近期，國內各大銀行個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)出現的“額度荒”、利率上浮，甚至停貸的問(wèn)題，與今年三月份“新國五條”出臺前后趕“政策末班車(chē)”而出現需求超前釋放、貨幣政策緊縮(今年廣義貨幣供應增速控制在13%以?xún)?、住房購置需求超預期增長(cháng)(前三季度商品房銷(xiāo)售額同比增長(cháng)34%)和二季度以來(lái)對公貸款增加(基建項目審批加速)有關(guān)。因此，很多媒體指出，當前個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的緊縮更多的是周期性的，而非長(cháng)期趨勢，明年伊始新的額度就會(huì )釋放出來(lái)，周期性的緊縮現象也就會(huì )自動(dòng)消除。近日，針對媒體對多家商業(yè)銀行收緊房貸的報道，央行也回應說(shuō)，房地產(chǎn)信貸政策方向沒(méi)有變，今年房地產(chǎn)貸款繼續保持了快速增長(cháng)。前三季度，累計新增個(gè)人住房貸款12492億元，占各項貸款新增額的17.2%。而9月底個(gè)人住房貸款余額也達到8.7萬(wàn)億元，同比增長(cháng)20.9%。
但是媒體和央行的看法沒(méi)有認識到銀行業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化，以及這種變化對個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的影響。中國銀行業(yè)的資產(chǎn)規模從2008年底的62萬(wàn)億迅速膨脹到2013年一季度末的131萬(wàn)億，是同期美國銀行業(yè)的2倍左右，信貸擴張的速度和規模在世界經(jīng)濟史上是前所未有的�？梢哉f(shuō)，近幾年相對高速的經(jīng)濟增長(cháng)是以巨額粗放的信貸增長(cháng)為代價(jià)的，但持續高速的信貸擴張顯然是不可持續的，2011年貨幣當局以來(lái)開(kāi)始逐漸收緊信貸投放，通過(guò)強化資本充足率、存貸比和額度控制來(lái)限制貸款增速，貨幣環(huán)境長(cháng)周期緊縮的時(shí)代已經(jīng)開(kāi)啟。
但與此同時(shí)，一直不為銀行所眷顧的民營(yíng)企業(yè)和中小企業(yè)，以及近期受銀行貸款限制的房地產(chǎn)企業(yè)和一些地方政府融資平臺對信貸有強勁的需求，而這些資金需求方往往愿意支付市場(chǎng)化的貸款利率。于是，銀行紛紛通過(guò)影子銀行(銀信合作、理財產(chǎn)品等)的形式來(lái)規避緊縮性的監管措施。目前，影子銀行業(yè)務(wù)的絕大部分是與銀行密切相關(guān)的，甚至是銀行主導的。比如，近幾年迅速發(fā)展的銀信合作、銀證合作、委托貸款，其主導力量無(wú)一例外都是銀行�？梢院敛豢鋸埖卣f(shuō)，中國的影子銀行業(yè)務(wù)的主導力量是銀行，而產(chǎn)品主要是銀行貸款的簡(jiǎn)單替代物。
在貸款利率市場(chǎng)化的同時(shí)，盡管存款利率仍舊存在上限管制，但由于2004年以來(lái)中國一直存在存款實(shí)際負利率的情況，再加上資金投入上高收益的誘惑，銀行業(yè)金融機構資金來(lái)源競爭日益加劇，低成本的存款越來(lái)越少，儲戶(hù)對理財產(chǎn)品和貨幣市場(chǎng)基金等新型貨幣型投資產(chǎn)品越來(lái)越青睞，銀行“脫媒”現象日益嚴重，存款利率名義上的管制在近年來(lái)被沖擊的七七八八了，這個(gè)情況與美國銀行業(yè)在上世紀70年代末的情況非常類(lèi)似。
市場(chǎng)倒逼的利率市場(chǎng)化使得銀行的負債成本和資產(chǎn)收益越來(lái)越市場(chǎng)化。市場(chǎng)化的一個(gè)表現就是資金來(lái)源成本和資金投資收益的中樞上了一個(gè)臺階，存貸款基準利率已經(jīng)被遠遠地拋在身后，這對傳統的個(gè)人住房按揭貸款來(lái)說(shuō)是一個(gè)趨勢性的挑戰。
