在三中全會(huì )召開(kāi)前夕，新一屆政府的最高層對于房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展和管理思路作出了表態(tài)，這無(wú)論對于房地產(chǎn)行業(yè)本身，還是對于未來(lái)經(jīng)濟運行，都將是劃時(shí)代或標志性的事件，想必也將成為近期及未來(lái)相當長(cháng)一段時(shí)期內大家討論的焦點(diǎn)。但是，各界目前的看法還停留在從表態(tài)的具體內容中揣測新一屆政府在構建樓市調控長(cháng)效機制、搭建住房供應體系、重構住房保障或者擺正政府和市場(chǎng)的思路。盡管從這幾個(gè)方面解讀，已經(jīng)觸及到了房地產(chǎn)行業(yè)層面的一些本質(zhì)問(wèn)題，但如果站在評價(jià)房地產(chǎn)在新一屆政府未來(lái)執政方略中的地位來(lái)看的話(huà)，如果僅僅從上述幾個(gè)方面理解的話(huà)，仍略顯片面。
首先需要明確的是，選擇在這一時(shí)點(diǎn)表態(tài)是有深意的。在“新國五條”無(wú)法控制住房?jì)r(jià)快速上漲的背景下，盡管以“控房?jì)r(jià)”為核心的調控舊模式將“式微”，但房?jì)r(jià)上漲較快的“北上廣深”等一線(xiàn)城市依舊在重申和強化舊式的調控措施，如限購、限貸和限證(預售證)，而這些措施也基本不會(huì )在短期內退出。同時(shí)，新式的“長(cháng)效機制”到底是什么，討論了近一年都沒(méi)有形成一致的意見(jiàn)，集體土地入市、破除地方政府土地財政、做實(shí)保障房、破除“二元”戶(hù)籍制度、稅制改革(房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等)等問(wèn)題，人們的主張千差萬(wàn)別。并且，長(cháng)效機制也有從“熱切期望”到目前“趨于平靜”的趨勢。大家一致認為，長(cháng)效機制各項提議的約束條件太多，并且絕大部分都涉及到體制層面，在短期內難以建立，例如不動(dòng)產(chǎn)統一登記、集體土地入市談了很多年，一直沒(méi)有理想的結果。在這樣一種狀態(tài)下，社會(huì )預期非�；靵y，到底是堅持傳統的調控，還是會(huì )明確新的發(fā)展方向。而在這一“空檔期”，市場(chǎng)的預期從先前的混亂演變?yōu)槠�，“調控退出論”逐步占據了主流輿論，并通過(guò)房?jì)r(jià)上漲和需求失控的相互強化印證了其判斷的正確性，從而造成房?jì)r(jià)、地價(jià)、需求的“失控式”循環(huán)上漲。部分城市出現了“恐慌性需求”和住房供應的絕對短缺。住房市場(chǎng)的這種態(tài)勢，無(wú)論是對老百姓的利益對社會(huì )穩定，還是經(jīng)濟穩定增長(cháng)都是非常不利的，而中央的表態(tài)則明晰了社會(huì )各界對于新一屆政府在房地產(chǎn)管理方面的期望。
其次需要明確的是，中央的這一表態(tài)是為了什么，是著(zhù)眼于房?jì)r(jià)軟著(zhù)陸和長(cháng)效機制等市場(chǎng)管理方面，還是著(zhù)眼于地方政府債務(wù)、財政收支和金融風(fēng)險等宏觀(guān)金融財政風(fēng)險，或者是解決居民住房訴求的社會(huì )和政治問(wèn)題?其實(shí)，新一屆政府剛進(jìn)入工作程序，面臨的就是高房?jì)r(jià)、土地財政、房地產(chǎn)泡沫、金融風(fēng)險和住房的社會(huì )訴求在多年來(lái)的積累，并到了非解決不可的地步�？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的任何波動(dòng)，無(wú)論對于經(jīng)濟、金融、財政或社會(huì )穩定都具有極大的影響。政府必須要做的就是在成本、阻力最小的條件下，協(xié)同解決多方頑疾，而“基本住房保障+多層次住房市場(chǎng)發(fā)展”的方案，則是實(shí)現這一目標唯一有效和可選方案。
