據悉，“房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制”已完成草案，并進(jìn)入征求意見(jiàn)階段，最終方案有望不久公布，而集體土地流轉、稅制改革、保障性安居工程建設等長(cháng)效機制的具體環(huán)節已經(jīng)在穩步推進(jìn)。但是，由于近幾個(gè)月多地房?jì)r(jià)快速上漲，從國家領(lǐng)導人的講話(huà)以及主管部門(mén)的政策表態(tài)來(lái)看，預計現有的以限購、限貸為核心的調控體系還要維持一段相當長(cháng)的時(shí)間。而且，針對部分城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、上漲預期高漲、輿論壓力較大的現實(shí)，不排除未來(lái)強化既有政策或出臺新的更嚴厲政策的可能性，長(cháng)效機制的替代進(jìn)程可能將放緩。
但是，從近期經(jīng)濟指標看，以補庫存為驅動(dòng)力的一波增長(cháng)勢頭可能將放緩，而且“去無(wú)效產(chǎn)能”提速的情況下，未來(lái)經(jīng)濟增長(cháng)勢頭的可持續性難言樂(lè )觀(guān)，而房地產(chǎn)投資對維持固定資產(chǎn)投資和地方稅收的作用是無(wú)可替代的。因此，新的、更嚴厲的政策出臺的空間非常小。但問(wèn)題是，現有的以限購和限貸為核心的行政性干預措施，即使不考慮其對市場(chǎng)的扭曲，單看其抑制不合理需求(投資投機、超前消費等)上，與2011年的效率相比已經(jīng)大大衰減。近期，需求的爆棚和“房貸荒”并沒(méi)有弱化需求，這已經(jīng)證明限購和限貸正在趨向于效果急劇衰退之途。因此，策略性的選擇是完善現有政策，提高政策執行的效率，并向長(cháng)效機制漸進(jìn)過(guò)渡。
策略性選擇的方向之一就是完善供應政策，特別是要實(shí)現保障性安居工程項目的規模型供應，并加大分配監管和項目配套的公共服務(wù)設施的供給力度。2010年提出的“十二五”3600萬(wàn)套保障性安居工程的建設任務(wù)已經(jīng)過(guò)去了大半，若將2010年開(kāi)工建設的590萬(wàn)套保障房及2010年以前開(kāi)工的項目考慮進(jìn)來(lái)，近年來(lái)的供應規模應該是非常大的。但是，目前在需求集中的大城市，投入供應的保障房仍停留在零零碎碎的少量項目上，達不到與需求相適應的規�；⿷�，原因在于地方的積極性不夠、濫竽充數、資金短缺、配套不到位和分配上的尋租行為等。未來(lái)，對于在建及規劃建設的保障房項目，一要加快建設進(jìn)程;二要實(shí)現優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)設施同步跟進(jìn)(商品房項目也要重視公共服務(wù)配套的同步跟進(jìn));三要強化監管，包括避免拿公務(wù)員、事業(yè)單位或國有企業(yè)的集資房來(lái)濫竽充數，還要避免分配環(huán)節的尋租行為繼續上演;四要改變保障模式，由直接建設向貨幣補貼模式為主轉變。理由是，一方面政府直接建設的周期長(cháng)、政府建設效率損耗，另一方面中低收入人群集中在大城市，這些人群的住房需求千差萬(wàn)別，直接建設對于需求的契合度較低、低效供應很普遍，同時(shí)城市土地供應有限，直接建設空間很小。
策略性選擇的方向之二就是完善差別化的稅收信貸政策。在稅收政策方面，房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革要進(jìn)入深化階段，遺產(chǎn)稅開(kāi)征要進(jìn)入破冰階段，并同步推進(jìn)住房信息系統建設，以助推兩項政策的實(shí)施。目前，需要調控的城市主要是人口集中、住房供求矛盾大、外來(lái)新移民住房需求呼聲高的一、二線(xiàn)城市。一方面，這些城市的空間布局已經(jīng)定格，新增土地供應小且處于城市邊緣，保障性住房建設在規模、空間和品質(zhì)上都無(wú)法與商品住房等量齊觀(guān)，房?jì)r(jià)上漲無(wú)法抑制;另一方面，這些城市住房資源占有差距大，以住房為主的財產(chǎn)性收入差距是拉大收入差距的罪魁禍首，住房需求呼聲更多地反映人們對財產(chǎn)性收入不公的訴求(而不僅僅是住房困難問(wèn)題)。因此，在這些城市，調控應當著(zhù)眼于如何釋放存量住房資源，一方面可以增加有效的住房供應，另一方面可以縮小財產(chǎn)性收入差距，平抑調控的呼聲。目前，房產(chǎn)稅深化和遺產(chǎn)稅破冰主要障礙就是產(chǎn)權和信息障礙。產(chǎn)權是短期內無(wú)法攻克的體制性難題，但一味地囿于產(chǎn)權困境而無(wú)視房地產(chǎn)在拉大收入差距、公共資源占有差距，以及對于社會(huì )穩定的負面影響是教條的、狹隘的。在個(gè)人所得稅和資本利得稅無(wú)法有效調節過(guò)高收入、多占公共資源的情況下，房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅完全可以在提高免征點(diǎn)的情況下，巧妙地回避產(chǎn)權的問(wèn)題，而集中解決住房供應短缺和收入差距問(wèn)題。當然，住房信息系統建設的推進(jìn)將不斷完善政策執行的效力。信貸政策方面，要限制非合理需求對公共信貸資源的占用。
策略性選擇的方向之三就是土地出讓金完全納入預算內管理，降低地方政府推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲的內在激勵。在地方政府眼里，土地出讓金一方面可以通過(guò)撬動(dòng)銀行貸款，以項目開(kāi)發(fā)形式(房地產(chǎn)、園區、會(huì )展中心等)成倍拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資;另一方面可以通過(guò)基建項目招投標實(shí)現政府官員自身的利益。這種模式的低效率特征，決定了在后續項目維護、貸款償還、公共服務(wù)配套、稅收指標等方面的支出要依賴(lài)土地，這就必須要給市場(chǎng)一個(gè)明確的信號，即房?jì)r(jià)不僅不會(huì )跌，還會(huì )繼續上漲。因此，規范土地出讓金的用途，將其納入預算內管理，投向已建成區域內的公共服務(wù)設施的建設，這樣既可以改善城市消費環(huán)境，又能拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)，還能有效分流住房需求。由于優(yōu)質(zhì)的公共資源多分布在中心區，住房需求也主要集中在此，不同區域房?jì)r(jià)相差巨大，比如廣州市中心區房?jì)r(jià)已經(jīng)達到每方米2萬(wàn)元以上，而外圍增城、從化和花都的房?jì)r(jià)只有6-7千元，差距在3-4倍，深圳、北京和上海也類(lèi)似。更重要的是，土地出讓金完全納入預算內管理，會(huì )降低地方政府有意維持房?jì)r(jià)上升的動(dòng)機，調控政策執行的效率也會(huì )提升。
上述三個(gè)方面的策略性選擇一方面堅持和完善現有的政策，提高調控的效率，另一方面也為漸進(jìn)向長(cháng)效機制轉變創(chuàng )造條件。