)輕型化（現代服務(wù)業(yè)）和外圍城市（鎮）產(chǎn)業(yè)重型化（生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)）的配套，核心城市土地將會(huì )迎來(lái)再次價(jià)值重估，而這兩撥上漲收益均由于一次性的“招拍掛”與地方政府無(wú)緣，這樣的損失及對地方財政的影響是難以估量的。
　　如果每一宗土地出讓均要求開(kāi)發(fā)商配建一定比例的公共服務(wù)設施，那么地方政府就不僅能獲得一次性的土地收入，而且地方政府所有的建筑面積部分將能長(cháng)期分享土地的增值收益，同時(shí)政府將土地出讓收入的一部分投入公共服務(wù)設施建設還將利在長(cháng)遠。而政府與開(kāi)發(fā)商的收益綁定在一起，不僅能改變政府以“一次性獲得最大收益為目的，而不管項目后續進(jìn)展”的短期化行為模式，也能促成開(kāi)發(fā)商改變囤地、囤房的行為，并通過(guò)優(yōu)化項目設計和多出項目精品來(lái)促成政府和開(kāi)發(fā)商收益的共同成長(cháng)。