在國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》中，明確提出了“要開(kāi)展老年人住房反向抵押養老保險試點(diǎn)”，引發(fā)了社會(huì )廣泛議論，贊成者有之，心存顧慮也不少，甚至還有人認為以房養老是政府在算計老百姓房子。在西方發(fā)達國家較為成熟的養老模式，在中國還未開(kāi)展試點(diǎn)就遭遇困惑與質(zhì)疑，也是意料當中�？紤]到我國老齡化進(jìn)程比預期發(fā)展要快，且我國老年人房產(chǎn)擁有率較高，在中國試點(diǎn)推行以房養老模式，可以說(shuō)是一個(gè)現實(shí)可行的選擇。

　　以房養老是多方共贏(yíng)制度設計

　　所謂“以房養老”，就是通常所說(shuō)的“住房反向抵押貸款”。它最早源于荷蘭，而發(fā)展最成熟、最具代表性的當屬美國，已經(jīng)有幾十年的發(fā)展歷史。20世紀80年代，美國出現了大量擁有房產(chǎn)但缺少現金的老年人，如何將房產(chǎn)有效轉化為現金并補充老年人現金收入不足，是住房反向抵押貸款面臨的重要歷史使命。經(jīng)過(guò)不斷探索與發(fā)展，住房反向抵押貸款成為許多老年人養老金融產(chǎn)品的重要選擇。它具備以下三個(gè)重要特征：

　　一是不改變老年人居住習慣。住房反向抵押貸款僅僅是將房屋產(chǎn)權抵押給金融機構，不需要老年人搬離。

　　二是增加老年人每期穩定的現金流。通過(guò)反向抵押，老年人可以獲得相當數額的穩定現金流收入，可以很好地改善老年生活品質(zhì)。

　　三是剩余遺產(chǎn)仍然可以繼承。當老年人離世后，金融機構處置反向抵押房產(chǎn)，在彌補處理費用和貸款本息后的剩余現金可由老人的合法繼承人來(lái)繼承。由此可見(jiàn)，以房養老，實(shí)行住房反向抵押貸款，可以有力保障擁有房產(chǎn)老年人的晚年生活，減輕年輕人負擔，并享受房子增值收益，增加金融機構業(yè)務(wù)品種，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定運行，是一個(gè)多方共贏(yíng)的制度設計。

　　我國以房養老更有條件

　　客觀(guān)分析，相比發(fā)達國家，我國擁有推行以房養老的更為有利條件。幾千年來(lái)農耕社會(huì )發(fā)展出來(lái)的東方文明，普遍存在強烈的置業(yè)傳統，導致我國家庭住房擁有率較高。按照西南財經(jīng)大學(xué)的《中國家庭金融調查報告》，2012年我國家庭自有住房擁有率達89.6%，遠高于美國70%左右的水平�？紤]到自有住房已經(jīng)成為我國家庭的主要財產(chǎn)，當遭遇養老困境時(shí)，完全可以通過(guò)以房養老模式，在不影響老年人居住習慣同時(shí)，增加每期養老收入。

　　此外，我國老年人養老負擔較重。美國等西方成熟市場(chǎng)經(jīng)濟國家社會(huì )保障制度健全，對老人年的養老保障程度相對較高。而我國社會(huì )保障體系尚在建設過(guò)程中，覆蓋面和保障水平有限。當獨生子女成家立業(yè)后，一個(gè)年輕的家庭需要承擔4個(gè)老人養老，這的確是一個(gè)沉重的經(jīng)濟負擔。因此，我國老年人養老問(wèn)題比西方發(fā)達國家面臨的問(wèn)題更加尖銳。以房養老，可以改變我國社會(huì )養老的基本模式，使得老年人不必每天再為自己的投資操心，只需與相關(guān)金融機構辦妥有關(guān)手續，便可一勞永逸，使今后的退休生活更加豐富、更加寬裕。

