以“借款”為名的買(mǎi)房糾紛怎么判
2013-10-08   作者:文海宣  來(lái)源:經(jīng)濟參考報
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  【案例】
  2010年11月,鄭先生與董某簽訂了一份借款合同。借款合同中約定,鄭先生向董某借款人民幣150萬(wàn)元,借款期限6個(gè)月;雙方還約定董某將上述借款交付鄭先生后,鄭先生將其所有的一處房屋作為抵押交付給董某居住使用。
  今年8月,鄭先生到法院起訴董某,訴稱(chēng)雙方約定的還款期限已過(guò),他按照當初借款合同的約定歸還董某借款及其它款項,但董某拒絕接受還款并堅持要用自己的房子來(lái)抵債。故訴至法院,要求董某接受當初的借款及相應的利息共計170萬(wàn)元并立即騰退占用的房屋。
  而董某則聲稱(chēng)事實(shí)完全不是鄭先生所說(shuō)的那樣,真實(shí)情況是:雙方在2010年就買(mǎi)賣(mài)上述房屋進(jìn)行協(xié)商后簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同,當時(shí)就給付了鄭先生全部購房款共計150萬(wàn)元。但是因為簽約時(shí)鄭先生的房屋暫時(shí)辦不了房產(chǎn)證,為了防止將來(lái)一旦房屋不能過(guò)戶(hù)“房財”兩空,雙方同意將購房合同的內容寫(xiě)成借款合同。其中載明如將來(lái)該處房屋辦不了房產(chǎn)證不能過(guò)戶(hù),就由鄭先生歸還董某當初的購房款并支付相應的利息。因此實(shí)際上雙方之間簽訂的是房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
  【分析】
  法院經(jīng)審理后查明,2007年10月鄭先生購買(mǎi)了涉案房屋,2010年11月,鄭先生作為甲方與乙方董某簽訂了一份借款合同,合同的第四條約定:“甲方借給乙方150萬(wàn)元整,借期為6個(gè)月,從開(kāi)始交付款項之日起計算,還款期限屆滿(mǎn)時(shí),乙方需將房屋的鑰匙和使用權交付甲方,并應將署有自己名字的房屋所有權證交付給甲方以做抵押,甲方有權隨時(shí)要求乙方辦理房屋過(guò)戶(hù)手續。待該處房屋過(guò)戶(hù)后,該借款合同自動(dòng)失效。若乙方不能取得房屋權證或者未能將房屋產(chǎn)權過(guò)戶(hù)給乙方,則甲方須返還借款本金并支付借款總額的10%的違約金!焙笤摲恳恢庇啥尘幼∈褂,2013年政府有關(guān)部門(mén)通知鄭先生該處房屋可以辦理房產(chǎn)證。
  法院經(jīng)審理認為,鄭先生與董某簽訂的借款合同系雙方真實(shí)意思表示,且內容合法有效,雙方當事人均應按照合同的約定履行各自的義務(wù)。借款合同約定董某借給鄭先生150萬(wàn)元,借期為6個(gè)月,鄭先生將房屋的鑰匙和使用權交付董某,并承諾將協(xié)助董某辦理房屋過(guò)戶(hù)手續,并且在該合同中未約定如何還款及借款利息情況。從該合同期滿(mǎn)后的后續義務(wù)是辦理房屋過(guò)戶(hù)手續而不是償還借款的實(shí)質(zhì)內容來(lái)分析,法院認為該合同名為借款合同,實(shí)為董某以150萬(wàn)元購買(mǎi)鄭先生房屋的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。法院最終確認雙方所簽合同名為借款合同,實(shí)為房屋買(mǎi)賣(mài)合同。故法院最終沒(méi)有支持鄭先生的訴訟請求。
  當事人雙方在民事活動(dòng)中行使權利、履行義務(wù)應當遵循誠實(shí)信用的原則。上述案件中鄭先生與董某簽訂的借款合同系雙方真實(shí)意思表示,且內容合法有效。雙方當事人均應按照合同的約定履行各自的義務(wù)。雖然雙方在借款合同中約定到還款期限屆滿(mǎn)時(shí),董某不能取得房屋的產(chǎn)權,則鄭先生須返還借款的本金并支付借款總額的10%的違約金。
  但上述合同內容成立后,貸款人董某并未在合同約定的借款期限屆滿(mǎn)時(shí)督促借款人鄭先生及時(shí)履行歸還借款的義務(wù),并事實(shí)上一直在占有并使用上述房屋,故應視為貸款人與借款人雙方均認可并接受了上述房屋買(mǎi)賣(mài)并轉移占有的事實(shí)。另外,考慮到近年來(lái)房屋價(jià)格變化極大,而鄭先生直到2013年在得到相關(guān)部門(mén)通知該房屋可以辦理房產(chǎn)證后才向法院提起訴訟,并主動(dòng)要求返還欠款并讓董某騰退房屋,其上述行為早已超過(guò)了履行合同的合理期限,現鄭先生要求董某接受房款及違約金,并騰退房屋的訴請法院不予支持。
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