作為首次試水旅行社市場(chǎng)的商業(yè)行動(dòng)，萬(wàn)達集團日前完成了對湖北新航線(xiàn)國際旅行社有限公司的全資并購。聯(lián)想到先前投資26億美元收購美國AMC影院公司和斥資100億人民幣吃進(jìn)英國圣汐游艇公司、以及剛剛宣布投資500億元人民幣打造全球投資規模最大影視產(chǎn)業(yè)項目——青島東方影都影視產(chǎn)業(yè)園區，轉型中的萬(wàn)達在旅游文化產(chǎn)業(yè)的“燒錢(qián)”氣勢十分生猛。
萬(wàn)達砸向商業(yè)地產(chǎn)的真金白銀同樣令人瞠目。僅今年以來(lái)，就有4個(gè)萬(wàn)達城項目宣布投建，無(wú)一不是大手筆投資：哈爾濱萬(wàn)達城200億，南昌萬(wàn)達城400億，合肥萬(wàn)達城300億，無(wú)錫萬(wàn)達城300億。不僅如此，今年至今，萬(wàn)達還在長(cháng)白山、武漢、西雙版納等地布局重大文化旅游項目，涉及投資資金1700億元。也就是說(shuō)，萬(wàn)達今年40個(gè)計劃項目的投資列支超過(guò)了2900億。
按照投資戰略安排，明年，萬(wàn)達將在廣州、武漢、北京、上海四城各建10個(gè)萬(wàn)達廣場(chǎng)，廣州總投資超過(guò)500億，上海投資額超過(guò)300億，北京投資至少500億。另外，萬(wàn)達計劃每個(gè)省會(huì )城市將建成至少3個(gè)以上萬(wàn)達廣場(chǎng)，每個(gè)直轄市建成5至8個(gè)，僅以直轄市、省會(huì )城市每個(gè)不低于40億元（萬(wàn)達廣場(chǎng)目前的最低投資額）計，將是非常龐大的數字。初步匡算，以萬(wàn)達所設定的絕大部分項目到2017年竣工并投入運營(yíng)的時(shí)間界限為準，此前萬(wàn)達每年的投資額度將超千億。
如此大手筆的資金投放，引發(fā)了外界的廣泛猜疑，甚至不少人高度懷疑萬(wàn)達的融資能力。分析發(fā)現，萬(wàn)達資金籌措的主要方式是自有資金、銀行貸款、信托融資和建筑商墊資等。去年萬(wàn)達集團總收入1097億元，剔除繳稅部分，根本不可能支持其巨大的投資需求。另外，據不完全統計，2012年萬(wàn)達與中信信托、中鐵信托等機構合作發(fā)行了11款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，融資金額為73.29億元，這對于萬(wàn)達的在建項目規模同樣只能是杯水車(chē)薪。至于建筑商墊資，更存在著(zhù)許多的不確定性和不穩定性。
顯然，萬(wàn)達的很大一部分投資資金來(lái)源于銀行貸款。
觀(guān)察發(fā)現，商業(yè)地產(chǎn)占據了萬(wàn)達自有收入的絕大部分河山，而根據商業(yè)地產(chǎn)的普遍規律，一個(gè)項目開(kāi)發(fā)資金的20%由房產(chǎn)商支付，約60%由當地銀行貸款而來(lái)，另外的20%則由主力商業(yè)店鋪自己投資。但不是任何商業(yè)地產(chǎn)商都能如愿從銀行獲得足額信貸資金的，但萬(wàn)達卻不成問(wèn)題。依托于城市綜合體模式，萬(wàn)達首先以住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售支持萬(wàn)達廣場(chǎng)商業(yè)運營(yíng)，而以萬(wàn)達廣場(chǎng)的就業(yè)、稅收和形象效應低價(jià)獲取核心地段的緊缺土地資源，進(jìn)而以可售物業(yè)的快速銷(xiāo)售及旗下百貨等現金流回籠自持物業(yè)的投資，最后以土地與自持物業(yè)獲取抵押貸款，接著(zhù)快速推進(jìn)下一個(gè)萬(wàn)達項目。依托于此，萬(wàn)達先前得以實(shí)現資金平衡與快速擴張。
資料顯示，目前萬(wàn)達儲地規模達3000萬(wàn)平方米，并且管理著(zhù)1.48億平方英尺的物業(yè)，而按照計劃，明年該指標將達2.
48億平方英尺。這就意味著(zhù)，依靠原來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)模式，萬(wàn)達還能從銀行中獲得新增的信貸資源。但是，由于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域競爭“白熱化”，萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)已有明顯萎縮，2012年該業(yè)務(wù)收入占比由兩年前的95%收縮至75%，而且這種趨勢還會(huì )延續下去。因此，文化旅游產(chǎn)業(yè)能否接棒，就成了未來(lái)萬(wàn)達能否持續擴張的關(guān)鍵，否則，其向銀行融資的信譽(yù)度和能力都將大打折扣。
實(shí)事求是地說(shuō)，即使萬(wàn)達的文化旅游項目都能如期收回成本并且實(shí)現一定程度的盈利，再加上銀行信貸資金，兩者的疊加從而支持其投資地圖鋪開(kāi)的能力也相當有限。但無(wú)論是先前的地產(chǎn)項目，還是正在進(jìn)行的文化旅游開(kāi)發(fā)項目，萬(wàn)達宣布的都只是計劃投資，即不是當年即期投資，如長(cháng)白山度假村總投資160億，而該項目的經(jīng)營(yíng)（投入）期為10年，借助回收周期，萬(wàn)達通過(guò)前期出售住宅項目快速回籠資金，支撐后續相關(guān)項目的開(kāi)發(fā)，進(jìn)而從銀行獲取新的信貸。因此，萬(wàn)達初期投入的項目資金其實(shí)只是杠桿資金，其最為關(guān)注的是能通過(guò)滾動(dòng)投資的積累，最終驅動(dòng)總投資計劃的實(shí)現。
除了自有籌資和銀行信貸兩種傳統融資方式外，叩開(kāi)資本市場(chǎng)的大門(mén)已成萬(wàn)達孜孜不倦的追求。早在8年前，萬(wàn)達就嘗試將旗下住宅產(chǎn)品打包在香港發(fā)行房地產(chǎn)信托投資基金，但最終因物業(yè)租金回報率不理想而放棄，萬(wàn)達同期謀求在香港IPO的腳步也戛然而止。4年前，萬(wàn)達籌劃在A(yíng)股上市，但行業(yè)遭遇房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策緊縮，計劃擱置至今。幾個(gè)月前，萬(wàn)達再次出手，以6.75億港元成為恒力地產(chǎn)第一大股東，此舉或為萬(wàn)達商業(yè)地產(chǎn)借殼上市打開(kāi)通道。不僅如此，萬(wàn)達院線(xiàn)在香港沖刺IPO的工作也在緊鑼密鼓推進(jìn)。一旦雙雙上市成功，萬(wàn)達將獲得空中加油的機會(huì )。
重要的是，在打開(kāi)IPO大門(mén)的同時(shí)，萬(wàn)達還可以進(jìn)入債券融資市場(chǎng)。作為全國最大的商業(yè)地產(chǎn)商和亞洲最大的電影院線(xiàn)運營(yíng)商，憑借其良好的口碑以及贏(yíng)利能力，萬(wàn)達深耕海外債券市場(chǎng)并由此拓展出的融資空間一定不會(huì )遜于國內其他房企。