近日，溫州房?jì)r(jià)“一支獨降”、遭到“腰斬”的“溫州現象”等描述頻頻見(jiàn)諸報端，溫州房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)聲鶴唳讓業(yè)內觸目驚心，加上萬(wàn)科董事長(cháng)王石借用日本房地產(chǎn)泡沫的先例來(lái)發(fā)出警告，有些人就認為溫州的領(lǐng)跌是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰的信號。
　　其實(shí)，溫州并不具備標桿的作用，溫州房?jì)r(jià)的持續下跌并不意味著(zhù)全國的房?jì)r(jià)會(huì )跟著(zhù)一起跌。原因很簡(jiǎn)單，任何商品的價(jià)格變化在市場(chǎng)經(jīng)濟的環(huán)境中都必然遵循供求規律，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外，“優(yōu)質(zhì)城市”就處在供不應求的長(cháng)期趨勢中。
　　諾貝爾經(jīng)濟學(xué)獎獲得者羅伯特?蒙代爾認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格變化在供求規律的影響下，供大于求，則房?jì)r(jià)下跌，供不應求，則房?jì)r(jià)自然上漲�！氨鄙蠌V”這樣的一線(xiàn)城市，有著(zhù)全國無(wú)與倫比的優(yōu)勢資源：教育、醫療、就業(yè)機會(huì )等等，對人口的集聚效應非常顯著(zhù)，人口的凈流入推高了對商品房的需求，然而供給有限，那么房?jì)r(jià)自然不會(huì )出現大規模下跌狀況。此外，從當前經(jīng)濟轉型的需要來(lái)看，政府只會(huì )逐步收緊土地供應，伴隨而來(lái)的必然是土地價(jià)格的上漲，在需求并沒(méi)有發(fā)生明顯變化的情況下，這將直接影響到建立在土地價(jià)格之上的住房?jì)r(jià)格。
　　城市向心力是造成房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的根本因素，而城市向心力的塑造又與城市本身的經(jīng)濟發(fā)展、資源集聚有著(zhù)天然的聯(lián)系，房?jì)r(jià)漲跌與否，其實(shí)印證了城市經(jīng)濟的景氣預期。所以，雖然溫州曾經(jīng)是我國“炒房團”發(fā)端、房地產(chǎn)價(jià)格飆升的領(lǐng)頭羊，但是其房地產(chǎn)價(jià)格仍然需要需求來(lái)決定，目前溫州尚未從小貸危機的泥淖中掙脫出來(lái)，很多中小企業(yè)主“跑路”不斷，其實(shí)體經(jīng)濟很不景氣，經(jīng)濟的不景氣既表明其不具備投資價(jià)值，也表明對人口集聚的吸引程度較低，而這一點(diǎn)對“北上廣”等一、二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，并不具有參考意義。
　　目前可以達成共識的是，中國房地產(chǎn)區域分化非常嚴重，一、二線(xiàn)城市漲幅過(guò)快，而三、四線(xiàn)城市卻相對萎縮，出現了很多“空城”、“鬼城”的現象。原因就在于供過(guò)于求，大量造城，但是城市資源卻沒(méi)有同步發(fā)展，就業(yè)、醫療、教育等資源相對匱乏，不能滿(mǎn)足人口集聚效應的需求，導致出現城市“空心化”的現象。在2011年前，房地產(chǎn)信貸額度非常大，使得大部分城市房?jì)r(jià)高企，而限貸之后，隨著(zhù)經(jīng)濟放緩，房?jì)r(jià)已經(jīng)難以在高位維持。
　　據國家統計局9月18日公布的數據顯示，我國一線(xiàn)城市和二、三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)變動(dòng)差異較大。8月份，盡管70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市有69個(gè)，但漲幅較高的城市主要集中在一線(xiàn)城市和個(gè)別二、三線(xiàn)城市：“北上廣”等一線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲在18%至20%之間，天津等31個(gè)二線(xiàn)城市同比上漲大都在7%至10%之間，唐山等35個(gè)三線(xiàn)城市同比平均上漲6%左右。在國家統計局的統計口徑之外，據記者了解，很多四線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始下滑了，而且，在房地產(chǎn)宏觀(guān)調控及季節性流動(dòng)性收緊的約束下，目前一些二線(xiàn)城市，比如西安、武漢的房?jì)r(jià)漲幅也開(kāi)始趨緩，信貸緊張已經(jīng)造成了房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈吃緊，房?jì)r(jià)難以維持高位的情況已經(jīng)向二線(xiàn)城市縱深。
　　另外，房?jì)r(jià)是一個(gè)中央政府和地方政府相互博弈的過(guò)程。如果地方房?jì)r(jià)居高不下，或者因為放寬調控而有較大幅度反彈的預期，那么中央政府就會(huì )進(jìn)行一定的干預，比如最近住房和城鄉建設部約談7個(gè)房?jì)r(jià)上漲最快的城市就是一個(gè)例子。畢竟，房?jì)r(jià)上漲造成的輿論壓力是非常大的。