雖然最近幾年政府多次出臺各種政策進(jìn)行調控，但仍然難阻房?jì)r(jià)飛漲。普通民眾依靠正常勞動(dòng)收入，去買(mǎi)房安居樂(lè )業(yè)變得越來(lái)越遙遠。
　　有鑒于此，一些專(zhuān)家學(xué)者提出，中國樓市需要一套真正行之有效的長(cháng)效機制，而不是以限購為主的短期“急就章”。
　　在提長(cháng)效機制之前，有必要先搞清楚兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)（這里主要是指住宅市場(chǎng)）的真實(shí)供求狀況，一個(gè)是樓市調控的具體目標。遺憾的是，很少有人愿意靜下來(lái)思考這兩個(gè)問(wèn)題，只好陷入周而復始的爭論。
　　早在2011年初，北京出臺15條樓市調控細則的時(shí)候，筆者就提出，調控之前需要盡快進(jìn)行一次全國住房普查。難以想象，對于房地產(chǎn)這樣關(guān)系到國計民生的領(lǐng)域，宏觀(guān)調控多年，竟然還沒(méi)有開(kāi)展過(guò)一次全國性的住房普查，即使是以省或直轄市為范圍的住房普查也從來(lái)沒(méi)有開(kāi)展過(guò)。與之相反，全國性宏觀(guān)調控措施已經(jīng)出臺了不計其數的版本。盲人騎瞎馬，夜半臨深池，宏觀(guān)調控在尷尬中走向尷尬，也是再正常不過(guò)的結果。
　　中國已經(jīng)成功進(jìn)行過(guò)多次全國性的人口普查，以及經(jīng)濟普查。由于住房的不可移動(dòng)性和住房產(chǎn)權登記制度，全國住房普查在技術(shù)上難度應該比人口普查和經(jīng)濟普查更小，在執行上也更加容易。以家庭為單位，以家庭人口為參照系數，進(jìn)行全國性住房普查，并全國登記聯(lián)網(wǎng)，只有在此基礎上，政策的制定者們才能更加趨近合理。
　　出于眾所周知的原因，普查的結果可以暫時(shí)不公開(kāi)，全國聯(lián)網(wǎng)的信息也僅供一定決策范圍內查閱和使用，以使科學(xué)調研和調控的阻力變得最小。
　　遺憾的是，三年即將過(guò)去，我們還沒(méi)有補上這一課。而可怕的是，我們補這一課的時(shí)間越晚，浪費的時(shí)間和社會(huì )財富成本將越大。中國的住宅總量是供不應求還是分配不均？這一問(wèn)題的真實(shí)答案，將決定中國最終采取什么樣的調控手段，決策者得不到真實(shí)、完整、具體細致的信息，調控策略就會(huì )出現偏差，整個(gè)社會(huì )為此將付出極其昂貴的代價(jià)。
　　至于樓市調控的具體目標是什么？很多人想當然地認為，就是把房?jì)r(jià)降下來(lái)，這種認識或許是想當然，樸素得有一點(diǎn)一廂情愿。理性地看，樓市調控最理想和理性的目標，也許就是讓普通公民能夠靠自己的勞動(dòng)收入，在自己生活的城市，買(mǎi)得起用于自住的房子。
　　那么，中國樓市調控的長(cháng)效機制到底在哪里？辦法應該是，摸清家底之后，去投資化和扶助民生將是樓市長(cháng)效機制的兩大主線(xiàn)。
　　摸清家底我們就會(huì )發(fā)現樓市的癥結在哪？是總量不夠還是分配不均？如果是總量問(wèn)題，那需要加大投資，而如果是因為炒房、投資行為使得住房分配不均，那就需要對癥下藥，堅決去除投機性炒作的土壤。
　　這就需要，在住房信息登記聯(lián)網(wǎng)完成之后，對家庭第三套和三套以上住房開(kāi)始征稅，壓縮投資炒房的套利空間，這是樓市調控長(cháng)效機制的一大主線(xiàn)。例如，對家庭第二套住房，首付5成按揭，無(wú)利率優(yōu)惠；第三套住房，每年按價(jià)值5%征收房產(chǎn)稅，第四套10%，依次遞增。當然，具體稅率得政府說(shuō)了算。如此一來(lái)，炒房者的持有成本和風(fēng)險上升，獲利空間縮小，自然會(huì )考慮離開(kāi)。這一措施，將結束中國樓市此前10年來(lái)全民炒房的擊鼓傳花游戲。
　　在去投資化的同時(shí)，降低自住型購房的門(mén)檻，將是長(cháng)效機制的另一大主線(xiàn)。具體操作來(lái)看，對城市居民購買(mǎi)的首套住房，減免交易稅費，首付降低到一成（如果商業(yè)銀行能夠控制風(fēng)險，首付比例降到５％甚至零也未嘗不可），都可以大大減輕購房者的支付壓力。另外，對于購買(mǎi)家庭首套房的貸款，利率給予一定優(yōu)惠，政府也補貼部分利息，都是可取的。
　　據筆者所了解，在京滬廣深等一線(xiàn)城市，購買(mǎi)家庭第一套住房的當地居民，絕對數量已經(jīng)很小。當地政府為此支付的社會(huì )成本有限，而為此獲得的社會(huì )效益與支持將遠大于投入，何樂(lè )而不為？
　　總而言之，讓市場(chǎng)回歸理性，政府保障市場(chǎng)秩序和民生，這才是行之有效的樓市長(cháng)效機制。