首先，市場(chǎng)化發(fā)展仍舊需要促進(jìn)，因為無(wú)論是經(jīng)濟增長(cháng)、地方財政收入和應對債務(wù)償還高峰，或是包括基本住房保障在內的社會(huì )保障欠賬支出，對于房地產(chǎn)依賴(lài)不言而喻。今年前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)總投資的比重達到20%，全國稅收增速加快(同比增長(cháng)9%)，房地產(chǎn)及相關(guān)稅收貢獻最大，前三季度土地出讓收入增長(cháng)30%左右，重點(diǎn)城市翻了2倍左右。
其次，基本住房保障將強化各級政府的責任(特別是中央政府)。在城鎮化加速的背景下，財政的壓力將有增無(wú)減，而只有市場(chǎng)化發(fā)展才能增加土地出讓收入和相關(guān)稅收(特別是對市場(chǎng)化部分的征稅)，才能為解決基本住房需求提供充足的、可持續的保障。同時(shí)，當前市場(chǎng)分化的趨勢加速，壓力大的是一線(xiàn)和部分二線(xiàn)重點(diǎn)城市，這些城市住房供求矛盾非常尖銳、合理需求難以滿(mǎn)足、住房問(wèn)題突出，需要順應多層次供應體系的需求。
再次，實(shí)現上述目標的途徑是什么，就是糾偏過(guò)去十年調控對于市場(chǎng)機制的抑制，回歸政府基本住房保障職能。新一屆政府經(jīng)濟治國理念的基石就是消除“市場(chǎng)化”的障礙，并在全面促進(jìn)市場(chǎng)化的同時(shí)發(fā)揮政府“兜底”的作用。房地產(chǎn)調控十年，最大的特點(diǎn)就是對于需求的管制，事實(shí)上這仍舊是計劃經(jīng)濟時(shí)期“控制”的思維在作祟，沒(méi)有通過(guò)如何促進(jìn)市場(chǎng)化來(lái)疏導需求。事實(shí)上，在任何一個(gè)經(jīng)濟領(lǐng)域實(shí)施需求管制，無(wú)不造成該領(lǐng)域商品供需矛盾緊張和價(jià)格上漲的預期，反而最終是加劇了供需矛盾(如計劃時(shí)期的商品配給管制、計劃生育管制、土地用途管制、外匯管制等)，最終被動(dòng)實(shí)施行政性干預不可，離市場(chǎng)化越來(lái)越遠。歷史上，凡是促進(jìn)市場(chǎng)發(fā)展的措施都被市場(chǎng)證明是正確的管理之道，如上世紀70年代末農村集體經(jīng)濟領(lǐng)域的市場(chǎng)化迅速告別了糧食短缺、80至90年代的城市市場(chǎng)化改革迅速扭轉了城市生活用品的配給狀態(tài)等。同樣，自2003年確定支柱地位，住房市場(chǎng)化得到了快速的發(fā)展，城鎮居民人均住房面積從2000年20平方米增加到目前的32.9平方米，應該在很大程度上歸功于市場(chǎng)化的作用。但是，之所以出現問(wèn)題，很大程度上是因為政府住房保障偏離了政府“兜底”的范疇，不僅消耗了財力、加劇了尋租和投機，而且也無(wú)法應對人口大批涌入城市的背景下待保障群體不斷擴大的局面。
最后，房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)會(huì )呈現出怎樣的發(fā)展趨勢。在管理層強化多層次市場(chǎng)發(fā)展和基本住房保障的背景下，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化趨勢將被認可并繼續加劇。這是因為：一、人口流入集中的幾大城市圈內的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )重構，城市圈內核心城市中短期內住房的供求矛盾會(huì )越來(lái)越大，住房的資產(chǎn)屬性將凸顯，而城市圈外圍中小城市(多為三四線(xiàn)城市)將在軌道交通建設的刺激下，成為中長(cháng)期內房地產(chǎn)的新熱點(diǎn);二、大城市內部房地產(chǎn)布局也將重構，效率低下的部分工業(yè)用地，改功能(“工改居”)進(jìn)程將在多層次市場(chǎng)的刺激下加快，成為未來(lái)土地供應的主力。大中心城區和邊緣區域房地產(chǎn)的差異將被抹平，驅動(dòng)因素也是市場(chǎng)化和軌道交通;三、集體土地入市進(jìn)程難如預期，基本住房保障短期難以覆蓋，城中村將繼續發(fā)揮公共租賃住房和廉租住房的作用;四、部分二線(xiàn)城市和絕大多數三、四線(xiàn)城市，在過(guò)去幾年已經(jīng)出讓了滿(mǎn)足未來(lái)10年住房需求的土地，供給過(guò)剩的局面難以緩解。政府收購商品住房不但能夠解決供應公共租賃住房的壓力，也能夠緩解供應過(guò)剩的問(wèn)題，還能阻止市場(chǎng)的下滑甚至崩潰。