　　還有，我國養老金缺口龐大。據《2011中國養老金發(fā)展報告》，剔除1954億元的財政補貼后，2010年包括上海、江蘇在內的14個(gè)省的基本養老保險基金當期征繳收入出現收不抵支�？梢�(jiàn)，完全依靠基本養老基金，社會(huì )養老問(wèn)題將變得日益突出。據有關(guān)機構測算，2013年我國養老金缺口達18萬(wàn)億多�？紤]到當前社會(huì )養老金嚴重不足，社會(huì )上有人還提出延遲退休問(wèn)題。

　　可見(jiàn)，在社會(huì )養老金缺口規模較大的現實(shí)困境下，通過(guò)以房養老增加社會(huì )養老資金，也是提升老年人生活水平的重要保障。特別是，養老問(wèn)題，終歸還是個(gè)人的事情。年輕時(shí)勤儉積累，年老時(shí)消費積蓄，最正常不過(guò)。所謂國家養老責任，實(shí)際上也是每個(gè)人自己的積蓄，不過(guò)是通過(guò)國家強制積累罷了。因此，在年輕時(shí)，除了繳納社會(huì )養老保險外，通過(guò)積攢買(mǎi)下房產(chǎn)，既滿(mǎn)足了居住需求，又是一筆投資。當年老時(shí)，通過(guò)以房養老增加收入，何樂(lè )而不為?

　　由此可見(jiàn)，試點(diǎn)推行以房養老，可以說(shuō)是國務(wù)院在綜合考慮我國養老實(shí)際問(wèn)題后所作的科學(xué)決策，也根本不可能會(huì )存在算計老百姓房子的問(wèn)題，更不會(huì )是推卸政府在建立并完善社會(huì )養老保障體系的責任。

　　當前全面推行仍存現實(shí)問(wèn)題

　　當然，在我國全面推行以房養老仍存在很多現實(shí)問(wèn)題。一個(gè)成熟金融產(chǎn)品的推出，需要可靠的盈利模式。在我國，房產(chǎn)評估制度、市場(chǎng)波動(dòng)、利率風(fēng)險都需要在定價(jià)模型中充分考慮，這本身就是一個(gè)技術(shù)難題�，F行70年產(chǎn)權也是一個(gè)制度障礙。70年產(chǎn)權到期后，法律上講產(chǎn)權人將不再持有房產(chǎn)，這勢必涉及復雜的后續制度安排，非金融機構所能左右。不僅如此，我國房屋建筑質(zhì)量也需要經(jīng)受歲月考驗。能夠納入以房養老的房產(chǎn)，能否在老人過(guò)世后繼續保留價(jià)值，或者能否順利變現，也都是一個(gè)現實(shí)問(wèn)題。還有，與房產(chǎn)相關(guān)的保險，是不是也能適應以房養老的需要，仍需要進(jìn)一步探討。特別是我國以房養老模式還存在些風(fēng)險問(wèn)題，如果這些風(fēng)險完全由老人承擔，或者由金融機構承擔，均會(huì )降低以房養老的積極性。當然，這些問(wèn)題可以隨著(zhù)制度的完善，金融市場(chǎng)的發(fā)展，以及住房市場(chǎng)的長(cháng)期穩健運行，應該說(shuō)是會(huì )得到逐步解決。

　　在明年即將推行以房養老保險試點(diǎn)前，進(jìn)行社會(huì )宣傳，并推進(jìn)廣泛議論，也是通常新產(chǎn)品面市前的一個(gè)總動(dòng)員。雖然會(huì )出現一些顧慮和議論在所難免，但只要是一個(gè)好的制度設計和好的金融產(chǎn)品，總會(huì )顯示出其強大的生命力。因此，真正需要的是打消顧慮，特別是老年人的顧慮。未來(lái)中國還可能要征收遺產(chǎn)稅，即使要將遺產(chǎn)留給孩子，也要承擔巨大的稅收。而且，老年人完全犧牲自己的生活品質(zhì)，將房子留給孩子，這其實(shí)對老年人很不公平，孩子們也會(huì )于心不忍。綜合來(lái)看，我國以房養老存在廣闊的發(fā)展前景。