近日，一份由國務(wù)院發(fā)展研究中心課題組提出的改革方案報告，引發(fā)市場(chǎng)對新一輪改革方向的熱議。這份被熱議的報告對小產(chǎn)權房的態(tài)度，為小產(chǎn)權房合法化打開(kāi)了一道門(mén)。
報告提出：在規劃和用途管制下，允許農村集體土地與國有土地平等進(jìn)入非農用地市場(chǎng)，形成權利平等、規則統一的公開(kāi)交易平臺，建立統一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系。在集體建設用地入市交易的架構下，對已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權房”，按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問(wèn)題。
此處要害在于，土地轉讓制度改變抑制土地溢價(jià)，農村集體土地與國有土地平等進(jìn)入市場(chǎng)，土地的供應量將大大增加。也許18億畝紅線(xiàn)之外的土地都有可能進(jìn)入市場(chǎng)，地方政府以土地儲備經(jīng)營(yíng)城市之路將走到盡頭，而出售土地的農民勢必要到城市落腳，人口城市化由此拉開(kāi)序幕。對此，我們需在資金、就業(yè)、保障等方面做好充分的準備。
小產(chǎn)權房更是一個(gè)地雷陣。
北京數次清理過(guò)小產(chǎn)權房，表面原因是小產(chǎn)權房與現行法律規章不匹配，根本原因是小產(chǎn)權房將徹底淆亂現在的房地產(chǎn)價(jià)格體系。目前的房?jì)r(jià)中很大一塊是土地溢價(jià)，小產(chǎn)權房之所以比周邊房?jì)r(jià)便宜三分之一甚至一半，就是因為去除了土地交易過(guò)程中的大幅溢價(jià)。
小產(chǎn)權房數量的保守估計，全國工商聯(lián)調研得出的數據，從1995年到2010年，全國小產(chǎn)權房建筑面積累計超過(guò)7.6億平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積總量的8%。另?yè)邍旱慕y計，從1998年以來(lái)中國已銷(xiāo)售新建商品房近100億平方米(此數據基于各年國家統計局公告的數據累計)，即1億套左右，還有60多億平方米在城鎮邊緣的農村土地和工業(yè)用地上建的小產(chǎn)權房(此數據基于住建部的統計)，即6000萬(wàn)套小產(chǎn)權房，按100平方米3口人算，這些可供新增城鎮人口近5億人居住。
任志強表示，北京市小產(chǎn)權房主要集中在通州、順義、懷柔、密云等近郊區域，約占北京市場(chǎng)樓盤(pán)總量的20%左右�！笆晃濉睍r(shí)期北京市小產(chǎn)權房竣工面積接近400萬(wàn)平方米，相當于同期城鎮住宅竣工面積的4.3%，而價(jià)格僅為北京臨近地段商品房?jì)r(jià)格的25%~30%左右。
即使只占商品房總量的8%，小產(chǎn)權房若以現行商品房30%的價(jià)格進(jìn)入市場(chǎng)，會(huì )對現有的商品房定價(jià)造成巨大的沖擊，房地產(chǎn)、金融、地方財政瞬間垮塌。正因為認識到風(fēng)險，2011年4月，國土部明確規定，對于已經(jīng)建好或者已經(jīng)售出的小產(chǎn)權房，不得辦理土地登記。
明智的人會(huì )認識到，想維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運行，小產(chǎn)權房入市，絕對不會(huì )以現行的價(jià)格入市，而會(huì )進(jìn)行土地價(jià)格補償，補償金額成為關(guān)鍵。如果補償額高到與目前商品房市場(chǎng)價(jià)持平，小產(chǎn)權房就會(huì )失去價(jià)格優(yōu)勢。
今年10月，南京小產(chǎn)權房七彩星城小區業(yè)主開(kāi)始更換正式的商品房購房合同以及辦理銀行按揭，為獲得正式的產(chǎn)權證做準備。該項目經(jīng)南京市政府批準，按規定補繳了7000余萬(wàn)元土地出讓金，取得了國有土地使用證。南京市政府強調，這并非小產(chǎn)權房開(kāi)禁，從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，這是小產(chǎn)權房在補足土地款之后的轉性行為，仍是堅持國有土地性質(zhì)的補票行為。南京小產(chǎn)權房轉性事件中，是開(kāi)發(fā)商拿出了7000余萬(wàn)元填平“缺口”，而其他小產(chǎn)權房，建造的村集體、購房的各色人等，未必肯拿出幾百萬(wàn)元為土地轉性。
現有的小產(chǎn)權房轉性，似乎對政府有益。即使以每平方米千元土地出讓金算，政府可以增加萬(wàn)億元的土地出讓金收入，并且短期不會(huì )影響房?jì)r(jià)，因為小產(chǎn)權房已有買(mǎi)主，不會(huì )造成新的低價(jià)供應。如果日后小產(chǎn)權房轉性常態(tài)化，那就會(huì )顛覆現有市場(chǎng)。
在做出重大決策之前，我們必須想明白自己能否承擔市場(chǎng)變革的后果。因為補償會(huì )造成無(wú)數糾紛，現有的土地財政需要由切實(shí)的房產(chǎn)稅、消費稅得到彌補。