隨著(zhù)和黃位于上海的物業(yè)東方匯經(jīng)中心鎖定買(mǎi)家，不到兩個(gè)月，華人首富李嘉誠就拋售了過(guò)百億元的內地商業(yè)物業(yè)。
上海的東方匯經(jīng)中心和廣州西城都薈廣場(chǎng)兩處商業(yè)地產(chǎn)出售金額高達過(guò)百億元人民幣。李嘉誠可謂既賣(mài)內地寫(xiě)字樓，又賣(mài)內地購物中心。其實(shí)，亞洲首富李嘉誠的產(chǎn)業(yè)布局從2010年已經(jīng)開(kāi)始。通過(guò)一系列的資產(chǎn)出售，其香港業(yè)務(wù)占集團盈利的比重，則已由2010年的25%逐步降到了16%。而這些調整主要是出售中國內地和香港商業(yè)地產(chǎn)項目。李嘉誠在商業(yè)上的一舉一動(dòng)備受社會(huì )關(guān)注，特別是其狂拋中國內地和香港商業(yè)地產(chǎn)目的何在?又意欲何求呢?
筆者認為，李嘉誠看到了中國內地和香港商業(yè)地產(chǎn)的巨大泡沫風(fēng)險是原因之一。目前，中國內地和香港房地產(chǎn)泡沫相當嚴重，蘊藏的風(fēng)險非常大。包括商業(yè)地產(chǎn)在內價(jià)格都在離譜高位。這個(gè)泡沫隨時(shí)都有可能被刺破、被引爆。在此時(shí)拋售，一方面正好賣(mài)在了高位，處在盈利高點(diǎn)，另一方面又落袋為安規避了風(fēng)險。這種經(jīng)營(yíng)策略既保證了高盈利水準又保證了經(jīng)營(yíng)安全。
不過(guò)，筆者分析，李嘉誠拋售中國內地和香港商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是因為泡沫風(fēng)險的原因，更主要的是他看得更遠，謀求的是更遠的未來(lái)。筆者認為，在房地產(chǎn)行業(yè)里，商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)前景并不看好，已有漸漸成為夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的征兆。特別是在房地產(chǎn)泡沫巨大狀態(tài)下開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)，可以預見(jiàn)的未來(lái)風(fēng)險將異常之大。
從商業(yè)地產(chǎn)的購物中心和街面房門(mén)面房來(lái)看，未來(lái)這種銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)方式將很快落伍。其正在遭受互聯(lián)網(wǎng)線(xiàn)上電商銷(xiāo)售方式的巨大沖擊。由于互聯(lián)網(wǎng)線(xiàn)上電商的迅猛發(fā)展，使得購物中心、街面門(mén)面實(shí)體店生意每況愈下。電商銷(xiāo)售不僅僅是商品成本低、價(jià)格便宜的原因，主要是適應了現代快節奏社會(huì )公眾的購物方式、消費方式。對于賣(mài)家來(lái)說(shuō)，只要網(wǎng)絡(luò )上宣傳推銷(xiāo)力度夠大，就不必再租實(shí)體店面，在任何一個(gè)地方都可以生產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)貨，對購物中心、門(mén)面房、街面房的需求越來(lái)越不強烈了。也就是說(shuō)，電商帶來(lái)的沖擊，不僅使得實(shí)體店購物顧客越來(lái)越少了，而且使得對實(shí)體店需求的賣(mài)家也越來(lái)越少。
從寫(xiě)字樓來(lái)看，未來(lái)受到的沖擊不比實(shí)體店商業(yè)地產(chǎn)小。這個(gè)沖擊仍然來(lái)自于互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展。筆者大膽預測，將來(lái)居家辦公將會(huì )成為一種趨勢。從社會(huì )環(huán)境看，受制于城市嚴重擁堵、嚴重污染影響，將促使更多企業(yè)、單位采取家庭居家辦公方式。更重要的是，隨著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，特別是隨著(zhù)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，仿真視頻將會(huì )越來(lái)越普及。即將推出的移動(dòng)4G業(yè)務(wù)，一個(gè)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)終端就可以實(shí)現完全同步、無(wú)任何畫(huà)面滯后變形的視頻。這為實(shí)現居家辦公提供了堅實(shí)基礎。完全可以通過(guò)現代仿真視頻實(shí)現與在辦公室集中辦公一樣效果的居家辦公。而且，居家辦公還節約包括寫(xiě)字樓租金、交通費用、時(shí)間成本等各種成本，同時(shí)，還有利于緩解交通擁堵、污染等壓力，是一種促進(jìn)社會(huì )效益、企業(yè)效益雙提高的雙贏(yíng)舉措。絕對是未來(lái)的趨勢。這將使得對集中辦公的寫(xiě)字樓商業(yè)地產(chǎn)需求慢慢開(kāi)始下降。
從李嘉誠出售的購物中心和寫(xiě)字樓商業(yè)地產(chǎn)近幾年效益下滑就可以略見(jiàn)一斑。和記黃埔2012年年報顯示，從2010年開(kāi)始，和記黃埔在內地的租金收入逐年下滑。和記黃埔的平均凈資產(chǎn)收益率超過(guò)11%，長(cháng)江實(shí)業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率更接近15%。但廣州西城都薈廣場(chǎng)的回報率只達7%，陸家嘴寫(xiě)字樓的租金回報僅約5%。何止李嘉誠旗下的商業(yè)地產(chǎn)呢?整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)都面臨如此窘境。
這也說(shuō)明未來(lái)居住類(lèi)房地產(chǎn)、高品質(zhì)商品房以及旅游地產(chǎn)市場(chǎng)前景將更加廣闊。
因此，李嘉誠拋售中國內地和香港商業(yè)地產(chǎn)是看到了未來(lái)，是著(zhù)眼于未來(lái)，這也給所有投資者和企業(yè)以巨大啟發(fā)。