9月房?jì)r(jià)同比繼續領(lǐng)漲70個(gè)大中城市的北京，23日發(fā)布了《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設的意見(jiàn)》�！兑庖�(jiàn)》明確北京今后將加快發(fā)展自住型商品住房。在今年年底之前，全市將完成2萬(wàn)套自住型商品房供應，明年預計完成5萬(wàn)套供應，將占新增供應的50%以上。
從制度設計透露的信息看，北京的自住型商品房有如下幾個(gè)要點(diǎn)：一是供應的對象為“中端人士”；二是自住型商品房的建設用地由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”等出讓方式公開(kāi)競得；三是銷(xiāo)售均價(jià)原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房?jì)r(jià)格低30%左右的水平確定；四是銷(xiāo)售對象為北京市有購房資格的所有家庭；四是銷(xiāo)售方式上，采取搖號方式，并且確定兩類(lèi)優(yōu)先購買(mǎi)的群體；五是明確規定原則上5年內不得轉讓。
由此觀(guān)之，北京推出的自住型商品房是一種具有政策保障性質(zhì)的商品房，在定價(jià)原則上和北京一直推行的“兩限房”類(lèi)似，而在轉讓的限制上，又和經(jīng)濟適用房上繳收益的規定相類(lèi)似�？梢哉f(shuō)，這種自住型商品房對于優(yōu)化北京住房供應結構，解決“夾心層”住房問(wèn)題，無(wú)疑具有一定的價(jià)值和意義。
自住型商品房最大的吸引力在于價(jià)格優(yōu)勢，在目前北京商品房均價(jià)暴漲20%的情況下，30%的價(jià)格優(yōu)惠空間之大，可想而知。北京今年推出了多塊地用于集中建設或配建自住型商品房。從目前這些項目的情況看，價(jià)格比周邊的優(yōu)惠幅度在幾千元。按照北京市相關(guān)部門(mén)的設計，自住型商品房的價(jià)格多為1萬(wàn)至2.2萬(wàn)元，而單套總價(jià)基本在200萬(wàn)元以?xún)取?BR> 考慮到自住型商品房銷(xiāo)售的對象遠大于經(jīng)濟適用房等保障房，從供應量而言，盡管7萬(wàn)套住房占北京新增供應的比例不小，但相對于旺盛的需求，可謂杯水車(chē)薪，也不會(huì )成為穩定房?jì)r(jià)的利器。在制度設計上，通過(guò)要求上繳30%的收益，打消了一部分人的投資需求，但巨大的價(jià)格優(yōu)勢，使得尋租的空間很大，這對監管部門(mén)提出了挑戰。
如何避免自住型商品房陷入和之前經(jīng)濟適用房一樣的監管陷阱，成為一些部門(mén)和個(gè)人牟利的工具，如何確保分配公平和透明，都急需制度監管細節。以銷(xiāo)售而言，《意見(jiàn)》雖然明確由開(kāi)發(fā)商進(jìn)行搖號，并要公證，相關(guān)部門(mén)還要監督，但凡一個(gè)環(huán)節有漏洞，都會(huì )使得有人有機可乘。再比如，文件鼓勵企事業(yè)單位和相關(guān)機構在符合相關(guān)法律法規規定和規劃要求的前提下，將自有用地用于自住型商品住房的開(kāi)發(fā)建設，或者將尚未進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目轉化為自住型商品住房建設項目，很有可能重演當年國有單位以經(jīng)濟適用房的名義建福利房，侵占政策資源通道的歷史。
政策無(wú)疑是好的，但好的政策，只有確保執行好，監管好，才能真正發(fā)揮最大效用。在供需失衡的情況下，筆者建議，由于供應量有限，能否縮小供應范圍，今年的2萬(wàn)套只供應已婚無(wú)房的家庭，而不是覆蓋到全部人群。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)一定要在銷(xiāo)售環(huán)節設置嚴格的監管程序，管好入口，同時(shí)，切實(shí)抓好轉讓環(huán)節的收益上繳，不給牟利者任何空間。如此，方能確保善政真正惠民。