十八屆三中全會(huì )漸行漸近。從目前來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)管理將會(huì )是一個(gè)改革重點(diǎn)。目前，不少專(zhuān)家各抒己見(jiàn)，但有一點(diǎn)是共同的，那就是長(cháng)效機制亟須盡快取代現行的行政調控手段。
緣何“屢調屢漲”
要構建長(cháng)效機制，一個(gè)必修的功課就是探討過(guò)去十年(2003-2012)的調控為何會(huì )陷入“屢調屢漲”的境地。過(guò)去十年，房地產(chǎn)調控出問(wèn)題與源頭上的土地制度關(guān)系極大。
上世紀80年代以來(lái)，我國無(wú)論哪一個(gè)行業(yè)從計劃到市場(chǎng)的改革，都會(huì )帶來(lái)該行業(yè)商品供應的大幅度增長(cháng)，在數年內迅速消除計劃時(shí)代的供應短缺，甚至出現供應過(guò)剩。但是，相對于住房需求的短期內迅速釋放，2003年住房市場(chǎng)化加速，并沒(méi)有帶來(lái)住房供應快速增長(cháng)，關(guān)鍵的問(wèn)題就是行業(yè)的源頭——土地市場(chǎng)。
很多研究認為，2004年“8·31”大限以后，地方政府通過(guò)“招拍掛”壟斷了土地市場(chǎng)供應，實(shí)行“饑餓式”供地，故意抬高地價(jià)并驅動(dòng)了房?jì)r(jià)上漲。其實(shí)情況相反。首先，為了約束地方用地“饑渴癥”，中央通過(guò)土地用途管制(特別是18億畝紅線(xiàn))和地方用地指標審批，卡死了地方每年用地總規模;其次，地方招商引資(工商業(yè)用地)低效占用了大量的建設用地;最后，地方各類(lèi)用途的用地沖突、規劃上的不合理、從儲備到出讓周期太長(cháng)和審批低效等，讓供給彈性本身就很小的土地供應更加少了，這也是各地每年的土地供應計劃完不成的主要原因，造成了土地供應人為減少和地價(jià)的被動(dòng)上漲。
在住房供應的上游(土地市場(chǎng))缺乏彈性，而下游需求無(wú)限競爭的情況下，房?jì)r(jià)上漲不可避免。這時(shí)候，應當發(fā)揮政府直接供應的效率，特別是保障性住房的大規模供應，大蕭條后的美國、二戰后的英國和日本都是如此。但是，2003年提出房地產(chǎn)支柱地位后，1998年“房改”后確定的經(jīng)濟適用住房為主體的住房供應模式基本被忽略，直到2008年才正式重啟，2010年提出當年開(kāi)工590萬(wàn)套保障房后，才進(jìn)入大規模的保障房建設階段。但是，由于土地出讓金無(wú)法有效納入預算內，變成了地方政府可自由支配的、實(shí)現經(jīng)濟增長(cháng)和自身利益的工具。2010年以來(lái)是地方土地財政的輝煌期，“土地資本金+貸款杠桿”撬動(dòng)了浩浩蕩蕩的基建投資，而超過(guò)4000萬(wàn)套保障房建設的浩大工程，與這一時(shí)期地方政府大規�；ㄍ顿Y在用地和資金需求直接沖突。因此，為完成保障房的任務(wù)，將國有企事業(yè)單位的集資房納入、將保障房建在配套缺乏的城郊等就是必然的現象，“好的保障房”則面臨著(zhù)尋租的巨大壓力。于是，盡管2010年以來(lái)加大了保障房建設力度，但滿(mǎn)足基本和分流需求的效果甚微。
房地產(chǎn)調控面臨兩大壓力
在基本住房需求不能得到有效滿(mǎn)足的同時(shí)，近十年來(lái)房?jì)r(jià)快速上漲造成的另一個(gè)嚴重問(wèn)題，就是收入差距的拉大。這使得房地產(chǎn)調控始終面臨著(zhù)兩大壓力：一方面是低收入人群對于“住有所居”訴求，另一方面就是縮小“因房?jì)r(jià)上漲而拉大的收入差距”的訴求。
據國家統計局城鎮入戶(hù)調查的口徑計算，過(guò)去十年間，中國城鎮住宅價(jià)格年均漲幅約為16.1%，遠高于同期城鎮居民可支配收入增幅。因此，房?jì)r(jià)上漲通過(guò)財產(chǎn)性收入的倍增進(jìn)一步增加了高收入人群的財富水平，加大了其與工薪階層的收入差距。在一、二線(xiàn)重點(diǎn)城市，過(guò)去十年間吸引了超過(guò)80%的外來(lái)新移民，再加上本地的工薪階層，“因房?jì)r(jià)上漲而拉大收入差距”的調控壓力更大。因此，即便是這些城市保障房有所起色，調控的壓力也不會(huì )輕多少。保障房做得好的國家或地區(如中國香港和新加坡)，其商品房?jì)r(jià)格也非常高。做好住房保障只是保障了基本需求，但不能降低老百姓對高房?jì)r(jià)的抱怨。
事實(shí)上，降低房?jì)r(jià)、縮小因房?jì)r(jià)而產(chǎn)生的收入差距，進(jìn)而降低調控的壓力，現成的、可用的調控措施不是沒(méi)有。如稅收的政策有房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅、資本利得稅等，金融的政策有上浮利率水平，土地的政策有小產(chǎn)權房入市、集體土地市場(chǎng)化改革等。盡管這些政策存在信息登記、權屬混亂、上位法限制等障礙，但并不是沒(méi)有實(shí)施的空間和可操作的手法。然而對初始制約條件的容忍，造成了房?jì)r(jià)越漲、制約越明顯的惡性循環(huán)。調控政策的成本在房?jì)r(jià)上漲下，顯得微不足道，需求無(wú)法得到遏制。同時(shí)助長(cháng)了房?jì)r(jià)上漲的預期，掌握了規律的人，一旦撈到了第一桶金就很輕易地再去撈金，政策落入“空調”便是必然。
在未來(lái)住房調控政策設計中，首要的選擇是堅持和完善現有政策，如存量建設用地(工業(yè)園區)的再利用、加大保障房公共配套投資、房產(chǎn)稅試點(diǎn)的擴大等，這些措施實(shí)施起來(lái)面臨的困難和風(fēng)險程度較小，對調控效果的邊際改善較為明顯。體制層面的改革措施，如集體土地入市、中央地方財稅關(guān)系調整等，在兼顧現狀制約和風(fēng)險的前提下，局部性改革的可能性較大，最終實(shí)現長(cháng)效機制對現有措施的完全替代。