中國房地產(chǎn)正在經(jīng)歷大考。
這次沒(méi)有用行政控房手段，而是采用貨幣擠壓手段。從三季度開(kāi)始，房貸收緊的消息從各地傳來(lái)，除了銀行慎貸，擠提公積金現象在一些城市蔓延。
無(wú)論是日本房地產(chǎn)崩潰，還是美國次貸危機爆發(fā)，根本原因都是房貸利率上升，房地產(chǎn)金融收緊，導致債務(wù)鏈條崩潰。
我國目前仍然實(shí)行穩健的貨幣政策，也就是說(shuō)保持貨幣增量不動(dòng)，對于負債與投資拉動(dòng)的行業(yè)，這不是個(gè)好消息，顯示實(shí)際債務(wù)成本上升。
央行收緊信貸，靠其他融資渠道彌補。今年前三季度社會(huì )融資規模為13.96萬(wàn)億元，比上年同期增加2.24萬(wàn)億元。在8月的社會(huì )融資總量上升到1.57萬(wàn)億的新高之后，9月社會(huì )融資規�；芈渲�1.4萬(wàn)億元，分別比上月和上年同期減少1784億元和2413億元。住戶(hù)貸款增加3.07萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加1.27萬(wàn)億元，中長(cháng)期貸款增加1.80萬(wàn)億元；如果把大多數中長(cháng)期貸款視作房貸，那么經(jīng)過(guò)預售等杠桿化手段之后，有超過(guò)2萬(wàn)億的資金進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)。個(gè)人房貸以及社會(huì )融資是房地產(chǎn)的兩大貨幣支柱，一旦支柱傾斜，房地產(chǎn)未來(lái)如何難以預料。
情況沒(méi)有那么糟糕，擠壓貨幣水分以溫水煮青蛙的方式進(jìn)行，波瀾不驚。房貸繼續審核，只是審核發(fā)放周期加長(cháng)到幾個(gè)月；首套房?jì)?yōu)惠利率繼續存在，只是優(yōu)惠門(mén)檻提高打折幅度下調。
據《中國證券報》10月12日報道，目前在一線(xiàn)城市，個(gè)人首套房貸8.5折的貸款優(yōu)惠利率幾乎已經(jīng)成為歷史，市場(chǎng)利率普遍在基準利率的9折以上，個(gè)別銀行的首套房貸執行基準利率甚至上浮。二套房貸的貸款利率都執行基準利率上浮10%至20%。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認為，近期北京地區的首套房貸利率批貸的結果來(lái)看，8.5折利率優(yōu)惠占比從今年4月開(kāi)始就穩步下滑，到今年9月占比為43.6%，為2012年3月以來(lái)的最低水平。只有幾家大型銀行的首套房貸利率報價(jià)維持在9折，部分銀行已上調至9.5折，甚至是基準利率。9月數據顯示，首套房貸批貸的平均利率為5.8%，大概為基準利率的89折。從目前銀行的報價(jià)估計，今年11、12月銀行批貸后的首套房商貸的平均利率水平將會(huì )達到9.5折以上。
從8.5折到9.5折，看似相差不多。如果房貸基準利率6.55%，以貸款100萬(wàn)20年還清來(lái)計算，等額本息的還款方式下，其月供為7485元，總利息為796447元。如果是能夠打8.5折的話(huà)，那么利率變?yōu)?.57%，月供為6918元，總利息也相應減少為660433元。相比基準利率，月供減少了567元，總利息減少了136014元，上升到9.5折，則每月增加500元左右。增加的500元，作用是使購房者的心理預期發(fā)生變化，讓他們擺脫房?jì)r(jià)上漲預期。
在房貸利率上升的背景下，中國的房地產(chǎn)價(jià)格還在上升，迎來(lái)了歷史上含金量最高的十一黃金周。搜房網(wǎng)的數據顯示，黃金周期間40個(gè)大中城市住房成交量同比增長(cháng)54%，其中北京同比飆升85%、上海同比增長(cháng)39%；北京新房平均售價(jià)同比上漲21%、上海同比上漲37%。一些二線(xiàn)城市成交量也十分火爆。
目前房地產(chǎn)貨幣大考尚未結束，筆者無(wú)法判斷此輪房貸收縮是否會(huì )終結于明年一季度�？梢钥隙ǖ氖�，如果房貸收緊而房地產(chǎn)價(jià)格繼續上升，說(shuō)明中國的房地產(chǎn)有堅實(shí)的剛需與投資基礎，民間資金量足以支撐目前的房地產(chǎn)價(jià)格。如果房地產(chǎn)價(jià)格出現下挫，則中國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)在頭頂搖搖欲墜。
誰(shuí)也不知道中國民間到底有多少資金，因此沒(méi)有人知道這次貨幣大考需要多久才能測量出中國房地產(chǎn)的泡沫底線(xiàn)。
到目前為止，此次貨幣考驗得出的初步結論是，這些資金仍然把房地產(chǎn)作為最主要的投資配置，而民間資金量之大可能超過(guò)我們的想象。中國房地產(chǎn)有泡沫，程度可能被夸大。