首先，個(gè)人住房按揭貸款屬于長(cháng)期貸款，貸款期限一般都在10年以上，大多數都在20年左右，甚至達到30年，但貸款利率定價(jià)只有5年以上這一檔(6.55%)可參照。其中，首套住房按揭貸款利率還要在6.55%的基礎上打折，即使二套及以上可以上浮利率，上浮幅度也只能在20%以?xún)�，這樣的資產(chǎn)收益與銀行通過(guò)銀信合作、城頭債等形式獲得的資產(chǎn)收益(多數在10%以上)差距非常大。因此，在收益考核的體制下，銀行降低個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)比重，甚至停止住房貸款發(fā)放是可以理解的;其次，在貸款資產(chǎn)無(wú)法證券化的情況下，個(gè)人住房按揭貸款要占用銀行資金往往長(cháng)達20-30年，而資金來(lái)源往往是短期的理財產(chǎn)品，業(yè)務(wù)期限錯配問(wèn)題非常嚴重，今年6月份由“錢(qián)荒”引爆的流動(dòng)性風(fēng)險，根本原因就在于此。在原來(lái)央行無(wú)條件釋放流動(dòng)性來(lái)施救的情況下，期限錯配的問(wèn)題沒(méi)有暴露出來(lái)，但今年以來(lái)央行加強對影子銀行的監管，期限錯配不僅加大了銀行短期融資成本(隔夜拆借成本最高達到30%)，而且未來(lái)會(huì )招致了監管層嚴厲的懲罰。個(gè)人住房按揭貸款屬于期限最長(cháng)的貸款，對銀行期限錯配和應對流動(dòng)性風(fēng)險的短融成本的沖擊最大。未來(lái)，監管層不再對銀行的流動(dòng)性施救或無(wú)條件施救，要維持資金對高收益資產(chǎn)的支持，只能砍掉期限長(cháng)、收益低的資產(chǎn)，個(gè)人按揭貸款首當其沖是被“拿掉”的考慮對象。
盡管今年二季度末，銀行資金開(kāi)始趨于緊張，彼時(shí)監管層強調銀行要保持對于首套住房購置的貸款支持。但隨后，各大城市房?jì)r(jià)進(jìn)入快速反彈期，而各大城市數據顯示，首套住房及改善性住房購置的占比達到了85%以上，這意味著(zhù)市場(chǎng)對于房?jì)r(jià)繼續上漲的預期非常強烈，合理需求加速涌入市場(chǎng)，但這部分需求中很大一部分具有從眾性、盲目性。此時(shí)，繼續強調銀行對于合理購房的支持，必然產(chǎn)生過(guò)度的杠桿利用，不利于穩定房?jì)r(jià)預期。因此，二季度以來(lái)，監管層也沒(méi)有對銀行支持合理住房需求繼續做出表態(tài)。在此背景下，當前個(gè)人住房貸款緊縮的態(tài)勢將會(huì )在第四季度繼續延續，這對于緩減大城市的供求矛盾和房?jì)r(jià)上漲預期是有幫助的，預計四季度房?jì)r(jià)難以保持三季度的上升態(tài)勢，而成交量下滑則是必然的事情。
明年初，即使銀行額度周期性地恢復，“額度荒”、利率上浮將緩減或者自動(dòng)消失，但個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)整體發(fā)展的大環(huán)境將日趨惡化，房貸業(yè)務(wù)難以保持過(guò)去持續增長(cháng)的態(tài)勢。同時(shí)，盡管銀行對房地產(chǎn)直接的風(fēng)險暴露一直沒(méi)有超過(guò)總貸款的20%，但包括地方政府平臺融資(以土地抵押)、企業(yè)直接或間接以土地為抵押的貸款和個(gè)人住房貸款在內的貸款占據了銀行貸款規模的40%左右�？梢哉f(shuō)，我國房地產(chǎn)風(fēng)險如果爆發(fā)的話(huà)，首先沖擊的就是銀行。去年以來(lái)，房地產(chǎn)泡沫和風(fēng)險的輿論甚囂塵上，之所以管理層特別強調防止發(fā)生局部性和系統性風(fēng)險，考慮的問(wèn)題就是房地產(chǎn)泡沫對于財政危機、金融危機的影響。近期，資產(chǎn)證券化再次被提上改革日程，也屬出于此方面的考慮。因此，未來(lái)銀行個(gè)人住房按揭貸款規模的增速下降也在情理之中，建議重點(diǎn)保留首套房貸，但適度降低利率優(yōu)惠幅度，同時(shí)取消二套房貸業(yè)務(wù)，這將是控制需求過(guò)度增長(cháng)的重要手段。