據報道，因為近期公布的國研中心起草的“383”改革方案中有“已形成的小產(chǎn)權房按不同情況補繳一定數量土地出讓金”一語(yǔ)，近日市場(chǎng)上對于小產(chǎn)權房或可“轉正”的猜測漸趨強烈，隨之也帶來(lái)小產(chǎn)權房交易的增多。不過(guò)“383”方案僅是建議，而且小產(chǎn)權房的合法化絕不只是補繳土地出讓金那么簡(jiǎn)單，而是涉及復雜的歷史形成的土地制度與法律問(wèn)題，以此來(lái)看，市場(chǎng)對其近期能夠轉正的寄望也許有些過(guò)高。

　　嚴格按照現行法律來(lái)看，小產(chǎn)權房被視為違法建筑，國土資源部曾經(jīng)專(zhuān)門(mén)強調過(guò)其違反土地管理法，違反城鄉規劃和建設規劃，許多地方也視之為在農村集體土地上修建的未經(jīng)批準的商品房開(kāi)發(fā)。在土地制度的城鄉二元體制之下，也不允許城鎮居民到農村購買(mǎi)宅基地和農民住宅。然而，雖然有諸多禁令和一些城市的清理行為，小產(chǎn)權房依然總是“春風(fēng)吹又生”，其基礎正是巨大的市場(chǎng)需求，也成為大城市高房?jì)r(jià)之下許多人的一種無(wú)奈選擇。近年來(lái)各方也逐漸意識到純粹打壓似乎行之無(wú)效，需要想辦法將其納入規范化軌道。

　　始終存在于法律灰色地帶的小產(chǎn)權房就像“黑市”交易一樣，必然是弊病叢生的，隨著(zhù)其買(mǎi)賣(mài)的興盛，疑難糾紛會(huì )越來(lái)越多，而且因為缺乏建設安全監管而存在巨大隱患，這些問(wèn)題會(huì )逐漸加劇�，F在有人呼吁允許小產(chǎn)權房入市的理由是其數量巨大，可產(chǎn)生平抑房?jì)r(jià)作用，但這一功利性目標不應成為主要考慮，因為小產(chǎn)權房單單補繳土地出讓金和稅款是不夠的，而且涉及具體金額如何確定以及如何確保存量與增量小產(chǎn)權房之間的公平問(wèn)題，處理不好會(huì )導致更多怨言，關(guān)鍵還是綜合考慮各方利益以制度方式實(shí)現其合法化。目前一些地方只是把不違反土地規劃、不侵占耕地的小產(chǎn)權房在補繳稅費后登記和合法化，而且不能入市交易，這只是遷就現實(shí)的權宜選擇，而不是長(cháng)遠的解決辦法。

　　實(shí)現小產(chǎn)權房的合法化，一個(gè)前提性的改革是解決農村集體建設用地的入市交易問(wèn)題，打破對其入市交易的限制，將城鄉建設用地市場(chǎng)統一化，正如“383”方案所說(shuō)的，應允許農村集體土地和國有土地平等進(jìn)入非農用地市場(chǎng)，形成權利平等、規則統一的公開(kāi)交易平臺，統一土地市場(chǎng)下的地價(jià)體系，實(shí)現同地、同權、同價(jià)。

　　歸根到底，小產(chǎn)權房問(wèn)題出現的一個(gè)重要誘因就是：征用集體土地再進(jìn)行建設的時(shí)候并未充分考慮當地農民利益，部分農民因為利益沒(méi)有保障而試圖在小產(chǎn)權房等方面鉆政策口子，同時(shí)也讓購買(mǎi)者得到一定好處。其實(shí)實(shí)現土地在交易和流通中的增值，才符合農民的最大利益，否則面對巨大的利益誘惑，農民勢必要通過(guò)小產(chǎn)權房等“非法”渠道來(lái)進(jìn)行博弈。所以，未來(lái)的改革應當尋找集體土地直接用于非農建設的路徑，合理確定集體土地使用金，讓集體土地出讓的利益能直接惠及當地農民，確保制度安排的公平性。小產(chǎn)權房難題的根源在于土地制度，進(jìn)行改革才是破局所要解決的關(guān)鍵。